业主不交物业费官司看这里!欠物业费门禁卡被禁，该咋办？民法典这样规定

一、背景

随着小区物业管理意识的加强，大部分物业都为业主配置了门禁卡以保障小区业主安全及维护日常秩序。门禁卡在发放业主使用前，由物业技术人员或委托专业人员设置，确定可使用区域及权限，比如可以进入小区，可以使用电梯等。但是目前有很多物业在门禁卡上做文章，变相催收物业费。若业主发生欠缴物业费的行为时，禁用门禁卡权限，导致其无法进入小区门，无法正常使用电梯功能等，给广大业主带来不便。

二、欠物业费门禁卡被禁违反法律明文规定

(一)违反物权相关法律

《民法典》第二百四十条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”占有是指对于财产拥有实际管理或控制的权利，这是所有权人对其财产的最基本权利，也是所有权人对外直接行使所有权的表现。使用是指对财产的运用，发挥财产的使用价值。收益是指通过对财产的占有、使用等方式取得经济收益。处分指的是财产所有人对其财产在事实上或法律上的最终处置。以未交物业费或者物业费预存不足为由不发放门禁卡以及禁用门禁卡的行为是违反法律的。一方面限制了业主的所有权和使用权，侵犯了业主对自己购买房屋的占有、使用、收益、处分的权利，直接导致业主进不去家门，影响业主使用小区共有部分等；另一方面欠交物业费属于物业合同纠纷，而限制使用门禁卡违反物权相关法律，物业费的交纳不是业主直接行使对其房屋的占有、使用、收益、处分的前提，两者间不存在必然的关系。

(二)违反物业合同相关法律

《民法典》第九百四十四条明确规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人员可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人员可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催收物业费。”禁用门禁卡是否包含在“等”内，与不得停止供电、供水、供热、供燃气行为属于同种性质呢？笔者认为应当包括，虽然水、电、热、燃气通常是在封闭的空间，而门禁卡属于外部空间共有部分的使用，但是均影响业主占有、使用其财产，导致业主本质购房目的不能实现，更有甚者可能会给业主带来财产损失和人身损害。倘若家中有急性病人，正巧物业费到期，十分危急的情况下，再去物业交费开通门禁卡权限，很可能延误最佳抢救时机。物业这种直接采取“强制措施”的行为实质上放大了其催款的权利，其属于企业性质，只能依据物业合同规定的权限管理小区，即使双方达成的物业管理合同约定，在业主不交费的情况下，可以采取停止供电、供水、供热、供燃气、禁用门禁卡等，也归属无效，不必然对业主产生强制约束力。在业主逾期履行交纳物业费的情况下，物业需要通过法律途径解决，不可不经过法律途径自行阻拦业主“回家”。

(三)违反物业管理条例根据

2018 年修订的《物业管理条例》第四十一条之规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”第六十四条之规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的物业服务企业可以向人民法院起诉。”也就是说当业主违反合同约定时，物业可以通过法律途径解决，并不存在救济不能的情况。据法信网不完全统计，截至 2021 年 6 月 22 日，运用《物业管理条例》第六十四条之规定裁判的案件有 3892 起。目前互联网立案十分便捷，方便当事人方主张合法诉求，因此物业公司并不需要将物业费的保障置于前，为了节省时间和人力侵犯广大业主合法权益。随着民众法治意识的增强，在其自身权益保护方面，十分重视。物业此种做法目前已经产生出负面的社会影响，亟需改正。

三、遵守法律、让民法典为当事人权益保驾护航

(一)物业方维权途径及依据

物业公司是从事物业管理活动的专门企业，具有独立的法人资格，具有民事权利能力和民事行为能力，也可作为民法上独立的民事主体起诉。起诉依据通常是物业服务合同，关于物业费的约定是重要条款。物业为了保障自身权益最大化，可以在违约责任中设置违约金条款。《民法典》第五百八十五条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”比如可以在合同中约定物业服务费收费标准按照建筑面积高层每月每平方米收取 X 元，多层每月每平方米收取 X 元；物业服务费用按月交纳，业主应在每月底前履行交纳义务，逾期交纳的，按应交费用的日千分之 X或者日万分之 X 支付滞纳金，具体滞纳金数额应当参照本地消费水平制定，只要规定的滞纳金标准符合法律规定，法院一般都会支持。在程序上需要注意的问题有：业主逾期不交纳物业费，物业需要及时以书面形式通知业主交纳，催告无果后再起诉主张权利，否则业主可以以未收到催收的书面通知为由予以抗辩，物业需拿出其以书面形式催收的证据，否则法院会裁定驳回物业起诉。法律依据为《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”

(二)业主方维权途径及依据

若物业出现因欠物业费而限制业主使用门禁卡权限的行为时，业主以其物权受到侵害为由起诉，根据《民法典》第二百三十三条之规定：“物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。”民法典第二百三十六条规定：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”排除妨害请求权是物权请求权，小区业主购买或者租赁小区某房屋，就分别对该房屋享有所有权或使用权。当其对该房屋的享有或者行使受到占有以外的方式妨害时，物权人可以请求妨害人排除妨害，使自己的权利恢复到圆满状态，并且排除妨害的费用应当由非法妨害人负担。排除妨害请求权行使的前提是被排除的妨害要具有不法性，如上文所述，物业该行为属于违法行为，业主理所应当可以主张排除妨害。

来源：山东高法微信公众号

作者：李双双

编辑：史梓敬