万科物业发给业主的生日短信专题之龙湖没有家文化，只是家族企业

文本|奇偶校验

最近龙湖集团由现任管理人员经常离家出走。

10月14日，有消息传出，龙湖集团副总裁胡若翔已于近日离职，龙湖集团相关人士也证实了这一消息，表示这只是正常的人事变动。公开资料显示，1999年毕业于天津大学的胡若翔，在加入龙湖集团之前，就曾任职于中海地产集团有限公司及金地集团。

10月18日，毛文斌辞任广东区域董事长，郑州公司总经理严亘晖也因西安公司和郑州公司的合并选择离开了龙湖。

家家有本难念的经，房企的问题在今年暴露无疑，金九银十的定律也被打破，行业下行的潮流中高管变动成了常态。

据统计，光是九月份，就有各大房企超30名高管离职。

当然，这不是在唱衰整个地产行业，只是在以一个公允的视角在看待这个问题。事实上，我更感兴趣的是龙湖集团。如果是一个不熟悉地产行业的人，甚至可能都不知道这个集团的存在。

事实上，龙湖集团是国内民营房企中妥妥的行业大佬，现在就让我们来好好捋一捋龙湖集团这个闷声发大财的房企巨无霸。

稳居绿档的“优等生”？

8月2日，《财富》世界500强发布，龙湖集团凭借267.46亿美元的营业收入，28.99亿美元利润首次登上《财富》世界500强榜单，也打破了重庆企业的零记录。

拉长时间线来看，龙湖在资本市场的表现足够优秀。

在2017年之前，龙湖的股价一直在5块上下波动，之后便是扶摇直上，股价暴涨了近10倍，虽然自今年4月份以来有所回落，但是整体而言，绝对是妥妥的一个漂亮增长线。

看看公司的业务表现，龙湖集团的各项指标数据也绝对算得上是优质生了。连续5年，龙湖集团的营业收入和归属股东的核心净利润保持两位数的增速。

根据龙湖集团公布的半年报，截至6月底，龙湖集团实现营业收入606.2亿元，同比增长18.5%；毛利167.8亿元，同比增长6.5%，毛利率达27.7%。

就销售数据而言，龙湖集团实现合同销售额1426.3亿元，同比增长28.4%；销售总建筑面积826万平方米，同比增长26.2%。从地区来看，长三角、西部、环渤海、华南及华中片区合同销售额分别为393.8亿元、323.8亿元、346.5亿元、216.2亿元及146.0亿元，分别占该集团合同销售额的27.6%、22.7%、24.3%、15.2%及10.2%。

就土地储备而言，报告期内龙湖集团共计新增53块地，新增土储总建筑面1292万平方米，权益面积723万平方米，平均权益成本为每平方米5382元。截至6月底，公司土储合计7717万平方米，权益面积5367万平方米。其中环渤海地区、西部地区、长三角地区、华中地区、华南地区比例分别为34.4%、26.0%、15.5%、12.4%和11.6%。

现金流向来是一个企业的生命线，关乎着企业能否顺利运转，截至6月底，龙湖持有现金及现金等价物989.81亿元，对比上年年末增长29.71%，现金流储备充足。

现行房企政策下，三道红线指标是比较关键的数据，不少踩线房企都把企业“降档”提上日程，力图转红为绿。但是龙湖没有此类的烦恼。

截至上半年，龙湖集团剔除预收款后的资产负债率为68.3%，净负债率46.0%，现金短债比5.48，每一项都处在绿档的安全范围内，特别是现金短债比这个数据，简直太过亮眼。

各大房企中，除去债务已暴雷的华夏幸福（0.1）和蓝光发展（0.3），一般的企业都是在处在1～2之中，比如绿地（1.34）、融创中国（1.11）、雅居乐（1.18），就算是表现比较好的央企地产公司，也没有超过3的，比如中海（2.6），保利（1.93），像龙湖集团这么高的，独此一家。

