【济南市物业费管理办法】小区电梯广告收益都哪去了？济南众多小区物业不公示！其实，山东物业费新规这样规定……

“小区电梯的广告每隔一段时间就会换一次，

这部分收益到底归谁了？”。

最近济南市民张女士等多位业主

我想知道自己小区电梯里的广告费到底去了哪里。

张女士所在小区电梯里的广告。

《山东省物业服务收费管理办法》规定,“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的收入以及车位场地使用费等收益资金归全体业主共有”。

但记者走访发现,济南众多小区的业主都表示没见过物业公示费用明细,也不知道小区的公共收益有多少钱、都用在了何处。

业主:不知收益多少，更不知钱去哪了

家住东都国际公寓的张女士发现,小区电梯里最近统一更换了LED显示屏,每天从早7点到晚12点一直不间断循环播放着一些整形医院、减肥药品等广告。虽说对广告本身内容没啥兴趣,可广告背后的相关费用却引起了张女士的好奇。

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“乍一看电梯里LED显示屏,让人觉得挺高大上；可一细想,物业为什么安装?难道他们不花钱吗?”带着这些困惑,张女士搜索类似相关事例,她这才得知,物业公司不光不用花钱,广告公司还得向物业缴纳相关进场费用。

而更让张女士意外的是,根据《山东省物业服务收费管理办法》规定,利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的收入以及车位场地使用费等收益资金归全体业主共有。“我们业主从没有收到过类似补偿,物业也没有进行任何项目的账目公示。”

针对此事,张女士等业主曾几次三番找到小区物业。“物业公司说,广告所得收益主要用于补充公共维修基金,小区绿化、车位维护用的都是这部分资金。可小区的各项设施这些年都没啥变化,反而越管理越不如从前。”

无独有偶,今年6月初,槐荫区舜亿绿园小区的电梯内都安装上了电视广告。“一个电梯里装两个电视播广告,空间小声音大,噪音扰民。”王先生等业主称,安装时并未经过住户同意,要求将电梯内电视拆除。“除了噪音,这部分广告收费也是关键。规定说归全体物业所有,可如何发放?由谁监管这部分资金?都是问题。”

市中区二环南雍景郡小区业主关先生也反映,小区每栋居民楼内电梯都有广告,可自打两年前入住小区后,物业从未向业主支付补偿。“每次问都说,公共收益用于维护小区内公共设施设备,可收益账目却从没公示过。”

物业:用于公共设施，但大都未曾公示

“这部分收益都用于小区公共服务设施的维修,我们会公示的。”13日、14日,记者采访上述三个小区的物业公司时,相关负责人都表示,相关账目不久之后即会做公示,但都没有表明明确日期。

随后,记者走访了东城逸家、中建锦绣城、诚基中心等多个小区,发现不少小区的电梯内都挂着广告牌,有的还安装了LED显示屏,每天循环播放餐饮、美容、汽车等广告。

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家住中建锦绣城10号楼的居民赵先生称,他所在的楼每个单元电梯里都有广告。“小区电梯是公共空间,当初我们买房的时候都交了公摊的钱,因此产权也应该属于业主,物业怎么能擅自在电梯内做广告?这部分收入到底应该由谁来支配?”

在上海花园小区,每个楼层电梯门口都挂着一台LED液晶广告屏,播放着手机、汽车、商场抢购信息等各种广告,走进电梯内部就能看到两边挂着的平面广告,有艺术培训、专卖店、干洗店等内容。居民孙女士说,每天进进出出,都能看见这些广告,“但是广告收益具体怎么使用,我们就不知道了。”

面对业主的质疑,多个小区物业公司的负责人均表示,广告所得收益主要用于补充公共维修基金,小区各个大门和车库道闸的维护建设都是用的这部分资金。

使用明细是否应该告知业主?

根据《山东省物业服务收费管理办法》规定,

如果小区公共收益由物业公司收取,物业公司应按季度对这笔收益进行公示,也就是需要三个月公示一次,而公示的时间要一个月以上。

但在实际采访中,记者发现,例行公示收支信息的物业公司并不常见。记者又随机采访了济南几处小区的物业,均得到了“会公示的”“正在统计当中”等答复。

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内容

6月2号，山东省政府办公厅公布了《山东省物业服务收费管理办法》，办法自2018年7月1日起施行。

有些物业公司利用小区的电梯、墙体等做广告，对这方面的经营收入，现实中纠纷比较多，对此《办法》是怎样规范的？

答：公共收益由业主大会决定其使用方式和用途；业主大会未作决定的，主要用于补充专项维修资金，也可以作为业主委员会、业主大会的活动经费或者折抵物业公共服务费。

物业服务企业利用物业管理区域内业主共用部位、共用设施设备进行经营的现象越来越普遍，经营收费项目也越来越多，例如你刚才提到的广告费就是其中一个方面，其他还有车位场地使用费、物业管理用房租赁费，等等。

根据《物权法》的规定，物业共用部位、共用设施设备属于全体业主所有，其经营决定权属于全体业主，经营收入归全体业主所有。这是法律层面的基础性规定，而物业服务企业有没有权利进行经营，经营所得收入如何使用和分配，如何保障业主的所有权、知情权等合法权益，是现实中面临的突出问题，也是产生矛盾纠纷的地方。

在这方面，有些物业服务企业做的比较好，能够定期向业主公示经营收益，有的还以此折抵业物业费，受到了业主的欢迎；但有些物业服务企业做的不够到位，业主满意度不高。

针对这些问题，《办法》进行了规范，作了三个方面的创新性规定。

第一，关于经营权的问题。按照《办法》第二十九的规定，物业服务企业可以代业主进行经营，取得经营权的方式是通过物业服务合同的约定进行授权。普通住宅前期物业，可以在前期物业服务合同中约定授权。该规定，解决了现实中，特别是前期物业中，物业服务企业因无法征得业主大会、业主的书面同意，而擅自经营导致经营行为合法性不足的问题。

第二，关于收入归属和使用问题。按照《办法》第三十条的规定，公共收益由业主大会决定其使用方式和用途；业主大会未作决定的，主要用于补充专项维修资金，也可以作为业主委员会、业主大会的活动经费或者折抵物业公共服务费。

属于普通住宅前期物业的，可以优先用于折抵物业公共服务费。物业服务企业代经营的，可以扣除相应的管理费和税费，管理费的提取比例由市县价格主管部门确定。这条规定既解决了不同情况下公共收益资金如何使用的问题，也通过提取管理费的方式提高了物业服务企业代经营的积极性。

另外，该条还有一个创新点，就是对未成立业主委员会的普通住宅前期物业，规定公共收益资金可以优先用于折抵物业公共服务费，将有利于增强业主的获得感，营造和谐的物业服务关系。

第三，关于如何保障上述两条规定有效执行的问题。《办法》从两个方面进行了规范：

一是通过收益公示保障业主知情权和监督权。即《办法》第三十九条的规定——物业服务企业对公共收益应当单独列账，独立核算，按季度进行公示，时间不得少于一个月。

二是规定了相应的法律责任。即《办法》第四十五条和第四十七条的规定——物业服务企业未按照规定公示和使用公共收益资金的，将会受到行政处罚，构成犯罪的，依法追究刑事责任。