190万的房贷提前还款，干货看这篇!“抵押不破租赁”能否阻却《物权法》第190条规定？看最高法案例

▌先看法条：

《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”

▌裁判要旨

根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，法律未限制在已出租的标的物上设定抵押。抵押权系担保物权，所追求的是标的物的交换价值；租赁权系债权，所追求的是标的物的使用价值，二者在同一标的物上同时设立并不冲突。虽然在抵押权人实现抵押权时，租赁在先的承租人可以“抵押不破租赁”对抗抵押权人或者标的物受让人，在租赁期限内继续承租标的物，但承租人不享有以在先租赁权阻却抵押权人以折价、拍卖或变卖等方式处置抵押物并就价款优先受偿的权利。无论租赁在先还是租赁在后，均不影响抵押权人请求人民法院对依法设立的抵押权进行确认。

中华人民共和国最高人民法院

民 事 判决 书

（2019）最高法民终1206号

上诉人（原审第三人）：苏玉梅，女，汉族，1965年1月22日出生，住甘肃省玉门市新市区。

委托诉讼代理人：张卫东，甘肃竭诚律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司酒泉分行。住所地：甘肃省酒泉市肃州区盘旋东路**。

负责人：史斌华，该行行长。

委托诉讼代理人：陈天彪，男，该行法律顾问。

被上诉人（原审被告）：玉门甘来矿业有限责任公司。住所地：甘肃省酒泉市玉门市玉门镇河西。

法定代表人：付志，该公司总经理。

委托诉讼代理人：陆宗臣，甘肃锐镝律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：玉门宾馆甘来金业有限公司。住所地：甘肃省酒泉市玉门市新市区玉苑路**。

法定代表人：王璐，该公司总经理。

委托诉讼代理人：陆宗臣，甘肃锐镝律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：傅士霖，男，汉族，1956年8月8日出生，住辽宁省锦州市凌河区。

委托诉讼代理人：陆宗臣，甘肃锐镝律师事务所律师。

委托诉讼代理人：康文平，北京市盈科律师事务所律师。

上诉人苏玉梅因与被上诉人中国农业银行股份有限公司酒泉分行（以下简称农行酒泉分行）、玉门甘来矿业有限责任公司（以下简称甘来矿业公司）、玉门宾馆甘来金业有限公司（以下简称玉门宾馆）、傅士霖金融借款合同纠纷一案，不服甘肃省高级人民法院（2018）甘民初91号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

苏玉梅上诉请求：1.撤销一审法院（2018）甘民初91号民事判决第二项；2.确认玉门宾馆与苏玉梅2015年6月16日签订的《承租人出租人承诺书》无效；3.将本案发回重审或直接改判农行酒泉分行对案涉出租房屋（即玉门宾馆）的国有土地使用权和商业用房不享有优先受偿权。事实与理由：一、一审判决程序违法。（一）一审法院在农行酒泉分行已当庭撤回对苏玉梅的诉讼并变更诉讼请求的情况下，仅因已通知苏玉梅到庭且苏玉梅主动要求参加诉讼，就在判决中否定了苏玉梅对案涉租赁房屋享有的在先租赁权对抗后设抵押权的效力。一审判决超出诉讼请求，且判决结果严重失衡，损害了苏玉梅的合法权益。（二）农行酒泉分行和甘来矿业公司及担保人的金融借款纠纷与农行酒泉分行和苏玉梅之间的抵押权纠纷，不属于同一法律关系，一审判决将不属于必要共同诉讼的诉合并审理，违背了相关法律规定。（三）农行酒泉分行与苏玉梅从未签订过租赁合同，农行酒泉分行请求判决终止租赁合同的基础法律关系和客观法律事实均不存在，其针对苏玉梅的该项诉请不符合起诉条件，不应受理。二、一审判决认定事实错误。案涉《承租人出租人承诺书》无效，农行酒泉分行在后的抵押权不能对抗苏玉梅在先的租赁权。首先，玉门宾馆与农行酒泉分行恶意串通，在贷款已经实际发放的情况下，谎称准备发放贷款和设定抵押，诱骗苏玉梅签订《承租人出租人承诺书》。苏玉梅在错误信息误导下做出错误意思表示，应依法认定无效。其次，案涉抵押权设立于苏玉梅租赁玉门宾馆房屋以后，根据“抵押不破租赁”的原则，农行酒泉分行在后的抵押权，不能对抗苏玉梅在先的租赁权。再次，农行酒泉分行的债权目前尚未确定，其实现抵押权的条件尚未成就。三、农行酒泉分行曾以相同事由在甘肃省酒泉市中级人民法院提起同样的诉讼，诉讼请求与本案除金额外完全一致，该案判决认定傅士霖应承担连带清偿责任，本案一审却未判决傅士霖承担连带责任，加重了苏玉梅可能承担的责任。