处于绿档的龙湖集团资金无忧，融资渠道也没受到太大限制。

截至2021年6月，龙湖集团减少发行短期借款1.97亿元，新增长期借款246.53亿元，上半年龙湖集团共计新增总负债1003.59亿元。

龙湖集团的平均融资成本也远低于其他房企，亿翰智库曾选取50家A股和港股的上市房企（E50）统计得出，2021年中期E50房企融资成本均值为5.96%，较2020年的6.04%，回落0.08个百分点。

平均融资成本上看，2021年中期具有国企和央企背景的房企国平均融资成本为4.84%，而其他民营房企平均融资成本为6.43%，较国央企背景的房企高出1.59个百分点。

而今年上半年，龙湖集团的融资成本仅4.21%，比一般的央企国企的房地产公司融资均值还低。“这是我们的优势”，龙湖CEO邵明晓如是评价。

白手起家，也难过质量关

龙湖作为一家这么成功的企业，自然是与其创始人离不开干系。

在风云诡谲、男性创始人为主导的地产界，吴亚军作为少有的女性创始人，生生地闯出了一片天，颇有些巾帼不让须眉的气势。

地产传奇教父，绿城集团创始人宋卫平毫不掩饰对吴亚军和龙湖的欣赏，“在中国，最多有一家半家的房地产公司在品质方面比我们做得更好，龙湖算一个。吴亚军有着男人般的气魄和女人的细腻柔情。我不吝啬把所有溢美之词送给她。”

细数吴亚军的履历，“记者生涯”给她往后的创业经历奠定了相当大的基础。

1988年，吴亚军在《中国市容报》任职记者和编辑，一干就是六年。借助这个平台，吴亚军结识到了不少人脉，也对重庆市场的动向都有所了解。

都在说，吴亚军的一次不愉快的购房经历是她转型房地产的引子，“既然盖房子的盖不好房子，那我就自己来！”据说为了能够做好房地产，吴亚军还专程去深圳拜访万科创始人王石，虚心向他讨教其中的门道。

1993，从记者一职离职一年后，吴亚军成立了重庆佳辰经济文化发展公司，并于1995年创立了重庆中建科置业有限公司，拿下了公司首个房地产项目龙湖花园南苑。

为了这个项目，吴亚军穷尽了心血。女性的细致和专心，让吴亚军能够在每一个细节上都反复推敲打磨。皇天不负苦心人，错落有致的庭院和空中花园，别具一格的气质和想象空间，让龙湖南苑一炮而红，“卖的比白菜还快”是当时龙湖南苑的真实写照。

自此，龙湖这个主打品质和细节的房地产公司正式闯入了中国地产界。

龙湖的细节之处可以做的多到位？地产界有个广为流传的故事：王石有一次去参观龙湖，脱下皮鞋，换上拖鞋进样板房参观，当他出门时，发现自己的皮鞋被掉转了方向，对着房外整齐地摆放。“可怕的龙湖！”王石如此感慨道。

宋卫平更是一纸调令，连夜发通知让绿城全体员工齐赴重庆参加龙湖内部学习，100多号人，浩浩荡荡，上到高管、总经理，下到设计师，普通员工，光是机票钱，就花了40多万。

2009年，龙湖销量大增，并于11月赴港上市，也迎来了吴亚军的高光时刻。

2010年，吴亚军第三次摘下重庆首富的桂冠，根据胡润发布的中国女富豪榜单，吴亚军以280亿元的身家位列第二。2011年和2012年，吴亚军更是两次登顶《胡润全球白手起家女富豪榜》，站在了世界财富之巅。

商场得意，情场失意。2012年11月，吴亚军被曝出与丈夫离婚，分给蔡奎200多亿元股份。此后，吴亚军将龙湖的发展当作毕生的事业，一心操持，并设立家族信托基金，指定女儿为唯一合法继承人。

