19个地下停车位专题之二审判决赢了，长沙这个小区地面停车位归全体业主所有

9月19日上午，在接到长沙市中级人民法院关于停车位争议的二审判决书后，长沙嘉阳胜景新都区的业主们沸腾了。

3年的维权，终于盼来了好结果——小区地面上的210个规划停车位归属于全体业主。

早在2017年，因为这210个规划车位的归属问题，小区业委会就与开发商长沙佳阳房地产开发有限公司有了纠纷，双方多次对簿公堂。长沙市中级人民法院于9月16日作出的二审判决，给了这210个车位的归属问题一个最终的答案。

开发商告业委会要求确认地面车位归属

开福区佳阳悦景馨都小区业主委员会与开发商长沙佳阳房地产开发有限公司之间最大的争议，就是小区地面的210个规划停车位到底归谁。

佳阳开发公司开发的佳阳悦景馨都小区，于2008年通过验收。此前取得的《建设工程规划许可证》附图载明，佳阳悦景馨都小区规划总用地面积为46293.16平方米，其中地下停车464辆，地面停车210辆，居住户数931户。

佳阳开发公司与业主签订的长沙市商品房买卖合同里有这样的约定：本小区未列入分摊面积的部位和设施设备其产权和经营权归出卖人所有，其中就包括室外地面停车位。

2007年1月20日，佳阳开发公司与长沙佳阳物业管理有限公司签订物业委托管理合同约定，佳阳开发公司将该小区物业委托给长沙佳阳物业管理有限公司实行统一管理。但10年后的2017年6月24日，佳阳业委会与长沙市富佳物业管理有限公司签订新的物业服务合同，约定由长沙市富佳物业管理有限公司为小区提供物业管理服务。

合同约定，小区公共收益收入经营和分配协议约定地面停车费（含临时停车费）收入，由佳阳业委会、长沙市富佳物业管理有限公司各占50%，税费全部由长沙市富佳物业管理有限公司支付。

此后，新老物业进行了交接。

就在2017年10月20日，佳阳开发公司向富佳物业公司出具工作联系函，要求富佳物业公司将2017年度8月-10月代收的146个地面规划停车位的使用费结算支付给佳阳开发公司，以后按月支付。

据统计，富佳物业公司2017年8月至2017年11月地面停车费共收取39420元，2017年12月至2019年10月收费217500元。

为了确认这210个地面规划车位的归属权，佳阳业委会将佳阳开发公司诉至开福区法院。

业委会一审败诉

佳阳悦景馨都小区业委会主任张主任告诉记者，第一次诉讼是业委会提出的。“我们提起诉讼后，一审胜诉了。开发商上诉到中院后，中院发回开福区法院重审，发回重审第二天开发商撤诉了。”本以为事情结束，业主们没想到，到了2019年，佳阳开发公司又重新提起了诉讼，要求确认210个规划车位归属佳阳开发公司，同时要求佳阳业委会和富佳物业公司支付车位的租赁费。

这一次的开福区法院的一审判决结果，给业主们心里浇了一瓢冷水，业委会输了，开发商赢了。

记者注意到，在由佳阳开发公司提起的诉讼中，开福区法院一审认定这210个停车位归属于佳阳开发公司。

开福区法院认为，本案争议的地面车位在规划区内，规划用于汽车的停放，佳阳开发公司在出售房屋时与买受人签订的长沙市商品房买卖合同明确约定“本小区以下未列入分面积的部位和设施设备其产权和经营权归出卖人所有：1、地下室平时作为设备用房和停车场使用，权属归出卖人所有，停车场有偿优先提供给业主使用（业主可现在租或购买使用权），战时地下人防区归全体业主使用；2、室外地面停车位；3、会所；4、幼儿园；5、公共厕所。故案涉车位属佳阳开发公司所有。

一审判决认为，佳阳开发公司对210个地面规划停车位享有所有权，故当然享有上述车位的收益，考虑临时停车情况及保管服务费的收费标准，一审法院酌定佳阳业委会、富佳物业公司向佳阳开发公司支付上述车位2017年8月至11月的租赁费26280元。

一审败诉后，佳阳业委会向长沙中院提起上诉。同时，业委会继续着手搜集证据。“中间的过程太难了，为了调到关键性的证据，光规划局我们就去了十几次。”张主任说。

法院二审时向规划局发函征询意见

长沙中院的二审判决书显示，业委会的上诉意见认为，地面停车位占用的面积已经被全体业主分摊，因此权益应当属于全体业主共同享有。

他们认为，一审混淆了房屋建筑面积分摊与国有土地使用权分摊的概念。本案所涉及停车位是地面停车位，不能成为享有专有权的专有部分，不能办理产权登记，其本质上属于土地使用权。地面停车位属于业主行使土地使用权的形式之一，开发商开发商品房向业主出售后，建设范围内的土地使用权归属全体业主。本案地面停车位占用的是小区土地，地面停车位的土地面积已分摊至987户业主。