农行酒泉分行辩称：一、一审中农行酒泉分行虽然申请撤回对苏玉梅的起诉并变更诉讼请求，但因苏玉梅坚持参加诉讼，一审法院驳回了农行酒泉分行对苏玉梅的撤诉申请，相应地诉讼请求亦未变更。二、玉门宾馆房屋自2009年7月30日抵押给农行酒泉分行后从未中止或间断，农行酒泉分行知晓玉门宾馆房屋被出租后，要求甘来矿业公司和玉门宾馆予以纠正。因此甘来矿业公司在2015年申请第一笔借新还旧贷款时，玉门宾馆与苏玉梅签订了由农行酒泉分行提供的制式《承租人出租人承诺书》。如果苏玉梅和玉门宾馆不签署承诺书，农行酒泉分行不会再对该最高额抵押合同项下已经形成的贷款办理借新还旧手续。农行酒泉分行的抵押权设立在先，苏玉梅租赁在后。根据法律规定，苏玉梅在后的租赁权不能对抗农行酒泉分行在先的抵押权。三、苏玉梅作为完全民事行为能力人，应完全明白承诺书内容所引起的法律后果。苏玉梅所谓农行酒泉分行与玉门宾馆串通后使其在案涉承诺书所载错误信息误导下作出错误意思表示的抗辩理由不能成立。四、甘来矿业公司已无法清偿贷款本息，农行酒泉分行只有实现抵押权后才能收回贷款。但苏玉梅拒绝签收《贷款抵押权行使通知书》。本案中将苏玉梅列为第三人参加诉讼，是为了节约诉讼成本，提示苏玉梅及时解决与玉门宾馆的租赁合同纠纷问题，同时也是农行酒泉分行依法行使抵押权时对苏玉梅的一种变相通知行为。

甘来矿业公司与玉门宾馆共同辩称：一、2013年3月9日玉门宾馆与苏玉梅签订《宾馆租赁经营合同》（以下简称《租赁合同》时，已明确告知苏玉梅租赁标的物已设定抵押的事实，对此苏玉梅是知情的，该《租赁合同》中也有记载。不存在玉门宾馆与农行酒泉分行串通后诱骗苏玉梅出具《承租人出租人承诺书》的事实。二、苏玉梅被列为第三人系因其坚持要求参加诉讼，一审判决的判项并未对苏玉梅设定义务，一审法院未超出诉讼请求进行判决。三、本案系金融借款纠纷，案涉《承租人出租人承诺书》是否有效，不应当在本案中处理，应当另案解决。

傅士霖辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，傅士霖在本案中不应承担连带清偿责任。应驳回苏玉梅的上诉请求，维持原判。

农行酒泉分行向一审法院起诉请求：1.判令甘来矿业公司偿还贷款本金3000万元，截止2017年12月20日的利息、罚息及复利计926629.61元；2.判令甘来矿业公司承担自2017年12月21日起至借款清偿之日期间的利息；3.判令玉门宾馆对前述债务承担连带清偿责任，如甘来矿业公司不履行还款义务，则农行酒泉分行有权对玉门宾馆抵押的位于甘肃省酒泉市玉门市新市区玉苑路2号的玉房他项玉市字第××号7639㎡房产、玉他项（2013）第022号31418.86㎡土地使用权折价或拍卖、变卖的价款优先受偿；4.判令农行酒泉分行对玉门宾馆的前述抵押财产行使抵押权时，苏玉梅与玉门宾馆签订的《租赁合同》）自行终止；5.判令甘来矿业公司、玉门宾馆实际控制人傅士霖承担连带清偿责任；6.判令甘来矿业公司、玉门宾馆、傅士霖连带承担本案诉讼费、保全费及律师费。一审庭审中，农行酒泉分行确认其前述诉讼请求第2项中的利息包含利息、罚息和复利三部分。

一审法院认定事实：2016年9月9日、10月14日、12月15日，甘来矿业公司分别与农行酒泉分行签订编号为62010120160001507、62010120160001722和62010120160002113的三份《中国农业银行股份有限公司流动资金借款合同》（以下简称《借款合同》），约定甘来矿业公司向农行酒泉分行借款300万元、2000万元和700万元。借款期限均为一年，借款用途均为借新还旧，结息方式均为按月结息，结息日为每月20日。期限内利率按每笔借款提款前一工作日央行发布的一年期贷款基础利率LPR加179bp（1bp＝0.01％）执行6.09％，逾期上浮50％，执行9.135％。借款逾期后，如遇一年期LPR上调，罚息利率自一年期LPR调整后一个工作日起相应调整。借款到期之日前未按期支付利息的，按合同约定的借款利率计收复利，借款到期之日后按合同约定的逾期罚息利率计收复利。