2016年，蔡奎砸盘抛售手中股份引发龙湖股价震荡，套现成功。据媒体报道，蔡奎不仅娶了美女空姐当老婆，而且豪掷13亿买下香港豪宅。

2019年，龙湖遭遇了信用危机。8月26日，在香港龙湖中期业绩发布会上，吴亚军前脚刚表示“没有故事就是好故事”，后脚“故事”就诞生了。

一位来自龙湖的业主手持话筒，哽咽的讲出了长沙业主艰难维护自身利益的情况。

“我不得不来，我想问一下吴女士，您是不是已经知道龙湖在长沙是质量问题的代名词？龙湖在长沙的楼盘都在维护自身利益，无一例外。”

“您知不知道龙湖的进气口和燃气出气口只有五十公分。”

“吴女士，我很钦佩您，我听说您是因为您买房子不满意才创办了龙湖，我不知道为什么会成这个样子，真的，我不知道，不知道为什么会成这个样子，我跟龙湖沟通多少次……”

在2019年的前几年，被誉为重庆地区房企品质天花板的龙湖，在向全国进军的路程中，屡屡出现质量问题。

济南的龙湖春江郦城，业主收房不到两月，客厅、厨房、卧室、阳台的天花板均出现大面积漏水，并导致电线漏电短路，电梯也频频停运。

长沙的龙湖天宸原著，房屋里地板一厘米宽的裂缝密布。

南京的龙湖春江郦城工地塌陷，导致附近居民楼体开裂，数十位住户紧急撤离。

龙湖的确是比较“偏心”，对于老本营重庆的业主来说，龙湖作为一个深耕重庆多年的房企，始终在这部分地区保持初心，本地项目甚少出现质量问题。曾在重庆网友在网上发帖，自己一家是不折不扣的“龙民”，所有亲戚也都买的龙湖房子。

反对家文化，却为女儿开绿灯？

我常在想，吴总到底是怎样的一个温柔细腻的女性，才会想到“善待你一生”这个让人备受触感的标语。但是如果不果决，没有雷霆手段，吴亚军也不会白手起家，创立诺大的一个龙湖集团。

“不签名，不上镜，不接受采访”，是同行贴给吴亚军的标签，她也是员工眼中的“三不主席”，低调不张扬。但在去年9月，吴亚军因为在企业内网上心直口快的回答，引发了行业的广泛关注和讨论，一度被冲上热搜。

起因很简单，入职一个月的龙湖郑州公司员工在内部论坛上的留言：“来到龙湖的第二个月，也迎来了第一个生日，处处充满‘仪式感’。情人节的贺卡巧克力、项目分组时的蛋糕、劳累时甜甜的奶茶等等…毕业工作了好几年，但这真的是第一个让我感受到如此温暖的大家庭，祝自己生日快乐，也希望在接下来的工作中越走越高，越走越远，始终是龙湖人。”

一向反对企业“家文化”的吴亚军看到此条发言，直言不讳的表示，“郑州公司业绩不知道如何？把公司变成了家，一定有行政或营销后台Overdoing的情况存在，龙湖的文化反对把公司变成‘家’！因为家不论是非，没有对错，没有优劣！只讲包容、只讲温情，如果员工怀着这样的印象或期待，定是公司出了问题！‘温柔乡是英雄冢’！如果给了大家‘家’的感觉，一定要令管理层警惕！”

在这篇240多条跟帖的帖子里，吴亚军评论了10多条，“有员工前两天见我打赏了珑珠，叫我‘吴妈妈’，对不起，敬谢不敏！在龙湖你可以叫我‘老吴’也可叫‘吴老师’，其他‘姐’、‘妈’之类沾亲带故的名字就不用叫了，龙湖的文化是简单直接，什么时候变得如此‘粘连’和‘甜蜜’了？”。

