公寓为什么不限购专题之不限购，不限贷，不摇号，还便宜……公寓，是蜜糖还是毒药？

最近有不少朋友问我能不能买公寓，其实听说了这个问题，我的第一反应是买不起。

——壹——

那么为什么会有群友咨询这个问题呢？细细问来，主要是三个原因：

01

多个没摇中，烦不了了，要不试试公寓

非南京工作或居住，拿着钱在南京摇号摇了好几个都没有摇中，太烦了，正好旁边有推销公寓，一看便宜还不要摇号，感觉性价比蛮高；

02

曾经吃过糖，有点甜

以前或在外地有投资公寓成功的经历，比如说曾经买过一个挑高公寓，投入很少，但目前租金可达到5000-6000元/月，投资回报率算的过来；

03

我不懂，看起来很美好很便宜的样子

不了解公寓产品，看价格是区域内住宅的一半，觉得可以买套住住。

——贰——

如果处于上面三种原因，我是坚决劝阻投资或者自住买公寓的，因为，基本上买了一动不动，主要原因4点：

01

绕不开的商业性质，后续乏力

40年产权，无法享受住宅背后赋予的学区、民用水电等一系列的基础配套，几乎买了后一动不动。

02

首付及贷款政策限制

公寓首付需50%，且只能贷款十年，贷款利率比住宅还要上浮10%左右，无论是投资杠杆还是还款压力均较高，不符合低杠杆撬动的投资逻辑。

03

二手交易契税过高

主要是以下三个税，也是公寓价格迟迟无法上涨的重要原因之一：

增值税：可提供发票，按房屋增值部分的5.3%缴纳，即（计税价-上手发票价）*5.3%；不提供发票的话，按计税价的5.3%缴纳。

个人所得税：可提供发票，按照两次交易差价的20%缴纳，即（计税价-上手发票价）*20%；不提供发票的话，按计税价的1.5%缴纳。

土地增值税：可提供发票，按土地增值额的高低，对增值部分征收30%-60%的增值税；不可提供发票（只限个人出售），按计税价的5%缴纳。

04

商业结构，居住体验差

公寓的结构往往是两种形式，一种是中间连廊，南北对开，一层20余户，一种是电梯在中间，围绕着电梯建一圈。无论是那种形式，南北通透是不要想的，暗卫暗房等是不可避免的。做工作室尚可，自住较难忍受。

——叁——

那什么人能买公寓呢？

01

土豪随意

很多老板直接拿1~2层做精品酒店或者长租公寓，图长期收益以及固定资产；

02

我用我开心

比如自己开了一个工作室，每年租办公室给房东打工，算算公寓价格也不贵，干脆自己盘一套，房贷抵房租，办公居住都解决了；

03

我实在没钱

竭尽全力，真心只能凑个10几万，贷款承受能力又弱，又想在南京有个不用搬家的地方，无可奈何，买一套暂时自住也无可厚非。这种就是要挑那种总价低的，就当每月月供当房租了。

即使在这种能买的情况下，我们还是要识别它到底是商业性质还是商办的性质。

2017年南京市规划局出台的《关于加强商业办公等住宅类建筑项目管理的通知》新规，明确表示：

1、商业办公类非住宅类建筑(不包括酒店、公寓和宿舍等具有居住功能的建筑)不得按单元式或住宅套型设计，一般应采取公共走廊、公共卫生间式布局，除食堂外不得设置厨房，开水间或者饮水供应点、卫生间应当集中设置。

2、办公、工业、科技研发等建筑如确需设置带独立卫生间的套间，其每一分隔单元的套内建筑面积应不小于150平方米，此类套间面积不得超过本层建筑面积的20%，且不得分割销售;不得利用层高进行潜伏设计。

3、住宅建筑、公寓（包括酒店式公寓）的层高超过3.6米，办公建筑和研发建筑层高超过4.2米，普通商业（门面房）建筑层高超过4.8米的，计算地上建筑面积时，每超出2.2米，则该层建筑面积按该层实际建筑面积增加1倍计算，不足2.2米的，该层建筑面积按该层实际建筑面积增加0.5倍计算。也就是说，17年以后，遇到4.8m挑高的做成类住宅的，大概率是偷换概念的商办性质产品，前期火热销售的项目也纷纷出现了维权退房的，这种更需谨慎，结合自己的需求考虑要不要入手。

最后，再次强调，作为普通的购房者或者投资客，如果不是高的离谱的回报率和打算长期持有，远离公寓。