兆邦基 深圳光明楼盘值得“抢”吗？买前必看！

十月即将结束。没想到深圳楼市追到“银十”的尾巴又翻盘了。

上周，深圳售出新房1379套，打破了10月份的峰值，其中光明区交付436套，占全市总量的31.6%。

另一方面，位于光明街的金地丰瑞福项目，周末开盘，13小时内629套房子售罄，所以是附近的“小区”。

广明区成交量高、变现快，荣获“深圳新房市第一区”称号。而在之前的两个月里，光明区就是“开业快没了”的代名词:

8月30日华润缙云推988套房子，均价5万/m 2左右，当天售罄，胜率54.9%；

8月31日中海浩宇时代均价59900/m2左右，推1232套房子，当天售罄，胜率33.3%；

9月16日，电建岳跃房均价约5.97万/m 2，2小时售罄483套，胜率19.9%；

9月27日金融街二期均价约51900/m2，5小时售罄390套，胜率13.9%；

9月28日，闵轩兰翠台均价51100/㎡左右，推房249套，网上开盘当天售罄，胜率69.4%左右。

光明区的新盘到底有多火？

很多项目等不到工地进度，直接在周边开异地售楼处；预售证还没批，期待的人很多。

上周，小安选择了光明区三栋有代表性的建筑进行实地考察。这一次，我们刻意避开看房高峰时间，希望更真实地体现区域和产品的价值，而不是迎合交通。

首先说一下光明区的大环境。光明位于粤港澳大湾区和广深港澳科技创新走廊的重要节点。光明科学城总体规划带来进一步创新和发展效益，前景和潜力无限。

但目前小区还处于规划初期。除了共享地铁6号线的交通主动脉外，不同的房地产项目可以覆盖的教育、医疗、商业、公园等公共资源也存在一定的差异。

所以不要因为听说光明区规划前景看好，就认为光明区有什么地方值得上车。毕竟每辆车的设施和路线还是不一样的。

第一站:凯撒云峰汇

在光明区的系列勘探盘中，凯撒云峰汇是最直接的交通项目，从地铁6号线光明街站步行100米即可到达售楼处。

该项目原是三井银豹工厂的旧城改造项目，位于光明街和光明大道交叉口的西北侧，南临光明街，西临崔雯街。

开发建设用地面积约2.9万平方米，其中商品房6.4万平方米，经济适用房1.9万平方米，商业、办公、酒店4.7万平方米，公共配套设施8320平方米。整体分为四个地块进行开发。

项目A、B地块共有住宅4栋，共699套，车位1424个，比例超过1:2。一期321套。在最近新开的营销中心和样板房里，可以近距离的看看项目。

一期主要推89㎡和125㎡面积，其中89㎡有2房3厅两种户型，满足不同家庭的需求，所有住宅产品均以精装交付。由于禁止在样板间拍照，这里只能放平面图。

整体参观后，即使是89㎡的3个房间，也没有局促拥挤的感觉，很好的把握了空的比例。不足之处在于渗透性稍显不足，但全知设计可以弥补这方面的不足。

云峰汇的售楼处也有自己的特色。除了常规沙盘和接待区，还引入了香港风韵凯泽，为观赏过程增添了一份情趣。还有一个儿童游乐场，方便有孩子的客户放心看房。

云峰汇周边有很多在建的住宅项目，如绿地大都市、星河天地二期、闵轩兰翠台等。，是整个光明区最集中的地区之一。

在配套教育方面，项目建幼儿园9个班，小学区对应中山大学附属小学、光明凤凰小学、东洲小学、光明小学。

中学学区为深圳实验学校、光明高级中学、中山大学附属初级中学、光明凤凰学校初级中学。

据了解，项目周边有20多处规划的学校用地，未来有丰富的教育资源。

第二站:汇源，赵邦基端

从云峰汇款后，小安步行去了周边的两所学校:东洲小学和深圳光明中学。他觉得距离适中，交通环境也不复杂。即使父母不接送，孩子们也可以在上学的路上放心。

东周小学 东洲小学

深圳光明中学 深圳光明中学

深圳光明中学 深圳光明中学

然后打车从光明中学到位于龚铭板块的赵邦基端汇源，大概10分钟。该项目原位于光明区白松路与周嘉大道交叉口的东北部，靠近光明高级中学。13号线北延线地铁物业在建，总面积1.8万㎡，总建筑面积约10.4万㎡，容积率6.3。