2014年10月17日，玉门宾馆与农行酒泉分行签订《最高额抵押合同》并分别于2016年9月1日、10月12日、12月12日出具三份《抵押承诺书》，承诺以其位于甘肃省酒泉市玉门市新市区玉苑路北侧玉国用（2008）第Ａ新-0**号31418.86㎡国有土地使用权及位于甘肃省酒泉市玉门市新市区玉苑路北侧5幢1至6层玉房权证玉镇新字第**49-××号7639㎡商业用房为甘来矿业公司前述贷款提供抵押担保。

2017年9月11日，农行酒泉分行向玉门宾馆送达《担保人履行责任通知书》，要求其履行担保责任。该行另分别于2017年8月28日、9月11日、10月17日向甘来矿业公司送达《债务逾期催收通知书》《债务提前到期通知书》，要求甘来矿业公司立即履行还款义务，甘来矿业公司签收并盖章。

一审法院另查明，玉门宾馆与苏玉梅于2013年3月9日签订《租赁合同》，租赁期限十五年，自2013年4月18日至2028年4月17日止。2015年6月16日，玉门宾馆与苏玉梅共同向农行酒泉分行出具《承租人出租人承诺书》，承诺在房屋租赁期间，如农行酒泉分行行使抵押权处置承租房产，则房屋租赁合同于该行通知之日提前终止，因租赁合同履行或解除发生的争议由租赁双方自行协商解决。落款处分别有苏玉梅和玉门宾馆监事董秀臣签名，另加盖时任玉门宾馆法定代表人傅士霖的印章。后玉门宾馆、苏玉梅拒绝在农行酒泉分行发送的《贷款抵押权行使通知书》上签章。

一审法院认为，金融借款合同是指借款人向金融机构借款，到期返还借款并支付利息的合同。合同各方当事人均应按约履行义务并承担相应责任。本案所涉《借款合同》《最高额抵押合同》《抵押承诺书》等均系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，应予确认。甘来矿业公司对其欠付农行酒泉分行本金3000万元至2017年12月20日的利息926629.61元及应在借款本息清偿完毕之日前支付利息所涉的基础事实、相关担保事项及相应证据均予认可，一审法院予以确认。根据农行酒泉分行提交的案涉三笔借款对应的《欠息清单》，可确认案涉借款至2017年12月20日正常息为494812.5元、罚息为422503.75元、复利9322.86元，合计926629.61元。

关于甘来矿业公司是否应当支付案涉借款罚息的问题。甘来矿业公司对案涉借款本金3000万元及该借款至2017年12月20日的利息926629.61元无异议，但认为该926629.61元利息中的罚息不应予以计算。经庭审询问，农行酒泉分行提起诉讼的截止2017年12月20日的利息926629.61元及自2017年12月21日起至借款清偿之日期间的利息均为正常息、罚息和复利三部分。案涉《借款合同》载明:期限内利率按每笔借款提款前一工作日的一年期LPR（央行发布的贷款基础利率）加179bp（1bp＝0.01％）执行6.09％，逾期上浮50％，执行9.135％。借款逾期后，如遇一年期LPR上调，罚息利率自一年期LPR调整后一个工作日起相应调整。案涉借款已分别于2017年9月9日、10月14日、12月15日到期，根据该条约定，甘来矿业公司应按借期内正常利率6.09％逾期上浮50％即9.135％支付案涉借款至2017年12月20日的罚息以及2017年12月21日至借款本息清偿之日止的罚息。

关于甘来矿业公司是否应当支付案涉借款自2017年12月20日至清偿之日止的复利的问题。案涉《借款合同》约定：借款到期之日后按合同约定的逾期罚息利率计收复利。故甘来矿业公司应按逾期罚息9.135％以应付利息494812.5元为基数支付2017年12月21日至借款本息清偿之日止的复利。

关于傅士霖是否应当承担案涉借款连带清偿责任的问题。根据对证据的分析与认定，因农行酒泉分行提交的两份《保证合同》不能证明傅士霖为案涉借款提供保证的事实，故其主张傅士霖应作为案涉借款保证人承担连带清偿责任的诉请不能成立，一审法院不予支持；农行酒泉分行庭后另提交傅士霖曾为甘来矿业公司和玉门宾馆实际控制人的工商资料以供法庭参考，但其并未提交傅士霖有违反公司法相关义务、侵害公司或严重损害公司债权人利益的相关证据，故其仅以傅士霖为实际控制人为由要求傅士霖为案涉借款承担连带清偿责任的诉请于法无据，一审法院不予支持。

