公寓到底能不能买？

针对公寓，从投资角度而言，我们经常看到一些公寓项目卖得十分红火，而且公寓房价也确实比周边住宅便宜得多，所以公寓投资留给大家的表面印象几乎可以用良好一词来形容。从自住角度来看，由于户型小，总价低，而且“五脏俱全”，公寓也一直深受年轻人喜爱，不过，应该明确的是，公寓公摊并不小，而且商用水电支出也是一个大头，所以用来过渡居住的比较多。

相信很多购房者在看房时都看过公寓和住宅这两种不同性质的物业，但大多数人都未必真实的知道这两者间真正的差别在哪里。这也是很多购房看着公寓价格诱人却犹豫不决的原因。为什么很多人不建议买公寓？当你看完后你就能明白到底如何选择了。

俯瞰图

第一：产权年限

所有的我们在房产证看到的产权年限都是依据土地性质来划分的，住宅用地为70年，工业用地和综合类非住宅用地为50年、商业用地为40年，因此住宅的产权年限一般是70年（住宅用地或商住），而公寓的产权年限则因其批地性质的不同而划分为40年（商业用地）、50年（综合用地）和70年（住宅用地）。住宅用地的产权到期是可以自动续期的没有任何附加条件，自动续期是有偿还是无偿的，实际情况依据政策情况而定，有些需要补交部分土地出让。而非住宅用地产权到期政策上还没有明确规定，但从以往经验看基本上还是可以续期的。这里需要注意的是一类特殊的存在：70年产权的住宅性质公寓，后文会单独讲述。

第二：购房条件和限制不同

购买住宅首付可以2.5到3成，贷款最长30年，可公积金贷款，而公寓则必须首付5成，贷款最长10年，且只能是商业贷款，从这方面看住宅购买条件和方式明显比公寓好很多，但住宅受各地限购限贷政策影响家庭最多只能买3套而且首付比例从首套的3成到第三套则需要全款支付。而公寓则不受限购限贷的影响，只要有钱可以买多套而且都是首付5成。对于像北上广深这些受限购政策影响较大的区域公寓也有其独特的优势。

第三：物业管理及水电费用不同

住宅是民用水电，而公寓则是商用水电，所以公寓的正常居住成本至少是住宅的一倍以上，公寓的物业管理费一般也在住宅的2倍以上，但相对应的公寓的物业管理会比住宅要好。另外公寓一般不带燃气和阳台，所以一般公寓都是没有单独的厨房的，其采光条件也明显要比住宅差，长期居住舒适度上比住宅差，市面上偶尔会有通燃气和带阳台的公寓项目，这类项目要注意是否是开发商违规设计，后续交房能否得到保证。如果是有正规审批手续则其价格一般也要比其他公寓高些。

户型

第四：落户政策及学区划分不同

住宅能落户而公寓则不能落户，住宅只要满足基本当地基本的政策要求是可以划分学区甚至学位的，但公寓一般都是没有学区的，极少部分带学期的公寓一般也是有额外条件需要满足的，所以对于那些考虑学区房的购房者来说一定要提前了解具体情形。

第五：实用面积不同

一般而言因为公寓相对密集，电梯及过道占用面积较大，往往是一层10几甚至几十户，所以你户均公摊面积反而会比住宅小，其得房率未必会比住宅差，尤其是市面上比较受欢迎的复式公寓因其实用率超高而大受客户青睐，这类公寓一般层高4.5到5米之间，这种高度可以在内部隔建2层，但需要注意的是4.5米层高建两层会比较压抑，所以在选择时尽量选择4.9米以上层高的复式房。

第六点：交易税费不同

住宅主要的交易税费一般有个税、增值税和契税，满足条件可免征和减免，公寓则按最高标准征收，以契税为例，90平以下住宅为1个点征收而公寓则需要3个点，虽然其面积同为90以下。公寓总体的交易成本会高住宅不少。

最后要说说公寓中一种特殊的存在：70年产权住宅公寓

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同样是住宅用地为什么会有公寓和住宅之分？原因是因为，这种房子日照标准和建筑间距不满足国家相关规范要求的居住建筑，为区别于普通住宅建筑，该类公寓明确为“住宅公寓”。即：冬至日当天日照数>2小时，则划为普通住宅；冬至日当天日照数<2小时，则划为住宅公寓。其他方面跟住宅没任何区别，这种类型的公寓可以带学区（以教育局实际公布为准）、可以带燃气、可以有阳台、可以正常首付按揭30年，可以按正常住宅标准征收税费及用民用水电，唯一和住宅的区别是不满足日照标准和楼间距区别，所以如果市面上有此类型的公寓而价格又比正常住宅低的话是可以入手的。当然你需要详细确认好以上可以有的购房者关心的事项，比如学区等。这里的可以有未必是一定有，如果想了解更多住宅公寓可以点点关注或者加我好友，以上希望能帮助各位购房者。