佳阳开发公司仍然坚持，佳阳公司已与业主有明确约定，地面所有规划停车位归佳阳开发公司所有，不论是《商品房买卖合同》《业主临时公约》《前期物业管理服务协议》等相关协议都已经确定上述规划停车位归佳阳开发公司所有。开发商认为，地面规划停车位没有分摊给业主，各业主所购房屋的分摊范围仅限于所在楼栋墙体面积范围之内，不包括案涉的地面停车位。

到底谁说的有道理？2020年8月4日，长沙中院二审中，向长沙市自然资源和规划局发了函征询意见，包括案涉长沙市开福区佳阳悦景馨都小区地面停车位被规划为车位的依据、案涉小区规划中的地面停车位是否纳入业主的土地使用权分摊面积等问题。

该局于2020年8月14日向长沙中院复函，佳阳悦景馨都小区的停车位（含地面）依据原长沙市城乡规划局2005年4月下达的《建设用地规划定点（要点）通知书》的要求进行配置，佳阳悦景馨都小区规划中的停车位“已纳入业主的土地使用权分摊面积”。

二审改判地面停车位归属全体业主

由此，长沙中院二审审理认为，案涉车位是地面停车位，不能办理产权登记，不能成为享有专有权的专有部分，其本质上属于土地使用权。即使佳阳开发公司在建造案涉小区时支付了建筑区划内的土地使用权出让金，成为建设用地使用权人，但依据规定，小区建设完成之后，随小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。开发商以约定方式，在销售商品房后仍保留该部分土地使用权，并无法律依据。

且根据长沙市自然资源和规划局的复函，“佳阳悦景馨都小区规划中的停车位已纳入业主的土地使用权分摊面积”，不符合上述商品房买卖同约定的情形。故佳阳开发公司认为凭上述合同条款的约定判定地面停车位权属的理由不能成立，法院不予支持。

综上，佳阳开发公司关于案涉小区的210个地面规划停车位归其所有的主张缺乏证据佐证和法律依据，法院不予支持。

二审判决撤销长沙市开福区人民法院的一审判决，驳回长沙佳阳房地产开发有限公司的诉讼请求。

【类似案例】

东成大厦业委会赢回负一楼管理权

同样是车位的归属权问题，因开发商将地下车位产权转让、交由他人管理，长沙东成大厦业委会和联鑫实业公司曾两次对簿公堂。

东成大厦1999年交付使用，开发商在办理注销手续的同时，一并给地下车位办理了产权，并将产权转让给了长沙联鑫实业公司。

2016年，东成大厦选聘新物业进场后，本着“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”的规定，东成大厦业委会向联鑫实业去函，要求联鑫实业交出负一楼的停车场管理权。

因双方协商不下，东成大厦业委会将联鑫实业公司告上法庭，长沙市芙蓉区人民法院判决认定，联鑫实业应在判决生效之日起五日内，向东成大厦业委会交付负一楼停车管理的全部资料文件档案钥匙。

联鑫实业上诉后，2019年11月，经长沙市中级人民法院终审判决，驳回联鑫实业上诉请求，维持原判，这也就意味着，东成大厦负一楼的管理权，最终明确为交由业委会管理。

【延伸解读】

两起判决为类似争议提供重要参考

此前，长沙东成大厦赢得负一楼车位管理权，近日佳阳悦景馨都小区业主又赢得地面车位的归属权，这类案件的判决有什么意义？

湖南金州律师事务所律师易旭认为，法院判决地下车库的管理权归业主委员会，于业主合理维权具有重要意义，也无疑为之后的类似案例提供了重要参考。

根据我国《民法典》第二百七十五条，分不同的情况对车位、车库的归属进行了规定：一是建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，即开发商在开发项目前，经政府核发的建设工程规划许可证批准同意，规划用于停放汽车的车位、车库。此类车位、车库，在开发商开发后，通过出售、附赠或者出租等方式，与当事人约定车位、车库的归属和使用。二是占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。规划外的占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、车库，由于属于规划外，且是占用业主共有的道路或者其他场地建设的，较易形成属于业主共有的共识，属于业主共有。

鉴于此，如果符合法律规定的起诉条件，是可以通过司法途径进行合理维权。

潇湘晨报记者周凌如 长沙报道

【来源：潇湘晨报】

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