50年后别墅与大平层哪个更保值专题之别墅大平层终极PK，到底该选谁

本文转载于公众号：重庆商业精英互助联盟

一直以来，别墅是身份和财富的象征。近年来，随着城市土地资源紧张，国家几乎停止了纯别墅地的供应和批准，现有别墅很珍贵。

甚至有人说别墅已经过时了，现在有钱人都在买大平层。同为稀缺性产品和改善型住宅，别墅和大平层的较量愈演愈烈，到底谁胜谁负，未来谁才是主流？

本期渝商楼市，经过深入调研，为目标购房人群带来一场关于大平层和别墅的终极PK，好好扒一扒，看看别墅和大平层哪个更好，到底该选谁？

01

看体验

1、为何明星富人纷纷从别墅搬回大平层

这两年，国内时尚圈和地产圈就有几个大新闻， TOP级网红大咖张大奕、薇娅先后斥资3000多万在杭州钱塘江两岸买了多套大平层，郑爽1.5亿购置上海外滩630平大平层。甚至各大真人秀节目里，很多明星的家也都位于市中心的大平层。究竟大平层有何魅力可以超越别墅，受到有钱人的青睐呢？

目前重庆的大平层价格已经直逼别墅，甚至部分大平层价格已经远超别墅，这两种产品成为一种明显的竞争态势。对此，资深地产人周本坤先生在接受渝商联地产采访时介绍：“即便是总价差不多，大平层和别墅属于两种完全不同的产品，不太可能相互替代，从需求层面分析，人在不同阶段会有不同的需求，很多购买大平层的人都是住过别墅的，这部分消费者住别墅住久了，向往大平层的繁华生活。大平层享受的是城市资源和奢阔的空间，而别墅享受的是自然资源，大平层住久了，又会想回归别墅的恬静，人的本性对自然还是向往的。喜欢自然环境或自由职业者会选择别墅，喜欢繁华地段、临江资源或有商务需求的消费者则会选择大平层。”

曾经住在渝北某别墅区的业内人士雷先生接受采访时表示，之所以从别墅搬回大平层，主要还是别墅有四大“硬伤”难以解决：

人少房大，常住冷清

别墅虽然依山傍水，是财富和地位的象征。但人们心目中的别墅是独栋别墅，容积率一般都在0.5以下，且这类别墅的土地已经不给予审批，可以说是非常稀缺的资源。而现在所开发的大多数都是联排和叠加别墅，居住起来舒适度并没有想象的那么好。而且对于一般家庭来说，父母有自己的养老房，本来别墅的入住率就不高，住着略显冷清。

伪墅太多，体验感差

很多别墅其实都是联排和叠拼，算不上真正的别墅，有些别墅的面积还赶不上大平层，根本不够用。

养护持有，成本较高

别墅后期维护费用太高，装修、家具、车库、庭院等各个方面消耗都比较大，如果是负债购买，压力则会更大。

交通不便，管理麻烦

几百平的别墅平时打扫起来也比较麻烦，购买别墅除了前期花销以外，后期还需要大量的人力物力投入，且别墅大多数是在郊区地段，买东西不方便，在上下班途中花费时间更多。

流通性差，难以出手

大多别墅位置较偏，增值幅度不大，还难卖，税费又高。再说，有钱买得起别墅的也较少选择二手房。因此，别墅的流通性特别差，投资价值较小。

2、大平层在重庆凭什么火

近些年，重庆高阶层财富精英需求爆发，催生大平层从一个小众序列，到逐渐被主流的富裕群体接受的产品。那么大平层为什么能在重庆流行起来？

专业人士分析认为，大平层在别墅的基础上对重庆人居体验进行了7个方面的升级：

大平层普遍具备地理位置好

大平层一般都位于城市中心或临江或繁华地带，与传统的别墅比起来交通也更加便利，地段上有很大优势，能够满足人们的日常生活及出行。

大平层很好地实现了别墅功能扁平化

大平层将所有功能在同一层展现，融合了家居生活的所有功能，无需爬楼，方便了老人和小孩之余，尽可能地带来全方位的生活享受。

大平层私密性强且安全

目前重庆市面上的大平层普遍都是一梯一户或一梯两户，很多大平层都有完善的隔断、隔音墙体设计，进可全家交流，退可互不干扰。所以在隐私性上来说与别墅区别不大。

大平层面积更实在、采光通风好

大平层面积多在200㎡以上，以家庭功能为核心，功能完善、配套齐全，同样具备“别墅式居住体验”。另外，大平层的采光和通风效果比较好，也不会像别墅一样，雨雪天气室内形成积水，这也是为什么近几年越来越多的人选择大平层，而非别墅的一大原因。

大平层建筑现代简约，具有地标和审美价值

大平层的建筑形态现代简约，具有地标价值，空间奢阔、气势不凡，不仅占据着大面积的稀有地段，更将建筑的美感与豪门气质淋漓极致地展现出来。

大平层具有“一层一世界” 的空间视野

大平层超越了居住属性的特质，将城市景观资源和社区配套统统纳入其中，打造出“一层一世界”的空间视野和上下随心的立体化生活体验。

02

看价格

看供应：

1、别墅总价两极分化，大平层填补市场空白

资深大平层操盘手刘先生在接受采访时表示：“现在的别墅呈现两级分化严重，200-300万的别墅属于刚改型别墅，更平民化。700万或以上的更高端和稀缺。而在中间段，400-500万的别墅较少，大平层就刚好填补了这个市场空白点。以前别墅是一个高高在上的产品，动辄上千万，现在的别墅越来越平民化，200-300万就可以买到别墅，价格的退化吸引了一部分以前不敢想但现在也能住上别墅的一群人。”

