【深圳百花园】专题小区100个车位被锁 大小业主为车库使用权互掐

最近，居住在深圳福田区百花园二期的业主发现，小区里有500多户业主。此前，小型业主车辆停在地下车库的480多个停车位上，但今年春节，小区地下车库约有100个停车位被商业性锁定。

他们说这些车位是他们买的。

小区业主们不服，自行处理了车位锁。于是，双方闹腾开了。

对此，物业管理处曾主任表示，小区于2003年入住，到了2008年左右，百花新天地商业城进入，当时其从开发商城建集团处同时购入小区地下车库中的100个车位，但由于此前车位不太紧张，他们没太计较。

商业城提供了两页合同复印件，大概内容是：卖方（城建集团）同意转让百花园商业城地下一层D区指定的100个停车位使用权给买方（百花新天地商业城）。 （据《南方都市报》）

签约律师吴方荣：

目前，全国只有极少数城市（比如上海），规定车位在房屋办理产权登记时可以在房屋产权证上附注登记。所以，关于车位权属的判断，关键是看各方之间的合同约定。

《物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要；车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

在深圳百花园这个案例中，关键要看两份合同：首先是开发商和小业主之间的商品房买卖合同，看其中是否有关于车位权属的约定，是否明确了车位属于开发商所有；第二就是文中提到的，开发商和大业主，即商业城之间的合同，这个必须要求商业城提供合同原件。

如果在开发商与商业城签订的合同中，开发商明确将100个车位转让给了商业城，且开发商和业主的合同中也约定开发商对这些车位是拥有处分权的，那么，商业城对这100个车位是有使用、处分的权利的，将车位上锁、隔离也是其自由。

不过，还要注意的一点是，小区共500户业主，设480个车位，这还涉及法律上“车位配比”的概念。比如，对住宅来说，1户1车位，则车位配比为1∶1；对于商业设施和写字楼来说，100平方米1车位，车位配比也是1∶1。

根据2009年10月起施行的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。

这也就是说，业主在购买车位时有优先权，而且一般不允许开发商大幅超过项目规定配置比例将车位集中性转让给某位业主，从而导致其他业主的优先权得不到保障。

车位配置比例一般是在项目建设时就定好的，通常来说，一户业主允许买一个车位。上述报道中并没有明确商业城购买了多少房屋，但他们购买了100个车位，几乎占总车位数量的五分之一，这个比例是相对较高的。如果商业城购买的车位比例远远超过其购买房屋的建筑面积和套数比例，这样的分配也有问题。

综上，即使开发商与商业城和业主签订的两份合同都合法有效，即100个车位按照合同属于商场所有，业主还可以根据车位配比来主张权利。这就要根据商场购买的房屋套数和面积来计算一下相应比例，确实超出的，业主可以主张超出部分的车位转让无效。

答疑签约律师

吴方荣：浙江腾飞金鹰律师事务所高级合伙人，杭州市律协房地产专业委员会主任，杭州市法学会房地产法研究会秘书长，杭州仲裁委员会仲裁员，杭州市西湖区人民法院商事和建筑房地产特邀调解员，专业从事建筑房地产、公司法等领域的法律服务。