【公司验房注意事项】专题不看亏钱！老监理讲述验房需要注意的地方，万分全面了

就在前几天编辑收到了这样的一条投诉：业主请了监理去验房，结果北京某开发商因为怕被监理查出房屋质量问题，把监理殴打致多出骨折，更详见的内容可以点击这篇内容：请了监理验房，结果被开发商殴打致骨折！既然“验房”是重要的一件事情，编辑请了业内施工监理专家，为我们具体讲解了在验房过程中需要注意的地方，讲的十分全面，大家真的有必要好好阅读下。

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一、墙面检查

1、检查墙面是否有开裂。如果有开裂，要判别开裂的类别：是只开裂不空鼓还是开裂+空鼓。

如果是“只开裂不空鼓”，就要拍好开裂情况照片，测量记录好开裂的位置、尺寸，检查反面墙体是否有开裂。如果反面是隔壁邻居的，最好能到隔壁邻居家看看他家的墙面是否也有开裂现象，如果隔壁墙体也有类似开裂现象，可能就是结构墙体存在贯穿裂缝等质量问题，一定要报开发商或物业公司或其他质量鉴定部门一起来鉴别，如果情况严重的，要邀请专业的加固公司来进行加固处理、甚至于拆除后重新砌筑。

如果是“开裂+空鼓”，就得进一步进行甄别：用响鼓锤或其他东西敲墙，敲到声音不实的空鼓部位时，很轻易就可以听出来。做上记号，如果开裂、空鼓面积较大时，建议业主要邀请开发商/物业部门来进行（切割后）剔除后的鉴定。如果里面的结构墙体上没有开裂现象，就可以让开发商/物业进行“钢丝网/网格布+粉刷/腻子粉”修补。

2、检查墙面是否有空鼓：

如果空鼓面积较大或数量较多时，需要请开发商/物业来进行鉴定，可以让开发商/物业将空鼓的部位先用切割机切割后再剔除掉，然后也可以用“钢丝网/网格布+粉刷/腻子粉”来修补。

3、检查原始结构墙面的垂直度、平整度情况

用2米靠尺、锥形塞尺、红外线水准仪、钢卷尺来检查墙面的垂直度、平整度偏差，偏差超过10mm，要请开发商或物业到现场进行鉴定及进行整改。

4、检查墙面的原腻子，是否是防水腻子

业主可以带瓶矿泉水，往墙上泼水，过几分钟再用手去摸，看手上是否有粉浆，没有的话证实墙面是耐水腻子。也可以使用铲刀在浇过水的部位试铲一下，如果粘结还是很牢固不易铲除的，就可能是耐水腻子。如果做普通乳胶漆时，耐水腻子可以不铲除的。

5、检查墙体的厚度及材质

可以通过敲击辨别声音的方式来辨别墙体的厚度及材质。还可以通过查图纸、咨询物业、咨询客户、咨询邻居、咨询小区内施工工人、直接到小区内正在装修的邻居家去进行实地查看的方式了解墙体的厚度及材质。

二、地面检查

1、检查地面是否有反砂现象

检测反砂可以用脚搓(或使用木棍、铲刀等硬性工具铲、划)地面，如果稍微用力就有砂粒泛起，该区域地面就要增加检查点位，如果反砂点位较多或面积较大时，要请开放商或物业到现场进行鉴定及进行整改。

2、检查地面楼板是否有开裂、空鼓现象。如果有开裂，要判别开裂的类别：是只开裂不空鼓还是“开裂+空鼓”。

如果是“只开裂不空鼓”，就要拍好开裂情况照片，测量记录好开裂的位置、尺寸，最好能到楼下邻居家看看他家的顶面是否也有开裂现象，如果楼下顶面也有类似开裂现象，可能就是结构楼板存在贯穿裂缝等质量问题，如果情况严重的，要请专业的加固公司来进行加固处理、甚至于拆除后重新浇筑。一定要重视此项工作，避免安全、质量事故的发生。

