【国美第一城房价】专题北京楼市现状：房价冰火两重天，有人急售有人抢房

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提问：房姐你好，请问美立方一层86平，5.3万一平，可以入手吗？美立方，国美第一城，炫特三期请问您更推荐哪个楼盘？谢谢

回答：北苑已经很贵了，北京房价经常忽略地段。 新房癌，品质癌，地板价高。 随着时间推移，天通苑会和新北苑越来越近。 国美第一城是比较容易出笋的楼盘，最终决定入不入手，还是看价格。

提问：房姐你好，sfsd刚需首付260子弹，大兴中海寰宇时代怎么样？在望京上班，想买新房，看上这边88平米户型的性价比。家里新房情结比较重，但是理性上来看是不是还是考虑二手房好一点？想尽快入手，求建议，感谢啊。

回答：中海寰宇时代还是别碰，纯住宅区离产业区也不近，未来发展不明，概率跑输大盘，在北京新房情节一定要避免，性价比来说二手房远超新房，260首付可以看看500+的次新小两居

提问：房姐您好，看您回答问题的时候提到“一旦互联网产业迁移，会导致霍营价值直接打折”。请问互联网产业可能会迁移到哪里去呢？为什么会迁移？另外现在互联网产业的核心地段是不是上地和西二旗？如果迁移了这里是不是也要打折？

回答：互联网产业在中关村，迁移到西二旗，就是从公司变成工厂。 只是恰好这个工厂有行业早期红利，存在太多股票套现的码农，所以支撑了上地西二旗的楼市价格。 互联网大厂，最后都会变成一种“工厂”，变成劳动密集型产业。 公司从经营的角度考虑，必须要寻找便宜的地皮作为办工和不动产依附。 所以大厂公司，大部分都会朝着地价更便宜的区域迁移。 从上地到后厂村。 从中关村到望京。 从望京到来广营。 你可以看到，每一次互联网大厂的迁移，都符合这个规律。 如果地段本身没有其他产业，单一的互联网产业十分薄弱，一旦大厂迁移或者衰落、倒闭，价值就存在折损，流动性会急速下降。 20年钱，风云二环的外贸公司，三环的外销公寓，如今也是过眼云烟。

提问：房姐您好，请帮忙答疑解惑。 目前的家庭情况： 爸爸工作在知春里，妈妈在红领巾桥，有一宝2023年幼升小，非京籍，目前与老人一起居住，现在在酒仙桥上东三角洲有一两居，价值550左右，手中现金300万左右，家庭年收入50-80万，无其他贷款。 目前面临两个选择： 1，卖掉酒仙桥两居，买入东坝奥园，或者卡布其诺等小区紧凑三居，再在1年后购入朝外学区房，或其他地方的学区房。这样做可以稍微改善目前居住环境，同时房子也更保值。 2，卖掉酒仙桥两居，买入不带学区性质的大三居，140平以内。这样做可大大改善目前居住环境，考虑丽都东镇，爱这城，东恒时代等小区。但孩子就上不了好学校，那非京籍应如何规划孩子的教育？ 问题， 1，当前我家情况，应该如何选择？非京籍目前买学区房是都还有价值？ 2，方案1中，是否还有别的小区可考虑？ 3，方案2中，这几个小区哪一个更好一些，还可以考虑哪些小区？ 4，根据我家的情况，是否还有其他方案可以选择？

回答：1. 建议方案一，非京籍买朝阳学区是正确的选择。 2. 东坝首开常青藤也是不错选择 3. 东恒时代>爱这城>丽都东镇

提问：房姐好 目前SFSD 子弹300 想购入朝阳标的 能帮看下东三环锦湖园公寓有没有性价比。或者能推荐下东三环附近可投标的吗？谢谢

回答：有合适的价格可以入 还推荐 朝阳公园一带 清境明湖一类的公寓，南边的丽景家园。 还有 十里堡、朝阳无限周边都可以淘

提问：房姐您好，看了您的精华帖，您认为东三环是产业相关可投资，但是朝阳的教育资源一直不好，未来的定位也是商务区。如果未来朝阳的教育资源配套没有改善的话，您觉得东3-4环还有投资价值么？其比起西城伪学区的投资价值更高么？内在逻辑是什么呢？谢谢！