确实，在龙湖的员工手册里，明确记载着这么一条：反对“把易被理解为感情、人情、关系重于绩效、能力的‘家文化’宣扬为公司文化核心”。

吴亚军的管理风格和处世之道或许就是这样，公私分明，也不会任人唯亲。曾经为了公司的长远发展考虑，含泪请辞老部下。

唯一能让吴亚军在公司上有所偏倚的，可能只有她的千金吧，毕竟接班人的选择也是企业发展的一件大事。

当下正是处在房企一代向二代移交权力的过渡期，已知被推上前台的地产二代就不在少数。

作为碧桂园杨国强的千金，杨惠妍很早就进入了接班状态，在公司还未上市前，老杨就将所持股份转让给了女儿。十三四岁时，杨惠妍就被带着旁听董事会会议，会后也常被教导如何管理下属。

朱孟依之女朱桔榕也于去年出任合生创展CEO，一系列快节奏的布局，试图让这只沉睡的“华南虎”重现昔日的荣光。

杨铿次子杨武正也是临危受命，走马上任蓝光发展CEO，挽狂澜于既倒，扶大厦之将倾。

吴亚军为女儿蔡馨仪的事业和发展也是煞费苦心。

上文有提到过吴亚军的前夫蔡奎，事实上，在2008年的时候，吴亚军和蔡奎就分别设立“吴氏家族信托”和“蔡氏家族信托”，用信托的方式避免日后财产分割的麻烦。在2012年离婚后，吴亚军和蔡奎共同持有的71.97%股权被一分为二，吴亚军持股43.18%，蔡奎持股28.79%。

离婚一年后，吴亚军就建立了自己的家族财富管理平台，也是国内第一家家族办公室双湖资本。

2018年，吴亚军就将自己持有的43%的龙湖股份转让到女儿蔡馨仪的个人信托，并在2019年蔡奎再次抛售龙湖集团股份时，蔡馨仪就以22.70港元／股的价格收购了880万股，收购完成后，蔡欣怡持股数增至44.05%。

今年上半年至今，龙湖进行了地产主业的一系列大动作，先是地产航道的单独开辟，成为龙湖六大航道之一，又新增房屋租售和装修航道，还在智慧服务加大了收并购的力度。

可是在近期，这家地产公司却发起了一系列另类的收购。

9月29日，龙湖集团一纸公告披露了三宗收购，累计以21.6亿元完成三笔收购，其中10.8亿元收购百佑科技，10.8亿元收购重庆佑佑及相关资产，意在进军智能科技和妇儿医疗领域，可是再怎么看都颇有点“不务正业”之嫌。

原来，百佑科技和重庆佑佑均为龙湖集团的大股东蔡馨仪投资，同时，根据天眼查数据可以看到，百佑科技的法定代表人为夏云鹏，重庆佑佑的副董事长也是夏云鹏，而夏云鹏正是吴亚军旗下双湖资本的COO。

在这场关联交易中，对于龙湖集团来说，多元化并购是否是有益还有待时间的考究。但显而易见的是，龙湖大股东蔡馨仪肯定会从中受益。

写在最后

连续5年，龙湖集团的营业收入和归属股东的核心净利润保持两位数的增速。“绿档”龙湖不仅融资成本低于央企房地产商平均水平，更是手握充沛的现金流。

在房企逆行周期下，吴亚军的龙湖交了一份优秀的答卷。不过即便如此，龙湖高管仍频频离职，动荡不止。

内部的崩坍，一般都有外部征兆。

曾经让龙湖引以为傲的品质，在全国范围内质量问题不断出现，令其全国化的进程平添了阴霾。

在公司内部组织与文化上，吴亚军极力反对“家”文化，拒绝粘连和甜蜜。但，就是这样一个不任人唯亲形象出现的领导者，却独独给自己的女儿开了绿灯，20多亿的并购方案为女儿能够顺利接班。

龙湖的未来，大概率取决于这位地产二代接班人能耐几何，她能将龙湖带向何方，仍未可知，毕竟到目前为止，她似乎还是张白纸。

参考资料：

• 亿翰智库《融资成本进一步下行，预计保持平稳【2021H1·E50房企融资成本】》