【上海业主业委会2015】上海一小区有7个业委会4个物业，该咋管？最近业主们做出了这样的决定

位于西藏南路上的西凌新村，从外表看起来与普通住宅小区没啥区别。但这个小区有个特殊性：尽管同在一个围墙内，小区却分为7个管理辖区，有7个业委会、4个物业公司。多头管理造成诸多治理矛盾，物业“自扫门前雪”，公共区域管理混乱，连最基本的停车管理制度等都无法获得达成一致。业主改变现状的呼声很高。

去年以来，黄浦区半淞园路街道以党建引领，创新社区治理。在尊重业主意见的前提下，引导西凌新村启动了“联小建大”工作：在调整物业管理区域后，统一业主委员会和物业管理公司。今年9月，小区原有的6个业委会统一为1个业委会，业主高票选举出新一届业主委员会成员。新成立的业委会这两个月正忙着对小区公共事务进行调研，接下来就统一社区内的物业管理公司，改善小区环境面貌。

从风光小区到“越住越差”，改变呼声高

西凌新村，是上世纪90年代初上海大型危房改造项目，住宅建筑面积总计约23万多平方米，居民户数约3700户。小区内有40幢多层、8幢高层。由于房屋先后分期建造，因此自1995年起，小区内的7个物业管理区域分别组建了各自的业主大会，并选举产生了业主委员会；7个业主大会又分别聘请了4家不同的物业管理公司。

“小区刚建成时，我们这里还是挺风光的。”新一届业委会主任、业主陆煜君住在其中一幢多层内，他说，当时大家对居住环境很满意。

但时间一长，多个业主大会和多个物业管理公司并存的问题就突显出来了。

“公共区域的管理制度缺失，机动车乱停放现象严重但无有效措施，连最基本的停车管理制度都无法获得通过；小区出入管理不严，任何人或任何车辆都可以随意进入小区，导致安全隐患不断；楼道堆物没有应对措施，消防安全无法得到保障；生活垃圾分类管理无法有效贯彻，如就垃圾投放设施的摆放、安置等都无法取得一致意见，更不用说制定相关的管理制度……”西二居民区党总支书记吕重蛟说。

“小区内一度流动摊贩泛滥，机动车、非机动车乱停乱放，甚至还有业主偷偷倾倒建筑垃圾，都没人管。一些公共绿化的养护、公共设施的更新也比较缺乏。”陆煜君说。

造成这些问题的关键，在于多个物业管理区域。各业主大会和物业管理公司“自扫门前雪”，一些公共区域的治理问题始终难以根治；业主们对物业服务的要求不同，物业公司在物业管理服务上也存在不同的模式与服务标准等区别。居民区党总支曾尝试过与各业主委员会、各物业公司沟通，但“业委会及物业公司更多的是关注自身利益，鲜少考虑整个社区的统一规划与发展”。

部分业委会当时代表业主行使权力时也觉得力不从心。陆煜君是当时第四业委会主任。他说，小区停车是由一家物业公司管理，作为第四业委会主任，他曾想代表业主们了解一下停车费收缴情况。因为小区公共部位停车费用是小区公共收益的一部分。但物业公司搪塞他说，要他联合其他6个业委会一起，才能拿出账目给他们看。

眼看着建造品质与管理水平的住宅越来越多，而自己的小区“越住越差”，西凌新村业主们的风光感荡然无存。近年，业主们要求改变现状的呼声越来越高。

小区多头管理的模式，已经无法满足业主对社区精细化管理的需要。改变，势在必行。

党建引领下，“联与不联”顺应民意

去年11月，在西凌新村零距离家园理事会上，街道宣布启动小区“联小建大”物业管理区域调整工作。

“所谓‘联小建大’，就是将小的、分散的物业管理区域调整成为大的、统一的物业管理区域，打破多头管理局面。”街道负责人解释说。

街道聘请第三方社会组织“半淞园治理家园服务站”进行小区情况摸底等，做出“联小建大”可行性研究。服务站负责人陆应峰说，在对小区业主户数基本情况排摸后，我们主要配合街道主要分两步走：第一，了解业主是否愿意“联小建大”；第二，了解“联小建大”是否符合相关法律法规。

一方面，街道多次组织召开了西凌新村社区党员、楼组长、居民骨干座谈会，对小区业主和居民进行现场问卷调查，取得社情民意的第一手资料。街道领导多次召集各业主委员会成员开会讨论，广泛听取意见，并带领街道自治办、管理办、房管办、治理家园服务站、居委、物业企业相关负责人员实地察看小区情况，深入社区开展有针对性的调研指导。“在调研中，我们发现：大多业主还是很支持统一业主委员会和物业管理公司的，这为‘联小建大’打下一个坚实的基础。”服务站顾问朱百鸣说。

