【瑞河耶纳】专题跳不出房子的产品思维，永远只是房子的产品经理「#11」

买深圳房，赚钱不会白费。

buying the right Shenzhen house property is much better than making money in vain

房地产投资

问题亮点-11号

[问题1]最近一口气买了很多文章，熟人迟到，17年底南山徐河艺或联合行268平4000万韩元，19年底为明德实验学位买了香惠园103平1300万韩元，全部是全款，手上吃着2000万韩元左右的银行理财利息。不知道该怎么搭配，合理，优化资源。

答案：1。大体的资金，寻找稀缺性载货量，这两套房地产布局，标的没有太大问题，全款方式也没有太大问题。因为目前找不到热水收益率的资金，所以不需要通过房地产融资来消费利息。

你的资产已经超过7000万，离A9不远，当下的问题不在于如何优化，而在于如何承载。

2.房产投资的进阶之路，分为两个P2P阶段：
第一个P2P阶段称之为（People To Production），资金体量在A9以下，A9以下多数都是产品思维和个体投资行为，赚的市场轮动的钱。这个时候会关注宏观、微观、楼盘、信贷等等这些来论证和支撑产品的消费和投资行为。绝大多数人都处在第一个阶段。
第二个P2P阶段称之为（People To People），这个阶段，跳出了二级消费市场，可以忽略房产砖位，忽略任何形态的房产本身的投资行为。A9以上则需要着手考虑更换赛道，考虑更多的商业行为的承载价值，除了同样赚市场的钱，还有消费者、产业链参与者，边际成本都是利润的来源。通过房产作为载体，建立人和人的联系，打造社会责任感来一直延续商业价值。建立社会责任感才是真正的被动收入。这个阶段，价值已经不在房产如何“渡金”，而在于如何渡人。人永远是最大的商业载体。

3.未来一线城市的主流市场一定会是存量房市场，交换和优化会成为一种常态，相比国外的成熟市场，目前国内几乎所有的互联网平台仍然还是以产品思维+销售为中心导向，这也是目前房地产交易市场成为众矢之的毒瘤的根本原因所在。只有产品思维真正转型成产业思维，这个市场才能被真正的盘活。而如今鱼龙混杂的市场竞争中，一些人看来日薄西山，我自己看到的却满目朝阳。

4.商业的基础模式是利润，商业的终极模式是传承。你目前优化的可能并不是房产，而是驾驭房产的思维，驾驭房产，金钱，社会责任感、利他分享，圈子这些资源的轮动规律。房子只是一个载体。只是了解房子是房子，是远远不够的。如果对这块有兴趣，等疫情企稳后，线下可以来公司找我交流。也欢迎更多的朋友，来交流切磋这块。（深房大表哥）

【问题2】大表哥你好，我在甘肃某贫困县生活工作，是一名国企中层干部，36岁，年薪不到10万，我部门养老员工太多，所以干得很累，我现在身体也不是很好，工作十余年了一直任劳任怨，但是感觉不想点其他出路到退休还是穷！前几年不懂理财把日子过得一塌糊涂，现在想从新规划人生。之前读了你的很多文章，感觉你回答的不止是房子问题，还会给人很多社会思考和哲学参悟，这点特别喜欢也很钦佩，所以想请你指点一二，感谢！
1.可否退下不当中层干部干一般员工混日子？2.可否把现在房子卖了还债剩下的钱去兰州贷款买个小户型，哪个区未来升值空间大？考虑娃儿将来读书兼投资，娃儿现在才两岁多。
3.可否出去租个便宜的房把现在房子租出去？4.可否在兰州城区再想办法买一套？求指点迷津！感激不尽！信用卡现在还有十多万额度可用，但是不敢负债太多。

回答：1.体制内大家都是混日子的，你大可不必太忧心。抬轿子的和坐轿子的只有一帘之隔，身份却截然不同。国企之类大机关从来都是大多数人替少数人抬轿子，一开始游戏规则就定好的。如果太累且看不到未来的上升通道，不妨跳出体制。我见过很多体制内中层干部去四大、咨询公司、律所、投行淘金，有干的很不错的，也有一般般的。
如果生活角度有财务上的需求，刚好业界的工作生活方式也觉得适合自己，可以尝试。好处是业界对你的人脉资源大多会高看一眼，通常起步就给到大几十、上百的年薪也不稀奇。
2.小城市房产不用留恋直接出手，新盘价格高，二手房打折卖不出去，因为没有人口支撑。
3.把房子出手后，外债还清，兰州的城关区、七里河入手一套笋盘。负债率控制在50%以下比较合适。

【问题3】老师我的情况是目前手上有三套房。
一套19年入手的大冲城市花园80平，为了两个孩子上学购买的，贷款200万；
一套中康生活区78平，08年结婚时购买的，无贷款；
一套南京建邺奥体的融侨中央花园三期94平，贷款180万。
目前手头50万存款，金融行业，月收入5万，请问该如何调整配置？