该项目属于龙浩荣康区旧城改造单元，整体分为四个地块开发，其中01地块包括住宅、商务公寓和经济适用房，02地块为办公用地，03地块为居住幼儿园用地，04地块为教育设施用地。最终项目由住宅楼、商业公寓、办公楼和企业组成，有30个班级的小学和9个班级的幼儿园。

由于工期原因，项目临时展览中心暂设在益田假日大厦底层126-1。有沙盘，面积图，项目展示，面积规划等。，但是没有开放式的样板间。据工作人员称，该项目预计将于11月上市。主要建筑面积约80-96㎡的房子和38-67㎡的公寓，也是精装交付。

除了光明高级中学，赵邦基汇源附近还有秋硕小学、光明区实验学校等基础教育设施。“龚铭南站”和“东洲路站”将设置在正在建设的13号线项目附近，计划于2025年竣工。

该项目将自带8000㎡的综合区域海关业务，包括集中商务和面向居民的临街商务区，更远的大型集中购物中心可选择明亮、大里程。

项目周围有许多正在规划和建设的旧改造项目，包括深野新宏城区、汤唯旧村、龚铭法华区、龚铭兴发路区和红发汤唯江石区的旧改造。随着老改造项目的推进，区域环境和配套设施将不断改善和升级。

项目周边旧改示意图 项目周边旧改造示意图

第三站:白胜·宓尚

在本次勘探的最后一站，小安选择了位于龚铭板块中部的白胜宓尚。

该项目位于光明区龚铭街上村社区。规划在思源东路以南、润蒙路以西，用地面积约1.6万㎡，总建筑面积约10.3万㎡。规划为集居住、商业、幼儿园、社区卫生服务中心为一体的高档社区。

根据规划，小区整体由4栋30-32层住宅楼和1所幼儿园组成，居住面积约62000㎡，商业街3500 ㎡,幼儿园12个班3200㎡。

总户数590户，规划停车位640个。车位比例大于1:1，供应充足。建筑面积约93-143㎡的主要住宅产品包括两室至四室五种类型的公寓，选择范围广泛。其中一个亮点是每种户型的阳台面积都比较大，空之间的灵活性很强，格局可以根据家庭需要改变。该项目有望在2023年交出空白。

143㎡四室户型模型 143㎡四室户型

目前整体施工进度比较快，已经出地面很多层了。AVIC建筑有限公司负责主体工程的施工。10月11日，项目展览中心对外开放，样板间和花园仍在完善中。

在配套教育方面，项目不仅配备了12个班的幼儿园，而且与上村幼儿园相邻。根据光明教育局最新的学区划分，项目小学学区在龚铭第二小学、夏村小学、宋丽高淳学校的学区内，初中学区在公明中学、宋丽高淳学校的学区内。

项目周边有虹上商城、红花山公园等生活设施，还有鸿发上虞、永靖城等成熟社区，整体居住氛围浓厚。

交通方面，距离最近的六号线红花山站约1.3公里。此外，13号线一期工程预计将于2022年底竣工，届时光明可以乘坐6号线换乘吴尚北站。地铁13号线北延线已经开工，在白胜宓尚附近设立“长春北路站”，计划2025年竣工。

通过对这一区域的探索，总体感觉是光明区的城市界面还处于发展阶段，除了现有的学校、医院等配套资源外，在商业、公园、道路、交通等方面还需要一段时间才能成型。

实地考察的三个项目也各有优势，有的在现有交通上比较便利，有的在学区资源上比较突出，有的在户型设计上比较抢眼。

至于价格，光明区整体趋势是下半年上涨，二手房数量已经超过6万套。虽然这些项目尚未批准预售，但预计售价应集中在51000-55000/㎡。

房价倒挂，难怪难找房。