【绿地21城孝贤坊】专题10年房价涨3倍，而地价却涨近百倍，不是北上广

最近，15日在苏州昆山举行的土地拍卖吸引了国内30多个开发商的参与，其中有万凯、绿地、华润、保利、商人、世茂、旭辉、尚瑞等知名开发商，表明他们对昆山的未来仍然持乐观态度。

其中有2块是属于花桥的土地而格外引人注目，一块是位于金变路以南、远国路以西，土地面积86790平米，地理位置较偏，附近有象屿《都城二期》、绿地《滨江汇》、《滨江裕花园》、《香溢商城》和万科《ＭixTown》等楼盘；另一块是位于光明路以西、商银路以北（《郡尚海》以北），土地总面积100841平米，附近有新城《郡尚海》、《星汇兰亭》、《公桥新村》等楼盘。

经过数小时的激烈争夺，最终金变路以南地块被江西《祥瑞集团》即《香溢商城》的开发商所夺走，总额为30.897亿元，每平米单价为35600元折合楼板价为14240元；而商银路以北地块则被《象屿集团》收入囊中，总额为44.07亿元，每平米单价为43700元折合楼板价为17480元。

即便是参照这2块地的楼板价，也比目前花桥大多数楼盘的价格要高，正所谓“面粉贵过面包”，因此当土地拍卖的消息传出后，据说有几家开发商立刻就下令将原来正在销售的楼盘全部停售。

花桥如今是真正地将丰富的土地资源不断地转变化为巨大的财富，它不同于矿产，大多数矿产在开采获取时会严重破坏环境，如今却还面临着不断降价，而花桥的土地资源则变得越来越紧俏。

由于地价房价总是在不断地上涨，因此几年前拿地的楼盘，其销售速度凡是相对慢的反而是获利更丰厚，像2013年花桥地铁开通时就进行销售的楼盘中，留存到今年还在销售的仅剩下万科《ＭixTown》、《鑫苑世家》和《繁华里》3家，其中以万科《ＭixTown》的剩余楼盘最多。

10年前的花桥还多是田园风光，道路也很泥泞，记得2006年4月，绿地《孝贤坊》的D区英伦式多层电梯公寓首次开盘，均价3400元左右，尽管价格不算高，但已属于整个花桥最高的开盘价了，因当时新楼盘极少，只有《华城国际》的公寓售价是每平米2300元，而二手房市场上所能见到的都是无产证的农民安置房，如《花溪伴居》和《花望新村》在当时的售价约1700元左右。

而绿地集团是10多年前最早进入花桥进行房地产开发的大开发商，当时《绿地21城》的规划是号称规模13平方公里约合19500亩，相当于2个上海静安区面积，而其楼盘的销售广告在当时上海的报纸上简直是铺天盖地，除品牌外，其售价比别人高的原因居然是因每亩需30万才能拿地。

每亩30万元在今天看来几乎就等于白送，但在当时则属于很有底气，也是绿地集团最引以为傲的事，因当时的土地市场还不规范，除招投标制外，还有询标制，由于此双轨制极易滋生腐败。像《华城国际》属于本地开发商，其地块位置不但优越外，而获取的价格也基本上属于划拨奉送。

有门路的开发商多通过各种不正当的“权钱交易”手段，就能从手握土地权柄的政府官员手中通过询标制、象征性地支付一些地价而获利丰厚；反之如是同政府的关系一般，就只能通过正规招投标途径、通过竞争来获得土地，例如，香港特首-董建华在位时，正是中国房地产业的起步阶段，其旗下的《东方海外》房地产集团居然在中国各主要城市的黄金地段都能获得大片的廉价土地。

《东方海外》光在上海就开发有《东方花园》、《东方剑桥》、《东方雅苑》等很多的高档居住小区。而在花桥，《东方海外》同样也拥有最黄金地段的土地，如现距离安亭地铁站仅250米的超大楼盘-《都会新峰》的地块原先都属于《东方海外》，其所拿地价仅每亩几万元。

随着董建华的下台和询标制的被取消，国内的房地产开发市场也变得越来越规范了，《东方海外》若想再凭私人关系而获取廉价土地和丰厚利润则变得困难起来，因此其大概在09年左右决定全面退出中国的房地产市场，董氏旗下的所有楼盘和土地几乎都转让给了《凯德集团》。

原本绿地集团只是想利用少量资金来实现滚动开发，却不料因花桥发展太快而使计划赶不上变化，导致很多开发商都来花桥争地，使绿地集团最终只开发了约5000多亩土地，即（《孝贤坊》、《启航社》、《晶彩》、《U时代》）而不包括繁华里和滨江汇，因地价太便宜，故难免有些粗制滥造。

07年底左右，也就大约是在《孝贤坊》房价上涨约50％的情况下，绿地集团将已获得土地中的一块加价12倍，以370万每亩、共计不到400亩的土地转让给了《鑫苑国际》楼盘的开发商，从而完成了在花桥开发‘空麻袋背米’的壮举，因这件事在当时是广泛宣传，故让人记忆犹新。

花桥的房价若以绿地集团所开发的《孝贤坊》公寓为参考的话，其10年前至今的涨幅普遍较小、约只有3倍；华城国际》的涨幅要略高、约为4倍，而原先最便宜的《花溪伴居》和《花望新村》等安置房的涨幅却反而是最大；约有5倍多，其总体涨幅在国内属于‘比上不足而比下有余’。

而地价若以最新拍卖的金变路以南地块为例，每平米单价35600元就相当于每亩2375万，况且这地段相对于《孝贤坊》和《启航社》而言都要偏僻多了，而商银路以北地块则是每平米单价43700元合每亩就是2915万，比绿地集团10年前所拿下的每亩30万地是足足上涨了近百倍。这其实只是房地产业的一个缩影，其地价总涨幅如跟上海相比的话，那只能算‘小巫见大巫’。

绿地集团其实是花桥开发建设的祖师爷，随着房价地价的不断上涨，其心态恐怕也会发生不小的变化，原本每亩土地只需30万就能随意地搞定，如今就是涨了近100倍却仍不一定就能拿下。

由此可见，房价与地价的涨跌幅完全不同，尤其是高层住宅，其地价的涨幅更会远远地领先于房价，反之亦然；现在国际上大多数国家的土地其实都属于私人所有并可自由进行转让，故不存在所谓的土地出让金和大量税收的问题，而政府也无法从房价上涨中大量获利，因而失去了炒作房价的动力，故其房价普遍是较便宜，政府能从中唯一获利的是来自于买房者每年所缴纳的房产税。

中国房价之所以会那么高，是因所包含的土地出让金及各种税费与房价呈现出完全正比的关系，即房价越高，其占比就越高，在上海，这种占比已普遍达到总房价的80％以上，又因地价的涨幅会远高于房价的缘故而让受益者是欲罢不能。尽管现房价早已完全超出了国际公认的合理房价收入比和老百姓的承受力范围，同时也给实体经济造成了巨大伤害，但由于它一本万利的高回报发展模式一时无二，因此，若是想让房价真正下跌，这恐怕是任何地方政府所不愿意接受的。