如果地面开裂是贯穿的裂缝，就要注意在开裂区域的地面不能有明水，否则水会通过裂缝渗漏到楼下而损坏楼下邻居家的产品。

如果是“开裂+空鼓”，就得进一步进行甄别，应让开发商或物业立即将空鼓部分切割、铲除后进一步检查，如果结构楼板上没有开裂现象，就可以让开发商或物业按照标准的地面找平工艺进行修补施工。

3、检查地面楼板的“水平度/平整度偏差”是否符合要求。

用红外线水准仪、钢卷尺、2米靠尺、锥形塞尺、检查地面楼板的水平度/平整度偏差情况，在一个房间内的四个角及中心位置都作为一个测量点（如果面积较大或有明显高低差的房间内可以根据现场实际情况适当增加测量点），最高点与最低点偏差大于20mm时。要请开发商或物业到现场进行鉴定及进行整改。

“水平度/平整度偏差”超过20mm时，而开发商或者物业又不肯来维修的，建议业主在选用地面材料时要考虑材料特性及施工工艺的实际操作情况，特别是准备使用实木地板的业主，更要考虑地板区域地面的情况，如果地面偏差较大而开发商或物业又不肯来整改维修的，就要考虑调换成不需要木龙骨的复合地板。

三、顶部楼板检查

1、检查顶部楼板是否有开裂现象。如果有开裂，要判别开裂的类别：是只开裂不空鼓还是“开裂+空鼓”。

如果是“只开裂不空鼓”，就要拍好开裂情况照片，测量记录好开裂的位置、尺寸，最好去到楼上邻居家看看他家的地面是否也有开裂现象，如果楼上地面也有类似开裂现象，可能就是结构楼板存在贯穿裂缝等质量问题，一定要报开发商或者物业公司或其他质量鉴定部门一起来鉴别，如果情况严重的，要请专业的加固公司来进行加固处理、甚至于拆除后重新浇筑。

如果是“开裂+空鼓”，就得进一步进行甄别，应让开发商或物业立即将空鼓部分切割、铲除后进一步检查，如果结构楼板上没有开裂现象，就可以让开放商或物业进行“钢丝网/网格布+粉刷/腻子粉”修补。

2、检查顶部楼板的“水平度/平整度偏差”是否符合要求。

用红外线水准仪检查顶部楼板的水平度/平整度偏差情况，在一个房间内的四个角及中心位置都作为一个测量点（如果面积较大或有明显高低差的房间内可以根据现场实际情况适当增加测量点），最高点与最低点偏差大于20mm时。要请开发商/物业到现场进行鉴定及进行整改。

“水平度/平整度偏差”超过20mm时，而开发商/物业又不肯来维修的，建议业主用吊顶来弥补原始结构遗漏下来的缺陷，使用整体吊顶、局部造型吊顶等方案都能解决部分顶部不平整的现象。不能盲目使用水泥砂浆粉刷找平或使用加强石膏找平的方式来进行超厚找平施工，因为上述类似施工都可能引起后期的空鼓、开裂、甚至于脱落砸伤人或物体的风险。

四、门窗检查

1、门窗推拉顺滑，表面平整光洁，无划痕，没有开裂或断裂现象。

2、五金配件齐全，位置准确、牢固。

3、密封质量：门窗封闭时扇与框、扇与扇之间无显著缝隙，密封条不松动，不脱落。

4、门窗框、扇垂直，不弯曲。

5、玻璃无污染，无破损，双层中空玻璃的夹层内无灰尘和水气，分隔条布置均匀。

6、查看窗子排水孔是否有打通。未打通会导致积水流入窗内。

7、下雨天气时要查看是否有渗漏现象。

8、不下雨天气要查看门、窗边的墙地面是否有渗漏痕迹，如果有明显的渗漏痕迹一定要拍照留底，并且要在“原始房屋验收记录表”上注明“有明显的渗漏痕迹，但晴朗天气无法验证，等今后的雨天再进行检查验证”。如果没有渗漏痕迹，在“原始房屋验收记录表”上也应注明“检查时没有下雨，无法检查渗漏情况，门窗的密封性能要等下雨时才能再进行相应子目的检查确认”。