回答：因为朝阳便宜 同样是5万，3环和5环，你选哪里？ 主席说：个人的奋斗很重要，但也要考虑历史的进程。 什么是历史的进程？ 哪里有钱，哪里有人，哪里就有资源。 教育就是一种资源。 北京最富庶的商业地区，在朝阳。 公立教育，是大众产品，不是被一部分大众利用的特权。 教育的均衡化，是历史的进程； 随之而来的，是教改，教育集团化，多校划片... 学区的高低不平，会被人类规律所摊薄，今天人口富庶教育最低的朝阳，尤其是泛CBD，望京等地区，将获得更多的资源。 海淀学区，会无限接近朝阳的水平。 西城看似高地，但随着海淀东城被逐一消灭，也是必然的局面。 没有风声，只是拖延，治大国如烹小鲜，不可操之过急。 不要指望挨着领导； 大众和统治阶层界限，不是地理位置的靠近就能分解的。 小灶随时可以开，领导可不想抢大锅饭。 明知市场已经开放，还抢着最后几个大锅饭岗位的，历史已经告诉你结局。

提问：房姐，跟女朋友即将领证买房，我非京籍满60个月社保，中介帮我审查了购房资格，已符合（是都可信？）。 廊坊买过房有贷款记录，目前手里子弹180个，准备入手300左右的上车盘。 目前有两个问题 1、贷款我们最多能贷多少，目前得知是4成。 2、最近看了十里堡、潘家园、劲松、三元桥地块。 您觉得哪个地块更适合入手，或者您给推荐几个小区供选择。

回答：你的应该使二贷资格，标准使6成首付，4成首付应该加了首付贷 推荐 十里堡5.3 石佛营西里5.5 甘露园5.2 例如 石佛营西里，日月东华，紫罗园，海华堂，京棉新城，城市广场。

提问：房姐您好，新人首问～ 5月14号上东郡共有产权房开始申购，43000带装修，65%产权。 我想问下房姐 1.自助的话这个是否合适，主要看中了酒仙桥的位置和新小区的物业，之前一直租住在北四环老破小，想改善居住环境 2.共有产权房是否有后患，需要注意什么问题 3.首付子弹最多150，有没有更好的选择 期待房姐回答～

回答：共产房我是一直都不建议买的，封闭运行、无法抵押， 房子要是没有金融属性，只能住的话，价值会大大折扣，买了共产房会长期被套 丰台可以看看草桥欣园、怡海花园或者方庄的方X园、三环新城。 朝阳可以看看梵谷水郡。

提问：房姐！我父母南三环洋桥全款一套三居自住，处于价值洼地，想一换二，但全家缺资质，目前我7月工作居住证，我弟深圳户口工作居住证待定，房子卖560万，想先低首付落实一套北京的小二手，目的保值地段优势，剩下的等弟弟资质买80多平的，或可投深圳，请问这个操作有何注意事项？另，第一套位置有什么建议吗？

回答：流水充足的话没有问题 第一套建议按揭看百子湾次新两居400-500总价 第二套不推荐深圳，首先深圳去年有过30%涨幅，未来横盘概率大。其次如果你们均在北京有主场优势，更易于淘笋和维护

提问：房姐，我想向您请教一下。我的父母2000年左右买了西三旗桥边上的龙兴园南区，是一个复式的房子。现在他们岁数大了，小区没有电梯，他们也考虑想换一个有电梯的，哪怕小店的。最近由于我搬到了东四环，他们也想考虑要不要也跟着换一下比如风景线的房子。不过龙兴园南区这么多年了，房价不高，170多平米，总价下来也就600到头了。我想问问有必要换吗？还是说等等看看老小区会不会加装电梯或者等未开西三旗涨价了再说？谢谢。

回答：如果短期电梯无法加装可以考虑置换，怕错过升值，可以抵押再入一套 这一片像东润枫景，晶都国际，星城国际，风景线都还不错

提问：房姐有水平，有耐心，可敬！西城区广安门外的房子大概9万左右，问题是学校较差。菜市口北边的椿树园11.7万，学校不错，请教房姐怎么选择?在西城区，广安门学区，广安门外学区，宣武学区，大栅栏学区，真不知道该怎么选择?其它学区因为太贵都不看了。烦请房姐指教了！

回答：德胜学区在西城性价比还是比较高的，建议关注下 在你选择的几个学区中 从小学、属地中学，调剂中学 综合来看，我个人认为 椿树园学区 更好点

提问：房姐，你好！想请教一下，丰台西南三环外的限竞房西城天铸，单价7.78万，面积89平，总价690的户型，有以下几个问题： 1）该户型是否适合投资入手？ 2）限竞房和商品房从投资回报上看，有什么区别？ 3）以后能否跟上大盘增速？ 4）销售说周边的二手房均价9.2，真的形成价格倒钩了吗？谢谢房姐的回复！

回答：西城天铸户型普遍较差 限竞房不如商品房，限售时间长，税费高 和周边溢价盘相比，看似倒挂，但上涨动量不足，长期可能跑输大盘，不是最优选择

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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