【二手房验房注意事项及细节】专题买了3套房才知道，二手房收房验房竟然有这些坑！看完能省好几万

为了学位或者地段，朋友们现在的第一套刚需房，往往是二手房。之前讲了毛坯房和精装房的验收（关注我看往期~），今天就来讲讲二手房。

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二手房怎么验收？细细讲来，相比其他种类，二手房更重要，也更繁琐的是收房（交房）。所以今天咱们重点讲讲二手房里除房款外各项钱款的问题，以及收房注意事项。

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▲ 期房的烂尾楼会上社会新闻，二手房的社会新闻更是五花八门……

文末依旧有总结，滑到底查看~

满五唯一都不知道

你买啥二手房？

二手房和新房最大的差别是什么？一是税费，二是手续。税费，是从挑房就开始省的。

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▲ 偷税漏税不可能，但合理避税咱还是可以的。

关于二手房挑房，地段配套学位的我不必多说，大家按着自己需求排个优先级，按需购买。这里我只说一个最重要的，那就是“满五唯一”。

cr：筋斗云-李均宇

“满五唯一”指的是房子的两个条件。“满五”是该房在房主手里已经被连续持有5年或以上，“唯一”是指该房是本人在本省登记的唯一一套产权房。

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▲ 这样就不唯一了。

满五唯一的房，是所有类型里税费最低的，只用收1%的契税（90㎡以下）就可以了，而其他情况就高了很多。

cr：筋斗云-喻后杰

对于一般的交易者来说，二手房要关注的税有这三种：契税、个税和增值税。

契税：家庭首套房90平米及以下收1%，90平米以上1.5%；家庭二套房90平米及以下收1%，90平米以上收2%；家庭三套房及以上收3%。

▲ 契税并不固定，各地略有不同，有些地方第二套就直接收到3%或以上的契税。但总体思路还是首套且不足90㎡的更加优惠，一般都是1%。

个税：个人所得税，按成交价的1%计算，或者按买入及卖出差额的20%计算。满五唯一的，不用收个税。

增值税：增值税有点复杂，这里不详述，可以简单理解为5.3%-5.6%。房子满两年就免征。

所以总体来看，关于这三大税种是这样收的：

▲ “满五唯一”房冠绝全场，税率总值只有1%。

不要小看这个数值，以一套90㎡100万售价的房子来看。不满两年的话，且是第三套房的话（税全收满），此房过户需要交契税：100*1%=1（万元），个税：100*1%=1（万元），增值税（比较复杂，要还原之类的，我就简单按照5.3%计算）：100*5.3%=5.3（万元）。总计7.3万元。

如果是满五唯一呢？只用交契税：100*1%=1（万元）。总计1万元。

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如果售价是200万呢？那么税费全收为14.6万，满五唯一是2万。可以省12.6万。

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如果售价是500万呢？那么税费全收为36.5万，满五唯一是5万。可以省31.5万——又是一套新一线城市公寓首付了。

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可能有朋友这时候会说了：你说这些有什么用？虽然是卖家交的税，但最终都会转嫁到买家头上，还不是会加到房子总价里？或者合同里写买家出？

cr：筋斗云-陈健阳

这个问题问到点子上了。现在确实有这种情况，以及满五唯一的房子加价出售的情况，最后的总体价是在市场价左右。

cr：筋斗云-劳智颖

但是！你得考虑其中的区别，满五唯一的购房成本低，价高但是有砍价的空间，房主急售让点利也不至于亏本。买家还价，卖家有得赚，双方都高兴。

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不满五年甚至不满两年的房子，房主自身就有杂七杂八很多费用，装修和利息之类哪个都不便宜，最后再加上税费，挂出来的价格砍价空间不多。本来就敏感的价格这下更不好谈了。

谈崩了就算了，谈成了估计心里也膈应。

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万一可以税费对半或者买家不付税费呢（也是存在这种情况的）？那满五唯一就真的赚了——这种情况少，但不是没有嘛。

cr：筋斗云-劳智颖

总之满五唯一的房子还是有很多优势的，所以建议买家在这方面省钱。

其他可以省或者不可以省的费用

用满五唯一这个说完了税费，咱们来看看二手房的其他费用。

1.现金流问题

相比买新楼，二手房除了税高风险大，其中最明显的一个特征就是需要买家现金流充足。100万的房，二手房得多备个20万用于税费之类。所以得备好充足的钱。

2.贷款（按揭）服务费

银行是不会收贷款服务费的，中介才会收，而这笔钱是不用交的，你可以自己办。自己办费时费力但不需要多花钱，风险就是可能会被拒贷。

但这个确实可以自己跑，相关办理方法可以自己找找攻略，有很多。

▲ 之前看到有朋友的中介收3%的贷款服务费，换了家之后可以给到1%，足以证明想通过中介办贷款的话也可以找更便宜的。

3.赎楼费

赎楼，就是给卖家的房产做解押。房本在自己手里的不存在这个问题，这个是还要还贷的房子，赎楼办的就是提前还款，把房本拿回来。

这事本来是买家应该干的——你卖房子不拿房产证，还要买家掏钱赎房产证，这不好笑吗？然而，现在很多买二手房的操作，都是从买家的首付里，出这笔钱。

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这里就有个巨大的风险了。房子的归属，要看房产证上的名字，此时还未过户，买房钱就已经给出去了。主要有三种对买家极其不利的风险：

