【关于对物业费进行调整的建议】专题物业费调价难，如何实现“质价双提升”

[读者来信]

房地产服务越来越差，想提高价格吗？

不管是新小区还是旧小区，调整物业费无论如何都是敏感话题。

不同利益方都有苦恼：社区居民们说，物业服务感受度越来越差，却还想涨价；物业也很无奈，管理成本逐年增加，居民的要求和抱怨却多了，影响到了收缴率，更无法调动起积极性。双方似乎都陷入了难以破解的“死循环”。更有甚者，物业干脆“抛盘走人”。

物业费涨不涨价，看似是经济问题，实则关系到社区治理方方面面。我们可以将其视为社区治理的“托底资金”。适时合理、公开协商地科学调整物业服务收费，强调“质价双提升”，让居民有更好的感受度，让物业有更多的积极性，也为社区治理凝聚人心奠定基础。

建议政府加强顶层设计，让物业服务收费标准能合理反映成本变化；同时进一步完善诚信体系，对于不缴纳物业费的居民也有相应处罚手段。

——市民 沈银欢

围绕破解物业费调价难题，记者调查发现，在上海，从政府、社区到社会组织，各方凝结成合力，结合各自实际在实践中创新模式举措，寻求破解之道。

在虹口区部分小区，由政府资金埋单的“试吃模式”让物业积极提升服务品质，也让许多居民在体验后觉得“涨得值”。金山区部分动迁安置房小区，政府专项补贴定向发放给支付物业费的居民，为后续美丽家园建设积蓄能量。在中心城区黄浦区，居委会、物业、业委会引领居民全程依法、依规参与物业服务调价的协商协调，让调价机制更合理规范。

政府贴补“试吃期”，破解“先调价还是先提质”难题

“先提价还是先提质”，这是摆在调整收费面前的第一道坎儿。如果先提质，意味着物业企业要先贴钱让利；如果先提价，就得先说服业主，免除他们的顾虑：后续服务水准能否跟上。

在虹口区东海小区，这个困扰许久的“两难”寻到了解决良方。启动正式调价前，区房管局主动跨前一步，用财政资金为物业服务“试吃期”埋单，补贴物业费差价，帮物业、社区居民“搭平台”，力促物业服务“质价双提升”。经过两个月的“试吃期”，物业服务品质大大提升，居民满意度增长明显，自今年9月1日起，该小区住宅物业管理费正式上调，从每月每平方米0.18元上调至每月每平方米0.69元。

区房管局还制定了实施办法：两个月“试吃期”满，若业主满意率达70%及以上，则提价成功；若满意率低于70%，则退回原合同的收费标准及服务内容。该机制自实施以来，虹口区有16个小区成功调价，实现物业服务管理“质价双提升”。

“质价相符”协商定价，居民参与调价全过程

接着的一道关，究竟“怎么调”？

据调查，2015年，市政府定价事项清单中取消了物业收费标准指导价。而根据2018年新修订的《上海市住宅物业管理规定》，物业收费完全实现市场化运作，由第三方机构先评估，再由业主表决决定。

在黄浦区半淞园路街道，由居民全过程参与的物业费价格调整机制为科学合理定价带来了新思路。在这里，从新建商品房、售后公房到保障性住房等等，不同类型住房都有各自相对应的物业服务标准规范。每个物业服务项目则按照服务质量，由低到高分为若干个等级，实施分类治理。

同时，居委会、物业、业委会引领各类组织和广大居民有序参与物业服务价格调整事前、事中、事后的全过程监督，进一步提升居民满意度。各方努力下，街道内的海州丽园小区物业费由每月每平方米1.7元调整至2.2元。物业费涨价了，但物业服务水平也显著提高，各方都说“涨得值”，物业费收缴率也同步上升，超过了95%。

培育“按质论价”新理念，推动实现“质价相符”

在专家看来，建立科学、规范的物业服务价格调整机制，政府在其中发挥的引导作用十分关键。

现实中，也有市民呼吁，希望重新设立物业服务“政府指导价”，为各方提供权威可信的参照依据。对此，市房管局表示，目前市物业管理行业协会网站已发布了1500个小区物业服务价格监测信息，为业主与物业服务企业协商定价提供参考。

今年5月1日，新修订的《住宅物业管理服务规范》发布，该规范引入了分类评级制度，对居住物业服务设置了5个服务规范等级，明确物业服务企业要主动接受由业主、相关行政主管部门或第三方服务机构开展客户满意度调查，发现问题及时整改，提升服务质量。

下一步，市房管局还将修订物业服务合同示范文本，引导合同双方根据小区实际情况，约定明确合同期内物业服务价格调整方式，保障物业服务正常运行。同时，进一步加强物业服务企业监管，规范经营行为，培育提升业主“按质论价”的新理念，促进形成“质价相符”的物业服务市场价格形成机制。

作者：王嘉旖 单颖文
编辑：范菁

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