另一方面，征询有关职能部门、专家学者意见，了解到依据国务院《物业管理条例》及《上海市住宅物业管理规定》等法律法规，西凌新村小区治理难题的解决具有法律依据、专业支撑及可操作性。

在这一过程中也遇到一个情况：有一幢居民楼业委会表示不愿意参与到“联小建大”。他们觉得，自身的物业管理水平目前高于小区整体管理水平，参与其中会拉低楼内的管理水平。“‘联小建大’的基础是尊重、顺应民意，且这幢居民楼目前的物业管理仅限于其楼内，并不参与楼外公共部位的管理。”街道自治办相关负责人说，“联小建大”当时没有将这幢楼纳入进来，确定在其他六个居民小区推进“联小建大”。服务站已将这一情况说明张贴在该居民楼内显眼位置，广泛告之该楼业主。

“联小建大”，可行！居委会广泛进行宣传，让业主充分了解这些情况。今年3月，参与“联小建大”的六个业委会分别召开业主大会会议，六场业主大会最终以平均超过90%的同意率表决通过了西凌新村物业管理区域调整方案。

一周后，六个小区业主大会向区住房保障和房屋管理局提交《关于上海市黄浦区西凌二村小区物业管理区域调整的申请》等相关材料；不久就得到了黄浦区住房保障和房屋管理局批复：同意将上述六个小区业主大会物业管理区域撤并调整为“西凌新村业主大会”物业管理区域。

3500户业主、每户4张选票，选出业主所想

六个物业管理区域撤并为一个，接下来就是成立一个业委会。

街道牵头成立西凌新村业委会筹备组，西二居民区党总支与西三居民区党总支充分发挥党建引领作用，广泛动员、倾听民意，向筹备组推荐业委会委员候选人人选，并配合筹备组向全体业主公示候选人名单及基本情况。

在积极推动组建新业委会的同时，街道邀请相关职能部门、居民区党总支、居民委员会、社会组织、律师团队、业主代表等共同参与各项自治管理规约的起草，结合西凌新村的实际情况对《业主大会议事规则》、《管理规约》、《专项维修资金管理规约》等三大规约进行修订，以被称为上海第一个有法律效力的住户公约——《半淞园住户守则》为示范文本，对小区管理方方面面的制度进行推敲和研究，特别针对停车管理的老大难问题共同探讨，形成相关制度文本。

街道通过前期调研，了解到到居民群众对物业管理的意见和建议、对小区民生设施等具体要求，拟定了《西凌新村精细化管理方案》，街道美丽家园建设等项目与资源将向小区倾斜。“我们将街道会为小区注入的资源都张贴在小区公告栏，还配上了效果图。像增设高空探头、智能充电桩、口袋花园以及更新中心花园等项目，都引起了业主的热议。”西三居民区党总支书记陈金凤说，不少业主心怀期待地说，没有“联小建大”，我们小区不可能有这么多政府资源的投入。

今年9月，西凌新村小区业主大会第一次会议顺利召开，会议通过三大规约、《西凌新村小区车辆停放管理规定》、半淞园版《住户守则》、《西凌新村精细化管理方案》等文件，并选举产生第一届业主委员会成员等。

为了这次业主大会顺利召开，基层干部带领党员业主、楼组长、热心志愿者做了不少前期准备工作。吕重蛟说，我们在这次业主大会上，有6项决议要通过，最终被纳入4张选票。居委干部带领党员业主、楼组长、热心志愿者对业主一家家进行走访，把每户4张选票送到业主们的手中，还要一一向他们进行解释说明。六个小区3500多户业主、每户4张选票，计票工作量巨大。在业主踊跃投票后，40多个工作人员花了整整两天时间计票。

新一届业委会选举出来了，13个委员马上进行投入服务工作。陆煜君告诉记者，目前小区物业管理将按照规定进行物业托管，在物业托管的过渡期间，业委会在密集考察物业公司，不久将进行物业的选聘。在统一物业管理后，更多的服务将推进。

街道党工委书记卢正说，完善党委领导、政府负责、民主协商、社会协同、公众参与、法治保障、科技支撑的社会治理体系是实现共建共治共享社会治理格局的方向和路径。半淞园路街道坚持党建引领，及时回应居民需求，不断完善组织体系，提升居民区规范化建设水平，推动居民区与社区单位、社会组织的融合互动，着力打造多元主体共建共治共享的社区治理新格局。

栏目主编：唐烨 文字编辑：唐烨 图片编辑：徐佳敏