【雅居乐花间集】专题未取得产权证的房屋在离婚时如何分割？

婚后夫妻买的房子，即使以一方的名义登记，一般也属于夫妻共同财产，另一方离婚时可以请求分割。

不过，自签订房屋买卖合同、房屋实际交付至办理产权证需要一段时间，如果在房屋取得产权证之前起诉离婚，能否请求对未取得产权证的房屋进行分割呢？

之所以会存在这个问题，主要有以下两点原因：

1、买卖双方签订房屋买卖合同后，买方仅享有对于债权，债权只在买卖双方之间产生效力。而房屋属于不动产，根据《物权法》的规定，不动产物权的设立必须办理登记方可生效。登记具有公示公信的作用，登记后才可以对抗任意第三人。如果没有登记取得产权证，那么房屋的权属可能不清晰。

2、考虑到权属不清的房屋涉及到多方利益，《最高法婚姻法司法解释二》第二十一条规定：“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。” 这就导致部分法院在对类似情况进行裁判时，直接援引该条规定裁定对未取得产权证的房屋不予分割。

关于这一问题，目前各法院的裁判观点大概有以下几种：

一、未交付使用且未确权的房屋，不予处理

案例索引：（2011）穗花法民一初字第1130号，(2012)穗中法民一终字第1906号

案情简介：

原告邵某某认为，位于广州市花都区新华街三东大道西雅居乐花间集3栋903、904房归被告朱某某所有，由朱某某给予邵某某房产价值50%的补偿。

被告朱某某认为，位于广州市花都区新华街三东大道西雅居乐花间集3栋903、904房，该房产尚未交付使用，也未取得房产证，应待确权后另行分割。

法院裁判观点：

位于广州市花都区新华街三东大道西雅居乐花间集3栋903、904房，价值1140000元，为夫妻共同财产。邵某某提供的产权情况表显示该房现处于未确权状态，邵某某也没有提交证据证实上述房屋已经交付使用，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十一条的规定，本院对该房产暂不予处理，邵某某与朱某某可待该房产取得完全所有权后另行处理。

二、未取得产权证的房屋为双方唯一住房，判决共同使用

案例索引：（2013）揭榕法民一重字第4号民事判决，（2014）揭中法民一终字第88号

案情简介：

2000年6月14日，原告杨某与黄某签订《转让房屋协议书》，以价款45000元向黄某购买位于揭阳市榕城区××××号（公证书为××××号）房屋一套。2000年11月3日，原告杨某与被告施某登记结婚。诉讼过程中，房屋仍未取得产权证。

原告杨某主张为婚前个人财产，被告施某提供录音证明自己有出资及还款，主张为夫妻共同财产。

法院裁判观点：

一审法院考虑到双方对该房屋均拒绝竞价，亦拒绝评估，遂判决位于揭阳市榕城区××××号房屋属杨某与施某容共有。

二审法院认为本案讼争房屋尚未取得产权证，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十一条第一款的规定，原审法院对该房屋的权属作出确认不当，应予纠正。鉴于杨某、施某容均拒绝对房屋价值申请评估或进行竞价，致使房屋无法分割，而讼争房屋为双方唯一住房，从保障双方的居住权利考虑，本院确定该讼争房屋暂时由杨某、施某容共同使用。至于该房屋的价值应如何分割的问题，双方可另行解决。

三、判决房屋归一方使用直至房屋所有权归属明确之日止

案例索引：（2010）增法民一初字第1940号，(2011)穗中法民一终字第3886号

案情简介：

原告潘某某主张位于增城市增江街水东街的房屋（未办理产权证）是其父亲的财产，但未提供证据证明。

被告李某某主张位于增城市增江街水东街的房屋不是潘某某父亲的，该房的土地证是潘某某的，房子是结婚时共同建造的，现是其与小孩潘某某1必须的生活居所。

法院裁判观点：

一审法院认为对于被告李某某的居住问题，应当予以解决。由于潘某某、李某某婚后一直居住在增城市增江街水东街，让李某某继续在该房屋居住较恰当。遂判决位于增城市增江街水东街的房屋归李某某使用至其再婚时止。

二审法院认为潘某某与李某某在一审、二审期间均未提交广东省增城市增江街水东西十六巷4号房屋权属的相关证据，则该房屋应由李某某使用直至该房屋所有权归属明确之日止，该房屋所有权归属明确后，有争议的，双方可另行主张。

四、判决房屋归一方使用，并由一方给予另一方补偿款

案例索引：（2014）深罗法民一初字第3156号

案情简介：

2012年11月10日，原告黄某甲与被告黄某乙作为共同申请人购买了位于深圳市龙岗区南湾街道布澜路阅景花园第4号楼二单元2612安居房，双方确认该套房产价值为521141元，截至2014年11月19日尚欠银行贷款375292.23元，该套房产尚未取得产权证书。

法院裁判观点：

依据照顾子女和女方权益的原则，本院支持该房产由原告使用，由原告向被告支付房屋补偿款72924.385元。遂判决登记在原、被告名下位于深圳市龙岗区南湾街道布澜路阅景花园第4号楼二单元2612号由原告黄某甲使用，待可取得所有权时，该房产归原告所有，原告应自本判决书生效之日起十日内向被告黄某乙支付房屋补偿款72924.385元。

上述裁判观点考虑的侧重点各有不同，如果一味地援引《最高法婚姻法司法解释二》第二十一条，对未取得产权证的房屋一律不予处理，无疑不利于纠纷的解决，也增加了当事人的诉讼成本。本律师认为，明确以下几点有助于对未取得产权证的房屋进行分割：

1、确认所有权的请求是无法得到支持的。上述第二种裁判观点之所以将共有改为共同使用，是因为共有属于所有权的一种形式，而所有权是必须以产权证确认的。判决共同使用虽然不合情理（离婚后双方还共同使用同一房屋是大多数人所无法接受的），但在双方无法通过竞价、评估来对房屋进行分割时，法院不得不如此判决。

2、房屋是否交付直接影响到能否分割。在未取得产权证且未交付的情况下，法院一般不予处理。

3、在未取得产权证的情况下，提供充分的权属证明十分重要。如果一方能够提供买卖合同、房产部门的预告登记权属清单，法院才不至于因产权不清而不敢处理。

4、当事人双方对房屋价值的确定十分关键，不管是协商、还是评估确定。上述第四种裁判观点是大多数当事人都渴求的，因为将问题一次性处理到位，减轻了当事人的诉讼成本。但是只有价值确定了，法院才能就补偿金额进行判决，支付补偿款的一方在判决后不仅享有对房屋的使用权，也享有对房屋所有权的期待权。