西安9月首个“万人摇”上线，未来购房逻辑变了吗？

9月空气中弥漫的桂花香气，让许多购房者可能淡忘了摇号买房的疲惫。今年，我们经历了“降温潮、供给潮，甚至是维权潮”，可以说是见证了西安楼市的风起云涌。

随着调控政策的不断出台，在大家都以为我们与“万人摇”失约的时候，山水美树突出重围，成为了9月第一个“万人摇”项目。

192套房源吸引了11418个家庭登记，顺利实现飘红。

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今年，楼市调控从二手房转移到新房，唱衰楼市的声音越来越多，这也让只看表象的一部分购房者以为，西安房价未来是不是要跌了？小猩从以下几个方面来给大家分析，房价是不是真的要跌了？

调控政策再度加码——

自二手房指导价出炉以后，二手房成交量明显下降，8月二手房均价为18155元/㎡，同比去年8月上涨18.34%，环比上月下跌3.14%。

接着随着“1130、330、830”政策发布，调控再度加码，最近的“830政策”更是将沣西新城（高桥街道、马王街道）、能源金贸区加入限购区域，落户满三年才能买二套住房、离异一年内都不能在限购区域购买住房的政策，再一次提高了购房门槛。

楼市供应增加——

我们先来看一组数据，据不完全统计，截止8月31日，西安市共有24盘14313套房源公示价格。其中2万+的项目有14个，主要在高新三期，房价上涨肉眼可见。

在价格密集公布的同时，2021年8月，西安市共有49盘15216套房源进行了线上意向登记，与1-7月份相比，8月房源的供应量可以说是成倍增长，但是线上登记的数据并没有很理想，49盘吸引了85184组家庭登记，平均房源登记比为4：1，与之前7月份10：1的数据相比，热度明显锐减。

虽然8月多盘扎推登记，但是并未诞生“万人摇”，御景城线上登记家庭数达到10757组，但核验通过家庭只有9254组，距“万人摇”一步之遥，不过，依旧可以看出市场上旺盛的置业需求。

整体去化率下降——

供应量不断加大，市场真正的消化力度如何，我们还是看数据来见分晓，据不完全统计，2021年8月，有29个项目开盘销售，供应总房源8028套，去化5172套，平均去化率仅64%，与7月份90.2%的平均去化率相比，环比下降了26.2%，实属惨淡。

从8月公示、登记、开盘等数据来看，市场供应量加大，避免了6月频出的万人摇现象，加上二手房政策初见成效，830政策再次查缺补漏，帮助西安楼市再一次回归理性，但这一切只是为了给楼市降温，并不意味着房价要大跌。

土拍信息释放信号——

我们从9月8日的第二次集中供地就可以看出这一点，此次集中土拍高新三期毛坯限价为2.6万+/㎡左右，港务区毛坯新房限价突破1.8万/㎡，大明宫板块最高为2.5万/㎡，浐灞为1.9-2.2万/㎡。

明显看出新房还是在稳定的上涨，因此，许多人在这个购房窗口期急于上车，也是导致出现“万人摇”的另一个原因。

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早在今年2月份，山水美树首开424套房源吸引了2万+组家庭登记，最终核验通过数也超1万组，成为了区域内中签率最低的项目之一，此次项目上线，登记的火爆也在意料之中。

山水美树位于航天经济技术开发区航天南路与神舟大道十字西南角，开盘登记的是1#，6#，8#，9#，10#楼，户型面积约109.69-325.82㎡，销售均价15488元/㎡，全部房源共192套。

项目位于航天城南边，出门就是地铁4号线神州大道站，与航天二小、航天四小均一街之隔，南边还有航天二中正在修建。

距离北侧约1.5km为高端商业综合体——星旋广场（在建），距离西安市人民医院（航天城院区）约4km，还有星河运动公园、中湖公园等多所公园。

近地铁，邻学校，公园旁，容积率仅1.74，而且位于航天新城板块。

航天城板块近两年快速崛起，中国航天4院、6院、711厂等众多航天军工产业聚集，更有百度、华为、腾讯、京东等龙头企业入驻，为航天城的发展奠定了坚实的基础。

当然也离不开大学城板块整体的发展。

随着土地供应紧张，置业需求的增加，很多人把眼光放到了城南，城南城市资源与产业发展成熟，比起高新三期2.6万/㎡的房价，长安1.8万/㎡左右的价格，让购房者更有奔头，所以有产业、有配套的航天新城成为了这片热土上的置业焦点。

而山水美树处于航天城板块的核心位置，光是地铁、学校、1.5万的单价就让很多购房者心动不已，项目产品全部还是法式洋房，也是准现房销售，容积率仅1.74，可以说是区域内性价比最高的的洋房社区，这更是为项目锦上添花。

因此，山水美树成为“万人摇”，离不开产品本身的优势与大环境的倾向。

写在最后

山水美树是9月的第一个万人摇，截止9月10日，还有13个项目，2458套房源进行了线上登记，目前已经有9个项目结束登记，平均人房登记比约5:1。

从土拍信息来看，接下来供应量会继续增加，高新区、港务区等地依旧是供货主战场，参考《2021第2批集中供地！高新CID毛坯限价最高2.6万/㎡，港务区毛坯限价最高1.8万/㎡，下半年如何上车？》一文可知，未来高价格与产品可以预见。

从登记情况来看，分流已是司空见惯，区域内红盘同时上线登记，这也有效避免了万人摇情况的出现。

要知道地段优势明显、有倒挂、门槛低、高性价比的项目，不管何时都会很受追捧，接下来，刚需购房者“选对车，早上车”是第一要义，而改善购房者需要看准市场方向，结合自己的预算和实际需求选择能力范围的楼盘。

从今年楼市调控来看，去掉房地产的金融属性，让其回归“居住”性质是政府下定决心落实的，楼市调控任重而道远，我们值得等待.......