关于农行酒泉分行主张的抵押权与苏玉梅的租赁权是否存在冲突的问题。因苏玉梅在农行酒泉分行撤回对其诉讼后坚持要求以第三人身份参加诉讼，一审法院对其所提农行酒泉分行将其列为第三人主体不适格的相关抗辩均不再予以审查。

《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”本案中，苏玉梅与玉门宾馆订立的《租赁合同》签订于2013年3月9日，租期十五年，早于农行酒泉分行与甘来矿业公司所签的《借款合同》和《最高额抵押合同》。2015年6月16日，玉门宾馆与苏玉梅共同出具《承租人出租人承诺书》载明：房屋租赁期间，如农行酒泉分行行使抵押权处置承租房产，则房屋租赁合同于该行通知之日提前终止。因租赁合同履行或解除而发生的争议，由租赁双方自行协商解决。落款处分别有苏玉梅和玉门宾馆监事董秀臣签名，另加盖时任该宾馆法定代表人傅士霖的印章。苏玉梅虽辩称该承诺书系农行酒泉分行与甘来矿业公司恶意串通，向其隐瞒案涉借款已发放并办理抵押的事实，诱骗其签字形成，但并未提交相应证据予以证实。苏玉梅庭审中认可该承诺书中其签名的真实性，但认为该承诺书中“拟……”的表述应指尚未实际发生的不确定事由，而案涉借款和抵押事实早已形成，故其签名及该承诺书均应无效。该抗辩恰恰表明苏玉梅在对案涉借款及相关抵押事实尚处于未来不确定情形之时即签字放弃其权利，则该承诺书所载其对自身实体权利的处分应为其真实意思表示。根据该承诺书，苏玉梅与玉门宾馆签订的《租赁合同》应在农行酒泉分行行使抵押权时即行终止，苏玉梅自此不再享有玉门宾馆租赁权，其在承诺书上的签字行为可视为其对法律赋予的“抵押不破租赁”的权利予以放弃。

综上，农行酒泉分行可对玉门宾馆的相关抵押财产行使抵押权，苏玉梅可在证据充分时对其与玉门宾馆之间因《租赁合同》发生的争议另行提起诉讼。但因农行酒泉分行尚未实际处置案涉抵押财产，即承诺书所附条件尚未成就，故一审法院对农行酒泉分行主张案涉抵押权行使时玉门宾馆与苏玉梅所签《租赁合同》自行终止的诉讼请求不予处理。

关于农行酒泉分行诉请的保全费、律师费是否应予支持的问题。因甘肃省酒泉市中级人民法院已应农行酒泉分行申请进行了相关财产保全，故对其主张的保全费5000元予以支持；因农行酒泉分行未对律师费提出具体数额，亦未提交相关代理合同、代理费票据或支付凭证，故对此诉请一审法院不予支持。

一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条、第五十三条、第五十七条、第五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决：一、甘来矿业公司于判决生效六十日内向农行酒泉分行偿还借款本金3000万元及截止2017年12月20日的利息926629.61元，并自2017年12月21日起至借款本息清偿之日止，按年利率9.135％支付罚息并以应付利息494812.5元为基数按年利率9.135％支付复利；二、如甘来矿业公司未履行前述第一项确定的义务，农行酒泉分行可对玉门宾馆位于甘肃省酒泉市玉门市新市区玉苑路北侧玉国用（2008）第Ａ新-0**号31418.86㎡国有土地使用权及位于甘肃省酒泉市玉门市新市区玉苑路北侧5幢1至6层玉房权证玉镇新字第**49-××号7639㎡商业用房折价、拍卖或变卖的价款在前述第一项债权范围内享有优先受偿的权利；三、玉门宾馆在农行酒泉分行实现前述第二项确定的优先受偿权后，有权向甘来矿业公司追偿；四、傅士霖对案涉借款本息不承担连带清偿责任；五、驳回农行酒泉分行的其他诉讼请求。一审案件受理费196450元、保全费5000元，合计201450元，由甘来矿业公司、玉门宾馆负担。

