常州物业费拒缴专题之交房时，开发商突然增加2.55平方公摊，这钱可以拒交吗？

挣钱买房不容易，

到期交房出问题。

开放商让补交钱，

增加房公摊面积。

补交的是公摊面积，而不是产权面积。

开发商突然增加的公摊面积，我可以拒交吗？

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Q1

2016年12月25日，与福建某房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，房屋产权面积130.69平方，公摊面积22.03平方。合同约定以建筑面积计价。收房前，收到开发商的《收房通知书》，通知补交面积差人民币￥14020。针对补交“增加公摊面积”而不是产权面积，可拒吗？

A1：

您好！

由于不知您签订的《商品房买卖合同》上如何对增加面积进行约定的，所以，这种情况下，您可根据买卖合同中双方约定的计价方式不同，采用不同的解决途径。

建筑面积包括套内建筑面积和公摊部分面积，您所说的“增加的公摊面积”包括在建筑面积内。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。所以您应当查看下您的《商品房买卖合同》，上面是否有相应的处理方式，是否拒绝补交差价，有约定的按约定处理。

《商品房买卖合同》没有约定或者约定不明确的，则先计算面积误差比，公式为[（实际建筑面积-合同约定的建筑面积）/合同约定面积]*100%，算完后，按照以下原则处理：1、面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持。就是说，这种情况下，您不能拒绝补交差价的要求。2、面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。就是说，这种情况下，您可以解除合同的方式拒绝。但是，如果您想继续履行这份《商品房买卖合同》，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由您按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由开发商承担，所有权归您。

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Q2

签订了房屋买卖（居间）合同。合同中虽约定了合同订立后就不退还佣金，但签订合同后中介并未按约定提供正确交易流程的服务。后来卖方毁约，中介也未通知买方，就将房本退还卖方（合同中约定了用房本作为卖方卖房的保证），并称未产生佣金（有录音证据），那么中介还有权取得佣金吗？中介在录音中的承诺可否作为要求其返还佣金依据？

A2：

您好！

根据您所提供的信息，如果您有录音证明中介说佣金未产生，那么中介无权取得佣金，中介录音中的承诺可以作为要求其返还佣金依据。

根据《合同法》第10条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。因此，在签订房屋买卖（居间）合同后，如果有证据证明通过口头形式对原合同的内容进行了变更是可以产生法律效力的。且《合同法》第七十七条明确规定，当事人协商一致，可以变更合同。本案中，中介对佣金的承诺可以视为其对合同中佣金约定部分的内容进行了变更。且根据《合同法》第四百二十七条的相关规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。因此，虽然原合同中约定合同订立即不退佣金，但因为有录音证据证明佣金未产生，那么中介无权取得佣金。另外，针对卖方毁约，中介未通知买方，便把合同中约定的房本（卖方的卖房保证），退还给卖方这个行为，首先，中介无权扣押卖方的房本，但如果买卖双方对房本放于何处进行约定则从其约定。

律师建议可以以签订合同后中介未按约定提供正确的交易流程服务，且合同未成立为由向人民法院提起诉讼，要求其返还佣金，中介录音中的承诺可以作为要求其返还佣金依据。另友情提示，关于和中介之间口头承诺变更居间合同的约定，要能够证明此变更是发生在订立合同之后。

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Q3

我是个体工商户，没有和员工签订正式用工合同。有个员工因病停止工作两个月，现在他想回来工作。但我担心他在工作过程中因病情复发产生纠纷。请问我们两个如果签订协议，声明他工作期间因自身原因生病，与我无关，是否具有法律效益？

A3：

您好！

根据您的描述，协议本身因违反法律强制性规定，是无效的。在工作期间生病，要看是否是属于工伤的情况，如果是工伤，则作为个体工商户用工单位方要承担责任。

首先，作为单位，如果已经依法给员工缴纳了社会保险，那么，员工因自身原因生病依法申报就可以了，单位也不需要过多承担责任。《工伤保险条例》第十四条规定了认定为工伤的情况，第十五条同时规定，对于职工在工作时间和工作岗位，因自身原因生病除非突发疾病死亡或者在48小时内经抢救无效死亡的视同为工伤外，其他情形都不构成工伤。

但是，如果您并未依法给员工缴纳社会保险，员工出现以上工伤或者视作工伤的情况，则需要按照工伤标准支付员工因您没有按法律缴纳保险造成的损失。

因此，关于您的叙述要分具体情况的，其一员工在工作期间因自身原因生病一般是不算工伤的，即使您不签订协议。其二，如果您的员工在工作时间和工作岗位，因自身原因生病，除非突发疾病死亡或者在48小时内经抢救无效死亡的视同为工伤。律师建议为了防患未然，在您不确定的情况下，也不能贸然判定将来出现的情况是否属于工伤，而且在不缴纳社保的情况下，万一出现第二种情况，您的用工成本则 将非常昂贵。

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Q4

一个星期之前，从一个17岁的男生手中以较便宜的价格买了一辆二手电动车，双方钱货两清后，但卖方反悔了，说父母不同意，想要回电动车，在双方交易的时候卖方17岁未成年人签署了证明书(保证书)，请问这样的保证书具有法律效力吗？买方不想归还合理吗？像这种情况应当如何妥善解决?

A4：

您好！

根据您的描述，尽管有保证书，但买方归还合理与否还要视情况而定，律师建议双方协商解决。

根据相关法律规定，年满十六周岁的，是可以驾驶并持有电动自行车的，所以本案先要确定车子是不是男孩本人的，如果是其本人，根据《民法通则》相关规定，男孩出卖一辆电动自行车是与其年龄和能力相当的民事处分行为，即便价格有点便宜，又是经过其保证的，那一般这样的交易是有效的，有权不归还电动车。

若男孩的车辆是其父母的，那么男孩的处分行为很可能属于无权处分，从而导致交易无效。但是根据你的描述，如果买方是善意的购买电动车，即不知道其父母不同意，也以为电动车的确是男孩的，电动车也交付给买方了，则很有可能构成善意取得，依据物权法第106条的规定，买方仍有可能获得电动自行车的所有权。

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Q5

我与房产公司签订的租赁合同，由于房子漏渗水，公共大厅不装潢，导致装潢延期，营业受影响，我是不是可以拒交物业费，我多缴纳的房租是不是可以要求退还？

A5：

您好！

根据您的描述，是否可以拒交物业费、多缴纳的房租是不是可以要求退还要看合同的具体约定。

您这个问题涉及两个法律关系，第一，房产公司与您之间存在租赁合同关系，对于房子漏水是否由物业公司来维修，应根据不同情况区别对待：如果是房产公司明确说明这个是由他们维修，应由房产公司来维修，与物业没有关系。如果没有明确约定 又可以分为两种情况：一是如果漏水是因外部缝隙所致，即由于公共部位的原因所致，应归属于物业公司负责维修的外墙面范畴，当然物业管理服务合同另有约定的除外；二是如果漏水是由于您自用部位使用不当，或防水未处理好造成的，则由您自己承担责任。如果确系房屋质量问题，房产公司构成违约应承担违约赔偿责任。第二，您与物业管理公司之间存在服务合同关系，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。如果物业管理公司如约履行自己的义务，您不交纳物业管理费，那么您就构成违约。如果公共大厅不装潢，导致装潢延期，营业受影响，建议您与物业公司协商解决或者根据您与业主的合同约定，要求业主与物业交涉，如其怠于行使，影响您的合法权利，可以按照约定要求其承担违约责任。

原则上建议您先协商，协商不成可以依法向人民法院提起诉讼，根据合同约定维护自己的合法权益。同时注意搜集相关证据。