70万的二手房过户费，干货看这篇!这样买房，小心后果很严重

“你好，我是xx职员。我们现在有退休金利。只需要4%的贷款服务。

”小陈几乎每周都要接到两次这样的电话。

一开始她会选择直接拒绝，后来电话多了，也会选择多问几句：“这笔贷款可以用来买房吗？”对于这个问题，对方会给到肯定回答，但随后会给到一个严谨的补充：“当然，这笔钱并不能直接用来购房。”

小陈又补充了一个问题：“这笔钱是复利吗？”对方给到否定回答，并且指出，最长贷款时间可以达到5年，不过需要贷款人有抵押物。

这种类似的电话给许多资金不足的购房者撬开了一扇隐秘的大门，让暗藏的经营贷产业链变得清晰——贷款中介通过虚构公司、提供假的银行流水，将个人包装成需要经营贷的企业主，使这些资金绕道流入楼市。

那些偷偷流向楼市的经营贷

什么是经营贷？

经营贷是银行面向企业发放的一种贷款产品，以企业需要资金为由，向银行申请贷款，以企业法人或者股东名下房产抵押获取资金的一种方式，一般情况下可以贷出评估值的70%，因此，也被称之为“房抵经营贷”。

经营贷主要用于个人资金流转、购置或者更新经营设备、支付租赁场所租金、商品房装修等经营活动，一般利息在5%-6%。不过，去年多地支持实体经济发展，出台了降低经营贷利率优惠政策，一些银行的经营贷利率降到3.85%上下，这与目前的房贷利率有很大差别。

图片来源：摄图网

今年2月，中新经纬在报道中描述出这样一幅场景：

在中国人民银行征信中心北京市分中心，打印个人和企业征信报告的人络绎不绝，这里也是很多金融中介公司寻找客户的绝佳地点。当有人拿着征信报告从大厅出来，就会有三五个中介围上去，热情地递上名片，并询问是否有资金需求。

多家银行贷款经理、金融中介公司业务员均表示，房抵经营贷业务很早就有，期限在1年、3年、5年、10年、20年不等，前几年的利率多在5%-6%甚至更高，但受2020年疫情影响，银行让利实体经济进而带动利率下行，北京不少银行的房抵经营贷利率最低降至3.85%，个别优质企业甚至能拿到3.65%左右的利率。对比北京同期的房贷利率，首套房贷款利率约为5.2%，二套房房贷利率5.7%，当中的“利差”让不少买房人动了心，导致这个原本服务于中小企业的贷款产品走了样。

除了北京，在上海、深圳等多城也都出现过类似情况，购买二套房但资金不足的购房者是这一群体的重要组成者，中介往往给出的方案是住宅作为抵押物，再通过一家公司，将申请人包装成合规的申请对象，并以公司申请经营贷款。“如果是名下唯一住宅，可以拿到房屋评估价的7成左右”，这也就是中介在电话里跟小陈提到的抵押物和贷款方式。

严查违规经营贷

已有银行提前收回贷款

经营贷利率低，贷款额度大，这给到一些资金不足的购房者可趁之机。但这种情况正在被快速遏制。

从去年开始，监管机构和银行就已经针对经营贷流向进行追查，并且采取相应的监管措施。具体包括准入门槛、抵押房产过户时间、贷款用途、贷后资金流向、借款人及配偶名下是否有新增贷款、贴息贷款情况等。

“小微金融不是‘见楼就贷’。”

去年4月，第一财经报道表示：有银行对贷款资金的使用情况都通过相关支付凭证、受托支付与贷后检查相结合的“交叉检验”方式，确保每笔资金真正用于复工复产。同时严查并禁止信贷资金借道回流借款人账户或违规流入房市，对借款人贷后房产新增情况也加强监测。

沙盘资料图

对于这一情况，红星新闻-成都商报记者也在成都各大银行方面进行了采访。

建设银行表示，前几年，通过抵押经营贷款的门槛其实比较低，但近两年，对于企业要求和资金流向的监管正在变得严格，换句话说，原来银行方面更多考量的是贷款方的偿还能力，但现在，要严格确保经营贷资金用于企业经营。“在贷款办理之初，严格的审查就已经劝退了大部分客户，并且贷款后还将进行资金监控，如果发现资金流向问题，银行将立即提前收回贷款。”

打击经营贷、消费贷等资金违规流入楼市的决心和力度已深有体现。

1月底，上海银保监局和北京银保监局均要求各银行对2020年下半年以来的消费类、经营性贷款等进行全面自查。2月9日，广东银保监局下发《关于组织辖内银行机构开展经营性贷款、个人消费贷款风险排查的通知》，部署全辖银行机构从授信调查、审查审批、贷后管理以及第三方机构业务合作等方面开展全面自查。3月12日，人民银行上海总部印发《2021年上海信贷政策指引》，指出金融机构要严格审查贷款人个人信息的真实性，切实防范消费贷款、经营性贷款违规流入房地产市场。

《2021年上海信贷政策指引》截图

如今，这场关于严查经营贷违规流入楼市的风暴，正在席卷全国。

据每日经济新闻18日报道，自广东银保监局下发排查通知后，截至目前，辖内（不含深圳）银行机构发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额2.77亿元、920户。银行机构采取了终止额度、一次性全额结清、分期提前还款等整改措施，对存在违规问题的内部员工开展了警示告诫、通报批评、积分扣减、经济处罚等问责。

深圳多家银行表示，根据监管要求，跨行追踪要穿透到第三手，即A账户转给B账户再转给C账户，核查要穿透到C账户有没有违规使用资金买房或买股票。不仅如此，深圳已有银行在办理抵押经营贷时指出，贷款额度需要按照二手房指导价办理，“同样一套房，年前可以按照1800万办理，现在的二手房评估价为1300万。”

在楼市调控的背景下，各地排查经营贷违规流入房地产，此前已有银行上调经营性贷款利率。3月16日，某城商行上海分行个金部人士对第一财经报道记者表示，“我们今天收到总行消息，经营贷二抵正式涨价，通知说是‘贷款利率原则上采用固定定价方式，不低于10.8%’。”

另据财经国家周刊报道，近期，全国各地均有不少违规挪用银行信贷买房的投资者，被银行勒令提前还款，北京有人因此退了刚买的学区房……

现实的政策说明了当下的两大趋势：1、经营贷的办理难度正在增加，资金挪作它用的道路也就已经堵住；2、由二手房评估价放贷，导致了贷款额度缩减。

业内人士：

低利率贷款宣传，谨防贷款风险

中介公司似乎并没有放弃这一条道路，接到中介电话的远不止小陈一人，他们在孜孜不倦的寻找客户，也在寻找解决办法。

红星新闻-成都商报记者也向业内人士咨询了这一情况。该人士表示，随着经营贷监管力度增加，目前办理该项业务的人已经并不多，也就是说，严格的审查，劝退了大量资金流向楼市的情况，减少资金流入楼市，对于房价调控和去杠杆具有很重要的意义。

针对中介依旧大胆宣传的“低利率贷款”，该名业内人士指出，即便中介操作，银行对于放款后的资金流向依旧有着严格监管，一经查出，会被银行要求提前还款，通常是7个工作日内结清，而如果无力偿还贷款，则可能被银行起诉。