回复：1.目前你的房产情况：
大冲城市花园80平 1200万（欠200）
中康生活区 480万
融侨中央花园 450万（欠180）
总市值2130，欠380，欠款不多，资产负债结构属于非常好的增强型房产。可适当调整负债结构，用部分欠款少或者无的房产，适当拆借出融资，来填补置换新购标的差额。并且不需要太多自有现金流。目前现有的50可以不用动。通过房子养房子，用低的房贷利息换时间，用时间换空间。
2.中康生活区有一些年份了，持有时间已经很长了，可考虑获利出局，卖出换手。大冲城市花园自住+读书，生活比较方便。南京奥体旁边的融侨中央也留着，地段环境各方面都还不错，也暂时不需要变现。
3.为什么说梅林片区难堪大任？我们以前说梅林是福田的“后花园”，但自从梅林关取消后，龙华强势上位，移花接木，梅林片区从后花园，更像是变成的福田的“菜园”。上梅林在整个福田的版块中，增值潜力是非常弱的，一方面是处于临福田中心区相对偏远，被北环和关口山体隔开，两面不受力，更难有产业规划可言。另一方面整个上梅林普遍学位一般，计划中的梅香学校对解决片区的教育资源匮乏只能说是“杯水车薪”，虽然依托卓越城的商业辐射，租金上会有优势，但是房价上来看，增值乏力。
4.建议：
中康生活区可以置换掉，同样还是换到福田，价位相差不大的楼盘标的，负债可通过大冲这套融资200以内出来，月供新增1.1w以内，选择500-700的标的。比如像福田大金沙的海景楼盘，靠近福荣路的，金海湾花园，绿景蓝湾半岛，金地海景，万科金域蓝湾等这些楼盘，这一排享有永无遮挡的海景资源，对望红树林湿地公园。并且上沙中学的学位大概率也会升级，片区的价值就不赘述。

【问题4】我目前手头有两套鼎太风华七期的两房，68平米，楼层一楼和二楼，北向，安静，学位没用过。门口的6万平米商业今年开放，9号线怡海站已开通，听说附近的原高压电通道要改成大公园。本人在科技园上班，想把两套都卖掉，改为入手科技园中区的汇景豪园177的大户型，目前报价1000万左右，税费高有点犹豫。请问兼顾自住和增值，是否合理，您有什么建议？

回复：首先说一下大冲的学位。大冲算是去年的一匹黑马，440分以上的分数比南外高新还多一人，因为大冲无点招，所以成绩含金量还是较高的。可能的原因，不过是很多科技园的码农住在这边，而且，相对是普通员工居多，他们更有意愿培养孩子通过考试来改变命运，当然，南外优秀的名校传承，也占了很大因素。这一片的住宅相对老旧，品质一般，独栋大楼居多、地铁远、配套差。汇景豪苑小区坐落在南山片区高新园附近，一号线深大站A4口出口附近。
【优点】
1、近地铁，且双地铁。1号线深大站A4出口 步行约200米，5分钟可达 。未来13号线也在附近，已经动工。
2、大冲学位，今年南外大冲学区成绩不错，得到成绩验证的学区必将继续沉淀教学质量且成绩稳定。
3、多数挂盘都是满五唯一，容易淘到免个税盘
【缺点】
1、老旧，汇景豪苑98年。
2、小社区。汇景豪苑5栋 没有什么花园。
3、没有大型商业配套，高新园万象天地属于距离最近的大型商业。院子里底商有个华润超市，基本满足生活所需，底商比较丰富。
4、小区户型以及楼体内部风格属于老香港风格。利用率不高，内阳台，得房率70%左右 5、因在深南大道与科苑北路交叉夹角，朝南和朝东户型看深南大道或科苑北路。比较吵。朝北户型较为安静，但客厅也不是落地窗所以采光不是很好。
6、因为楼龄较旧，所以全款抵押的客户，需要了解一下各银行对楼龄的要求以及对审批成数的影响。
这一片置业：自住适当关注，投资持谨慎态度。豪宅税可以通过高首付减免。商住不赚钱，心态比较好，事实上商住这一类型并不推荐，涨幅弱 交易税费极高，限制流动性。就当消费品好了。

【问题5】大表哥你好，盐田佳兆业的房子值得买吗，首套，手头资金有限。

回答：1.佳兆业城市广场，是中介推广力度非常大的一个网红盘，地铁8号线明年开通，均价5万不到，比周边同品质的二手楼盘还便宜。小户型，首付低，对学位没有太大要求又不想离中心太远又有依山傍海梦的刚需来说非常有诱惑力。

2.佳兆业是闻名的旧改和收购烂尾楼专家，翻新能力很强，但配套搭配能力一般偏弱。片区目前主要的问题还是产业过于单一化，城区港口化，商业低端化，人口增速缓慢化，本地需求购买力疲态化，城市更新是它的唯一出路。目前这个价格就是市场供需的真实反映，既不是价格洼地也不是价值洼地，同等价位上并不如光明玖龙台等有爆发动力。