1.没有监管账户（不太可能）的话，卖家可能直接拿钱跑路。

2.房产证取出来在卖家手里，卖家可能一房二卖拿钱跑路。

3.交易因为种种原因中断，卖家不返还定金。

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面对这种风险，不少人会选择走担保公司，让担保公司带着卖家向银行借钱赎楼，完成交易后再扣赎楼款，放款给房东。

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担保的麻烦之处在于贵，担保费是一方面，让人没底的是借款利息（短贷利息）。

因为担保公司是给卖家（此时是买家的钱赎楼，所以实际是买家出）向银行借款赎楼，借款就会有利息，利息一般按月算，一月1%左右（各地不大相同且有浮动）。迟一个月还款多一个月利息。

银行及担保公司办事所需的时间大家都懂，所以这里要花的钱也不少。

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有不走担保降低风险的办法吗？有，尽量减少流程所需时间，掐点给钱。

——赎楼所在的那个银行账户，当日打款，当日扣款。

——赎楼后的房产证交由中介保管。

——尽快完成过户，把房子变成你的。

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最好的解决方式，是让卖家出赎楼的钱，卖家自己去赎楼（然而市场风气如此，你着急买房人家不愁卖，所以很多时候还是你掏钱……）。

4.维修基金

维修基金一般是房款的2-3%，分期缴纳，首期按房屋面积算钱。二手房的维修基金一般是买家入户后接着交。维修基金未使用完的话不会因为卖房就退给卖家。

cr：筋斗云-王迅

这里建议按比例算。比例公式为（房屋产权年限-原业主所购房屋与出售房屋的时间差）/房屋产权年限。(注：一般房屋产权年限为70年）。

这样相当于按住的时间承担维修费，相对公平。

cr：筋斗云-李均宇

4.中介费

中介费是可以谈的，报价的一口价一般是3%，但都能打折，小型中介甚至能还到1%。中介费和首付一样可以分批给，不用一次性给完。

cr：筋斗云-林盛

5.罚息及违约赔偿

这个对买家来说尤为重要，虽说用于约束买卖双方，但主要还是用来保证买家不会钱房两空。

拿刚刚说的赎楼做例子，违约条款里可以写明赎楼之后多少天内要完成过户，否则就算违约。按违约天数付违约金，超过多少天自动终止合同，房东赔付房款的百分之多少并返还赎楼款项。

收楼注意

除了钱，我们还得唠叨唠叨房屋的其他问题。

1.户口问题

要确保卖家户口已迁出，双方可一起到辖区派出所查询。若未迁出，按合同约定支付违约款并办理迁出。

2.费用结清及更名

包括但不限于水费电费、燃气、有线电视、数字电视、宽带、物业等等的费用结清及过户。

3.维修基金更名

刚刚说了按比例给维修基金，别忘了这个也要更名的。

cr：筋斗云-喻后杰

4.家私清单

不要口头承诺哪些家具留在房子里，要和卖家形成文字（合同附件），哪些东西是包含在房子里的一定要写清楚，避免日后争议。

4.质量问题排查

这里就不细说了，和精装房一个道理，详情可以关注阿爽，看往期精装房验房的细节~

最后来总结一下：

1.满五唯一的二手房相对好一些，税费低至1%，买不到也最好买满了2年的！

2.贷款可以自己去银行跑，不用向中介交贷款（按揭）服务费，就算交也可以还价。

3.中介费可以谈，定金比例可以谈，首付比例也可以谈。

4.赎楼费卖家出最好，买家出的话要么找担保公司，要么压缩时间以及掐点给钱。

5.买二手房现金流备足，很多杂七杂八的费用。

6.确认原业主已经把户口迁出，水电燃气宽带维修基金要办过户。

小总结：收房的问题大概和大家讲完了，质量问题需要大家自己仔细。二手房的质量其实很容易遮掩，对房子最了解的是房东，稍微刷一刷弄一弄问题也就遮盖过去了。买家千万要仔细验房啊~

关于二手房收房验房大家还有啥不明白的吗，咱们评论区见吧~

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