9、记录好入户门的开启方向，如果是内开门的，要记录好门扇下边至地面的间距，便于提醒客户在选用地面材料及施工工艺时要将这些参数考虑在内。

10、记录好厨房间窗户的开启方向，避免与洗菜盆上水龙头有冲突。

11、记录好卫生间窗户的开启方向及位置尺寸，预防与淋浴房有冲突。

五、电路检查

1、检查入户强、弱电箱的完整情况、位置，便于考虑与周边的装饰需求相匹配。

2、记录好分户电箱的容量，记录好入户电源线的参数（便于提醒客户在选择电器时要与电箱的容量相匹配）。

3、检查每个电灯开关和电源插座是否可以正常使用（可以带个相位检测仪或电笔进行检测）。

4、记录好单元内强电房的位置及里面的布局，便于后期的应急相应。

5、记录好其他末端点位设备的位置，便于与装饰需求相协调。

六、水路检查

1、记录好水表房的位置及里面的布局，便于后期的应急相应。

2、记录好公共区域水管的走向及是否有维修孔。

3、记录好马桶的坑距及位置。

4、记录好卫生间地漏的位置及数量。

5、记录好阳台地漏的位置及主立管的位置。

6、记录好卫生间地面与走道/房间地面的高低差尺寸。

7、记录好阳台地面与相邻室内地面的高低差尺寸。

8、记录好空调机位置及空调走管方向是否有梁柱或其他设备阻挡。并且要记录好外出安装空调外机时人的行走路线。

七、燃气管路检查

1、记录好燃气表的位置；

2、记录好竖向燃气管的位置；

3、记录好室外燃气管的走向及位置。

八、验防水

1、目测检查各区域防水的外表状况。

2、检查顶部是否有渗漏痕迹；检查外墙、与邻居相邻的墙根等部位是否有渗漏的痕迹。

3、到楼下邻居家查看是否有渗漏痕迹、到隔壁邻居家询问是否有渗漏的情况。

4、到楼上邻居家查看是否已经装修、是否长期有人居住、是否经常使用卫生间等情况。

5、到物业处咨询/查资料、了解、咨询邻居哪些部位做过防水。

6、在上述几项都落实无隐患后可以现场做一次蓄水试验。蓄水试验的流程应严格按照规范规定的流程进行操作（避免对邻居家造成损坏）。最后约好客户、物业人员和楼下、周边的邻居共同参与及检查，便于有问题能及时得到反馈、处置。

九、验管道

1、目测检查排水管的完整性及分析排布的合理性。

2、记录排水管的位置。

3、记录排水管的检查口位置；可以尝试检查检修口的盖帽是否拧紧。

4、记录排污管的走向。

5、记录地面排污井的位置。

6、进行通水通球试验。

7、检查排污管是否有渗漏迹象。

8、管道是指排水管道，尤其是阳台之类的排水口。

验收时，预先拿一个盛水的用具，然后倒水进排水口。看看水是不是顺利流干。为什么要验收这个呢？因为在工程施工时，有一些工人在清洁时往往会“偷”这个工，把一些水泥渣倒进排水管流走。假如这些水泥较粘的话，就会在弯头处堵塞，造成排水难题。

十、辅助设施检查

1、电梯的位置、数量、内部的尺寸及荷载、内部的装修及保护情况、使用规定、照明情况及其他应注意事项；

2、消防楼梯/通道的位置、数量、尺寸、护栏的材质、地面材料的材质及照明情况；

3、走道尺寸、墙地面的材质、区域内的配套设施、照明情况；

4、材料进出通道的位置、数量、尺寸、墙地面的材质、门的开工时间、允许材料进出的时间；

5、垃圾运输堆放地点位置、通道途径、允许倾倒哪些垃圾、是否需要装袋、是否需要分类、允许堆放的最大数量、允许倾倒的时间、往外运输的方式及费用方式、是否还有其他规定；

6、物业办公室的位置、上下班时间、电话，负责装修管理人员的相关信息及联系方式，人员的进出时间、车辆的进出时间、允许施工的时间、装修押金情况、营销展示物品的粘贴范围及区域，物业管理方面的相关规章制度、一些明令禁止的相关规定。

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