3.优惠力度很大，一般中介手里的优惠点位在3-6个点左右，自己个人去没有优惠。

4.有没有投资空间呢？也有。地铁8号线通车后，会导入部分需求，大概率会小幅上扬一会。但区域价值提升速度大概率跑输碧海，沙井、上塘、坂田等区域。目前大部分外地投资客也并不看好东进战略，就像甘蔗两头一样，会分化非常明显。盐田也是目前几乎没有被炒作的区域，因为一批人还在惠州大亚湾的坑里还没有出来，面朝大海已经有阴影了，投资盐田和沙头角，不仅需要定力，还需要一身股勇。博对了，你就是赢家。找找确定性成长的片区可能会更好

【问题6】现在深圳三年限售，房子有办法在限售期内卖掉吗？

回答：可以。有两种方式：

1.J结婚更名。比如小明买小白的房子，小白的房子三年限售，但是如果小明和小白J结婚，夫妻内可以更名，不受限售期影响，然后再离婚。

2.签远期合同，限售期后过户。但是需要注意这几点，以规避风险点：

a.签完合同后，你可以搬进去住。
b.付少量定金，合同里的违约金写高，尾款等房产证到手后再付清。
c.合同做公证。
d.要求首付或同等价值的抵押物。

【问题7】现有一套福田全款房，原本想抵押贷款再买一套，中介给的方案是：做析产JLH，以我老婆名义做假按揭贷款30年，不用过户，可贷出总房价70%，贷出的钱直接打到我的卡上；中介费是贷款额度的2.5%，但只要银行按揭审核过了就要结清中介费用。麻烦解答如下3个问题：

1.假按揭贷款方案是否可行？风险大不？

2.2.5%中介费高吗？

3.这样操作对我以后买房有影响吗？问题有点多，麻烦了。

回答：有3种方式：

1.转按揭，一般全款房在半年内是可以操作的，但是每个银行的政策不一样，不确定你办贷款的银行是否有这个窗口，可以去咨询一下。

2.对敲，也就是中介说的方法。首先你们离婚，你老婆去名，然后让你老婆买你的房子，这样就可以贷款7成了。全款房不用析产，可以直接去名。对敲里面有一条很关键，夫妻之间不能进行。所以必须要先离婚。还有，对敲你自己就可以完成，不需要中介，也不需要中间商赚差价，正常办贷款就行

3.全款抵押，这个就不用再多说了。

以上收录每日一部分提问内容，供大家置业、投资做参考。更多咨询，请关注“深房大表哥”微信公众号进行提问或学习，其中精品房产投资内容推荐：

《如何挖掘低于市场20%的笋盘》

《低利息抵押贷全流程操作手册》

《如何养出银行无法识破的流水》

《破限购全套代持手册(附模板)》

《房子裂变的具体操作方法》

《教你如何一步步从小白变成房产投资大神》

《如何火眼金晴发现合同中猫腻》

《信用卡空当接龙年赚100万》

《如何对敲把钱套出来》

《深圳关内低首付购房的秘密》

《干货！如何花5万装出30万的效果》

《投资学区房的几大误区》

《接力贷使用全流程指南》

《教你怎么不用工资来供楼的方法及要点》

《合伙买房操作手册+完美规避风险》

《为什么90后买房越来越容易实现》

《什么样的房子增值潜力最大》

《如何完美操作法拍房全流程》

深房大表哥帮助提供选盘，砍价，贷款，破限购等全程指导和专业意见，私人订制最适合的一站式购房及投资方案，如下：

一、解读深圳投资环境

• 一对一深入讲解深圳房地产现状、未来规划、购房偏好及投资环境，帮助购房者快速建立市场认知。

二、购房资格&贷款方案设计

• 根据家庭及个人情况，确定获取购房资格成本最低的方式；
• 针对购房人的资质情况，设计最大化贷款的方案，最大化投资杠杆；

三、资产配置&找准目标板块

• 根据现金流情况，规划首付规模、后期融资及月供方案；
• 针对购房偏好及投资倾向，推荐适合的板块，并对板块情况做深入讲解；基本锁定目标范围；

四、品质小区&房源定向推荐

• 确定目标区域后，协助挑选出各区域的品质头盘，并安排房源带看（外地可提供带看视频），挑选出满意的目标小区；
• 针对目标小区，定向盯盘；发现优质房源或笋盘，第一时间推荐给客户；并安排带看（外地可提供带看视频）；

五、协助谈判、砍价、签约

• 确定目标房源后，与业主做前期沟通，确定房源基本情况、业主背景、计算中间费用、业主心理底价、配合程度、风险评估等；
• 进入谈判环境，协助客户进行砍价及相关条款的确认，帮助客户争取有利条件，并促成合同签署；

六、代理完成交易全流程

• 协助并代理客户最快时间完成资料准备、资金监管、赎楼、过户、办证、收房、水电过户等交易流程，确保流程安全顺畅，规避潜在风险；

七、后期融资贷款

• 交易完成后，协助进行后期融资，如：大额信用卡、低息信用贷、抵押贷款（需另行收费）等

愿你三冬暖，愿你春不寒，愿你天黑有灯，下雨有伞，愿你购房的日子里不觉得心惊胆战，愿你在房产投资路上，有良人高人相伴。愿你房产之路福来心至，皆是逍遥。