“就目前市场来看，大平层走量较好的是总价在300万-400万的产品，400万是个分水岭，越往上量越少。某地产公司客研数据显示，从2020年的成交数据，二十几万套大平层，总价300-400万的占比30%。总价在300万左右的多为第一居所，如果是在500-600万基本都不是第一居所。”

2、为何大平层的价格普遍比别墅高

针对这一现象，刘先生的回答是：“还是因为地段，大平层的生存必须依赖,两个因素，一个是城市的核心，一个是景观资源，这两大因素是支撑大平层存活的关键。从全世界范围来看，大平层必须跟城市核心在一起，尤其是像蔡家、水土这些城市属性不够的区域，很多开发商第一选择是修建别墅而不是大平层。随着城市核心地块越来越少，真正的大平层实际上是稀缺的。而另一方面，城市中心区容积率和政府规划等因素导致中心区很难有别墅形态，因此别墅呈现郊区化发展趋势。”

别墅的优势是室内外的结合，而大平层只有室内，它享受的是城市的地段和便利性。刘先生认为，别墅的生存空间并未受到大平层挤压，而是受到‘限墅令’政策的影响。大平层在重庆能够火起来，是因为重庆这个城市发展达到了一定的认知高度，现在的重庆人是有眼界的，再有繁华地段和城市核心资源的加持，让大平层一下子拥有了天时、地利、人和。

03

看稀缺

看供应：

1、纯正的大平层和别墅会越来越少

重庆资深地产人周本坤认为，因为需求侧的变化，供给侧也在发生变化，最近几年别墅和大平层两类产品也在不断迭代，一开始的别墅产品趋向盲目求大，追求面积大、公共空间大等，更多炫耀的成分。而现在的别墅面积反而在缩减，从80后开始家庭结构上有很大的分化，如今很多家庭都是独生子女，人口的减少，加上生活水平的提升，大家对面积需求不是那么大，更追求舒适，所以这几年市面上的别墅面积在缩减。

“重庆大平层主要以本地消费为主，在概念和配套上与沿海甚至国外都有很大差异，很多项目都算不上大平层，甚至就是高层和超高层，达不到大平层的标准。未来，随着对大平层的要求和界定指标越来越严苛，大平层的量也会减少。”

而操盘手刘先生认为，现在伪大平层盛行，不过都是营销概念，真正意义上的大平层，有个硬的标准，就是两梯两户。这样来看，纯正意义上的大平层和别墅一样，都会越来越稀缺。

2、大平层和别墅正在发生哪些变化

这几年风靡重庆的大平层亮点频现，比如北区的香港置地·公园大道、香港置地·壹号半岛、绿城蘭园、融创·壹号院、中铁建·西城派，渝中的国浩18T，南区的南滨特区、东原印长江、保亿·御江临风，还有不时被剧透、将于下半年推出的国瑞龙门里、融创湾等一线江景项目。重庆的塔尖人士更偏爱怎样的大平层，供需趋势会是怎样？

国瑞控股集团营销管理部总监朱赠宇认为：“随着我国城市土地资源的紧张，国家叫停了纯别墅用地的供应和审批，低容积率土地存量越来越少，结合高端豪宅的需求，企业必须进行产品创新，催生大平层不断迭代。从产品的结构来看， 几年前的大平层，普遍只是追求面积变大，而现在的大平层的产品力尤为凸显，从小区配套、产品配置、服务体验、文化植入、绿色人居五大维度进行了升级。除此之外，开发商也会根据客群的不同定位和需求，制定不同的产品标准、服务标准，尤其是在服务上体现更明显，比如酒店式定制服务再配备私人医生、私厨、酒窖等。可以说，现在的大平层才是真正回归了大平层。”

绿城·蘭园

业内人士指出，无论是别墅还是大平层，两种产品都在不断升级迭代。有个最直观的改变，以往的大平层和别墅外观偏爱石材，强调厚重感，现在都逐渐流行落地大玻窗，强调现代轻盈的感觉。

04

看增值

看供应：

短期大平层升值更强，长期别墅“钱”途可期

别墅大平层，居住体验各有优势。但在长远来看，保值增值能力到底谁更强呢？这同样是让人纠结的问题。

渝商置业调查发现，就纯投资而言，目前外地人还是以一线江景项目为主。现目前的别墅并不存在纯粹的别墅，这在纯粹性和稀缺性上打了折扣，投资价值也受到一定影响。同时别墅居住属性强，流通性相对较弱，流通性弱势必影响投资价值。大平层普遍占据一线滨江或核心地段中轴景观位置，更多是作为资产配置存在，从市场供需关系和市场实际反应来看，大平层的增值和保值会更强。

很多业内人士认为，受两江四岸规划影响，短期内大平层或许更具备升值空间，而从长远角度看，容积率低、资源稀缺的别墅同样“钱”途可期。

重庆在售别墅大平层一览表（部分）