保山新房验房注意事项专题之楼市315，盘点云南消费者在买房中遭遇的“套路”

在住房领域，各大楼盘竞争激烈、大批渠道中介进入新房市场。新版购房合同启用后，对业主不利的补充协议等问题得到纠正。但实际购房中，虚假宣传、房屋质量问题等仍是扰乱市场的潜在风险。2月24日，云南信息报发布了《“3·15”消费者房屋质量维权线索征集令》，在全省范围征集各种有关住房问题的线索。根据爆料以及记者走访调查，目前云南的业主在购房过程中主要遇到的问题有：

难以办理不动产权证、房屋质量及装修质量问题、违规预售……此外还有物业配套纠纷、其他告知等问题。

问题：不动产权证长时间无法办理

不动产权证究竟有多重要？没有不动产权证，意味着房子的所有权长期处于一种不确定的状态，即使住在房子里面，业主仍然提心吊胆。与此同时，无证还会给业主们带来很多不便和困扰。在记者接到的线索中，部分楼盘“难办证”的现象比较突出。

因为无法办理不动产权证，对业主的影响包括：无法落户，耽误孩子的上学进度；无法通过房屋抵押获得银行贷款；房子无法交易和转手变现；如果开发商面临债务纠纷，没有办理过户的房子仍属于开发商；无法赠与、继承该房屋；当土地使用权期限届满时无法自动续期等。

案例：交房6年未办不动产权证 ，孩子上学恐成难题

昆明市西山区永昌街道马家社区背靠两大商圈，附近还有书林一小。为了给孩子创造更好的成长和学习的环境，不少业主花光了长久以来的积蓄，在此处购入房产，却不曾想自2014年6月下旬开发商通知交房到现在为止，已经6年多了还没有拿到不动产权证。目前该项目开发商官司缠身，记者多次拨打电话均无法接通。

为此，小区业主们曾向西山区法院提起集体诉讼，民事调解协议中分别写明了该房地产公司需在2020年9月1日前向不动产登记中心提交办理产权证相关材料，另外还需支付诉讼人每人26000元的违约金。可该房地产公司并未履约。

业内人士：无法办证，可能是因开发商“五证”不全

究竟是什么原因导致无法办理不动产权证呢？记者采访了部分业内人士，他们表示，部分业主在购房前未对开发商进行资质审查。在房地产市场，开发商需“五证”齐全才可建房、售房，但有的开发商由于资金有限，为快速回笼资金，在“五证”不全的情况下就开始建房、售房。如果开发商的“五证”不全，后续就不能申请不动产权证。其次，开发商在建设中可能存在违规行为，比如擅自改变土地用途、未缴纳契税、房屋验收未合格等，都会导致房屋交房后无法拿到不动产权证的结果。因此在决定买房之前，对开发商的资质进行审查是非常重要的。

问题：房屋存在质量问题

业主买房时最痛苦的事情莫过于在准备收房入住时，却发现一堆质量问题。去年央视的“3·15”晚会上，万科、远洋、招商蛇口三家知名房企因精装房质量问题被点名曝光。

在本报线索征集中，城镇商品房质量问题也是业主投诉的热点之一，且商品房质量纠纷也呈不断上升的趋势。从总体上分析，房屋质量问题大致有三类：违规质量问题、违约质量问题以及使用质量问题。

案例：毛坯房质量问题重重，开发商称是“小纰漏”

今年3月初，记者接到多名业主的爆料热线，称自己购买的某知名楼盘的毛坯房存在质量问题。据悉，该楼盘位于保山市隆阳区，逾期交房后，业主到现场验房，发现房屋质量问题重重：室内只有一根进水管，水电工程都没有做；客厅大面积空裂，切开后重浇；房顶上方的墙壁开裂漏水；楼板空裂处有补丁等，业主认为这根本达不到交房标准，更不敢接房装修入住。

针对以上情况，记者联系了该楼盘的相关工作人员，该工作人员回应：“我们的房子没有质量问题。虽然在施工过程中存在一些小纰漏，但上升不到质量问题。业主可向客户维修中心反映问题，由他们进行解决。”

专家：“高周转模式”可能是，房屋质量问题频发的原因

为何房屋质量问题不断？多位业内专家指出，房地产开发商普遍采用的“高周转模式”可能是房屋质量问题频发的根源之一。快速开工、快速施工、快速销售让高负债经营的房企得以迅速回笼资金，保障现金流，避免出现偿债危机。其结果是房企规模迅速扩大，利润源源不断，但这样建出来的房屋质量却大打折扣。

房屋质量问题如何解决？一方面相关部门要加强监管，严惩偷工减料等行为；另一方面，消费者在购房时要仔细检查房屋质量。发现房屋质量问题立即与开发商协商，开发商承诺立即维修的事项一定要形成书面协议。没达到交房条件或有严重质量问题时，业主不要急于收房，一旦签字收房，便给开发商留下了推卸责任的机会。

问题：房屋无证预售

认筹人数越多，对于开发商开盘价格定位越有益。若开发商还未取得预售证就变相收取认筹金，这对于消费者来说，无疑为今后买房埋下了“办证难”的隐患。商品房无证预售也是今年投诉的热点问题之一，令消费者在买房期间进退两难。

案例：楼盘无证违规认筹，消费者交定金后不能交首付

昆明的陈女士满心欢喜地交了定金订购房子，却一直迟迟交不了首付，后来发现该房屋竟然没有预售许可证。据悉，这一楼盘位于云南滇中新区空港经济区地域，2020年11月，陈女士支付了2万元，预定了该楼盘一户约122㎡的房子，该楼房的预售许可证一直未见踪影，陈女士多次追问其置业顾问预售证的办理情况，得到的答复却是：“客户自愿选择在2020年12月31日前付20%首付款，可享受额外一点的优惠。同时重新签订认购合同。”

记者通过昆明市房产信息网对该楼房进行预售证的查询，直至现在，该楼盘的3幢预售证还未公示。

针对此事，记者拨打了昆明市住房和城乡建设局电话进行咨询，其工作人员称：“在未取得预售证的情况下，所有交钱认筹活动都是违法行为。”

业内人士：无证认筹置业者利益无法保障

业内人士告诉记者，任何形式的“认筹”“内部认筹”“VIP排号”等行为，都是房地产开发商在没有取得“预售许可证”之前的非法活动，是国家明令禁止的。如没有《商品房预售许可证》，开发商是无法办理竣工验收手续的。没有《商品房预售许可证》还无法办理备案登记，业主所购商品房就无法在房屋登记部门办理产权证。就算是交房入住了，也依然无法办理产权证。因此在购房前，消费者应了解开发商是否具有相关认筹资质，再进行购房。

买房过程中，业主遇到的问题不止以上这些，比如开发商在建设项目中擅自更改规划、小区配套与宣传不符、物业收费不合理等问题。虽然“3·15”即将过去，但是地产维权不会停止，云南信息报将继续关注，帮助业主解决遇到的困难，希望通过我们的监督，帮业主维护自身的合法权益，并共同维护云南楼市的健康发展。

（采写：云上融媒记者 谢廉道 李子晴）