本院二审审理查明，农行酒泉分行在一审中申请撤回对苏玉梅的起诉，并申请撤回其诉讼请求第四项“判令农行酒泉分行对玉门宾馆的前述抵押财产行使抵押权时，苏玉梅与玉门宾馆签订的《租赁合同》自行终止”。因苏玉梅坚持作为第三人参加诉讼，一审法院未予准许农行酒泉分行撤回对苏玉梅的起诉。一审庭审中，农行酒泉分行表示，鉴于其申请撤回对苏玉梅的起诉未获准许，其坚持原六项诉讼请求不变。

本院二审查明的其他事实与一审一致，本院对此予以确认。

本院认为，本案系金融借款合同纠纷，债权人农行酒泉分行、债务人甘来矿业公司和担保人玉门宾馆对于一审判决确定的甘来矿业公司应付主债务数额以及农行酒泉分行对玉门宾馆提供担保的案涉房屋和土地使用权享有抵押权均无异议。现作为抵押物承租人的苏玉梅提出上诉，主张“抵押不破租赁”，以其租赁权否定农行酒泉分行对案涉抵押物享有的抵押权。对此，本院评析如下：

农行酒泉分行与玉门宾馆于2014年10月17日签订的《最高额抵押合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，不损害他人利益，合法有效。抵押合同签订后双方进行了抵押权登记，农行酒泉分行取得他项权利证书，抵押权有效设立。在甘来矿业公司未能按期足额偿还主债务时，农行酒泉分行有权请求玉门宾馆以案涉房屋和土地使用权承担抵押担保责任。

至于案涉抵押物上存在租赁权的问题，本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：

“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”此条规定可以看出，法律未限制在已出租的标的物上设定抵押。

抵押权系担保物权，所追求的是标的物的交换价值；租赁权系债权，所追求的是标的物的使用价值，二者在同一标的物上同时设立并不冲突。虽然在抵押权人实现抵押权时，租赁在先的承租人可以“抵押不破租赁”对抗抵押权人或者标的物受让人，在租赁期限内继续承租标的物，但承租人不享有以在先租赁权阻却抵押权人以折价、拍卖或变卖等方式处置抵押物并就价款优先受偿的权利。无论租赁在先还是租赁在后，均不影响抵押权人请求人民法院对依法设立的抵押权进行确认。

因此，一审法院在查明事实的基础上，判决农行酒泉分行可就案涉房屋和土地使用权折价或拍卖、变卖价款在主债权范围内优先受偿，有事实和法律依据。苏玉梅请求撤销一审判决该项判决内容并确认农行酒泉分行对案涉房屋和土地使用权折价或拍卖、变卖价款不享有优先受偿权的主张不能成立。

对于苏玉梅认为一审判决超出诉讼请求的问题，根据本院查明的事实，一审庭审中农行酒泉分行表示，鉴于其申请撤回对苏玉梅的起诉未获准许，其坚持原诉讼请求不变。因此，一审判决不存在超出农行酒泉分行诉讼请求的情形。不过，就本案金融借款合同纠纷而言，基础法律关系为金融借款合同关系及担保合同关系。农行酒泉分行请求甘来矿业公司归还借款以及请求担保人承担担保责任，本案应当围绕农行酒泉分行主张的债权是否成立及具体金额，以及农行酒泉分行主张的担保责任能否成立及担保范围进行审理。对于抵押权人的抵押权被确认之后，在将来行使抵押权处置抵押物过程中可能面临的与抵押物承租人之间冲突的处理，与本案纠纷不属于同一法律关系调整。故农行酒泉分行提出的“判令农行酒泉分行对玉门宾馆的前述抵押财产行使抵押权时，苏玉梅与玉门宾馆签订的《租赁合同》自行终止”的诉讼请求不应属于本案审理的范围，一审法院对此进行评述有所不当，但其最终以抵押物尚未处置、案涉《承租人出租人承诺书》所附条件未成就为由，对农行酒泉分行该项请求未予处理，判决结果并无不当。

就苏玉梅第二项“确认玉门宾馆与苏玉梅2015年6月16日签订的《承租人出租人承诺书》无效”的上诉请求，系独立于农行酒泉分行的一审诉讼请求以外的新的请求，未经一审法院审理，且与本案金融借款合同纠纷不属于同一法律关系，本院依法不予审理，苏玉梅可另行主张。同时，苏玉梅未针对傅士霖责任承担问题提出上诉请求，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理……”之规定，傅士霖的责任承担问题不属于本院二审审理范围。

综上所述，苏玉梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由苏玉梅负担。

本判决为终审判决。

审 判 长 胡 瑜

审 判 员 杨弘磊

审 判 员 丁广宇

二〇一九年九月二十七日

法 官 助 理 李美红

书 记 员 何 宇

来源：民事审判、法务之家

编辑：石慧 审核：傅德慧