18年为什么房贷那么难下，干货看这篇!上半年多家银行房贷业务触“红线”短期难实现信贷结构转型

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刘伟/发自北京

房地产贷款集中度管理政策实施半年多时间以来，银行方面对涉房类贷款的投放情况如何？值得关注。

8月30日，建设银行举行中期业绩发布会。今年上半年，建设银行个人住房贷款余额6.1万亿元，相比去年增长0.3万亿元，贷款总额18.06万亿元，占比33.8%。相关数据虽然相比去年下降1个百分点，但是仍然高于监管部门要求的“红线”。

个人住房贷款占比“超标”的不止建设银行，据记者不完全统计，在已经发布半年报的银行中，招商银行、兴业银行、成都银行等均超过标准。

中央财经大学副教授、中房智库研究院执行院长柴铎认为，房地产信贷业务长期以来作为商业银行的核心业务，特别是对于除了工、农、中、建、交外的其他商业银行，其招揽优质业务（比如说对公业务）的竞争力不如五大行。而面向小微企业的信贷业务风险承担能力又比较弱、批贷非常谨慎、量很小。

相当长时间以来，商业银行房地产信贷业务始终是相对风险可控、收益稳定的核心优质资产，占比自然就高。短期内限制其房地产信贷规模是很难实现信贷结构转型的，这其实就是变相逼着银行拿钱往国家希望的领域投，但风险由商业银行自己承担，柴铎表示。

“房贷没那么难批”

Wind数据显示，截至8月29日，33家披露半年报的A股上市银行中，房地产贷款占比相比2020年末有所下降的有23家；个人住房贷款占比相比2020年末有所下降的有19家。但房贷业务占比下降的趋势下，仍有不少银行踩中“红线”。

8月26日，兴业银行发布2021年半年报。截至今年上半年末，兴业银行个人住房及商用房贷款余额为1.09万亿元，在1.78万亿元个人贷款中占比达到61.33%，以此计算该行个人住房及商用房贷款余额整体占比达到25.94%。

而根据此前出台的房地贷款集中度管理要求，兴业银行作为中资中型银行个人住房贷款占比上限为20%。

一位兴业银行的信贷人员告诉记者，其所从事的房贷业务，一般都是与指定的开发商进行合作，该行房贷额度都会根据市场情况来定，目前，其所在区域“房贷没那么难批。”

同在8月26日，成都银行也披露了2021年上半年业绩报告。近年来，房地产整体压降的情况下，成都银行的个人购房贷款业务反而有较为明显的增长。

截至2021年6月末，该行个人购房贷款达到762.71亿元。同时，个人购房贷款占个人贷款总额的比例高达88.64%，占贷款总额的比例达到了22.2%。监管要求城商行个人住房贷款占比不得超过17.5%的上限，成都银行这项数值已超标。另外，再加上投向房地产业贷款，该行投向房地产相关行业的贷款占比合计达29.42%。也明显处于较高水平。

8月24日，浙江绍兴瑞丰农村商业银行股份有限公司（以下简称“瑞丰银行”）发布上市后首份半年报。

截至6月末，瑞丰银行个人贷款占比中，住房按揭贷款与个人经营贷款规模接近，分别为177.27亿元、193.49亿元，其中住房按揭贷款占个人贷款余额的比重为36.10%，占总贷款余额的比例为21.39%。

7月20日，联合资信评估股份有限公司对瑞丰银行进行了2021年跟踪评级，在认定其主体长期信用等级为AA+，评级展望为稳定的同时，也关注到瑞丰银行截至2020年末，公司贷款业务规模增长乏力、个人住房按揭贷款占比超出监管上限要求等。

中南财经政法大学数字经济研究院执行院长、教授盘和林告诉记者，当前，银行对于房贷业务依然有一定的依赖性。这源自于两个层面：其一，银行为规避风险依然希望贷款存在抵押物；其二银行认为当前最为可靠的抵押物依然是房地产。

基于以上两点，虽然政策面要求银行压缩房贷占比，但实际上银行当前对其他业务依然信心不足，且当前其他业务的信贷需求对于银行来说，体量也不够庞大，盘和林表示。

房地产贷款不良率有所上升

2020年12月31日，央行、银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，对不同类型的商业银行房地产贷款占比、个人住房贷款占比分别设立“两条红线”指标。

其中，中资大型银行、中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行这五档银行的房地产贷款占比上限依次为40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%，个人住房贷款占比上限依次为32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%。

不过，对于银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求的，监管部门也给予了2-4年的调整过渡期。

截至去年底，在六家大型国有商业银行中，只有交通银行个人住房贷款余额占比较低，符合要求，农业银行房贷占比为32.5%，与集中度管理的上限一致，其他四家银行房贷余额占比均不同程度超标；中信、招商、浦发和兴业银行等四家股份制商业银行房贷余额占比同样全部超标。

柴铎告诉记者，压缩房地产信贷资源的本意和供给侧结构性改革是一脉相承的，一方面是去杠杆、控风险，就是在房地产市场发展周期转换，供需结构呈现新变化、市场前景呈现新趋势的情况下，逐步控制和降低房地产行业与金融系统紧密联系的风险；另一方面是降成本、补短板，就是要让过度流向房地产行业的资金逐步转向，降低科创型、民生性、战略性以及小微企业的融资难度和成本，增加实体经济信贷资源支持。

客观的来讲，这个政策如果能够切实执行，是利国利民的。但对于作为股份制企业、以股东权益为目标的商业银行，执行政策应该更加实事求是，柴铎认为。

近年来，随着国内房地产政策调控力度加大，包括华夏幸福、蓝光发展、泰禾集团等房企的风险开始暴露，银行房地产业贷款不良率也开始上升。

8月18日，招商银行、宁波银行发布2021年半年报显示，两家银行房地产业贷款不良率均较去年年末出现增长。其中招商银行房地产业不良率较去年年末增长0.77个百分点至1.07％，宁波银行较去年年末增长0.11个百分点至1.48％。

对于这种风险的避免，盘和林认为，一方面，要增加价值稳定的抵押品涵盖，通过产权保护、产权明晰来让银行认识到其他资产的价值。比如知识产权、数字产权等等，也包括很多实物产权，银行抵押品涵盖要进一步扩大；另一方面，通过数字技术建立更加完善的征信体系，发展信用贷款，无抵押贷款。数字技术可以帮助银行精准把控风险，使得银行敢于承接无抵押用户。