南港 理性分析！高规格下的南港目前最缺什么？

作者:佩奇，美国编辑:刀妹，校对:紫藤

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前途光明还是命运多舛？

目前郑州遍地开花的时候，航港空是最有争议的一个。

杭航空口岸批准初期，郑州人信心满满，连周边的尉氏、新郑、开封、许昌都磨刀霍霍。比郑东新区规格更高的新区从天上掉下来，他们怎么会不高兴呢？

现实并不令人失望。北港人气稳步上升，胡洁领事馆区、新郑机场T3航站楼蓄势待发，南站工程如火如荼，南港高标准绿化给人江浙沪的错觉。

源自富士康、沃金的各种店铺在北港如雨后春笋般涌现，富士康周边的人都有十年前陈宅、苗栗的错觉。

相比北港的繁华开局，南港似乎默默无闻，被质疑的更多。然而，其房价的增长率却丝毫没有随风而降。

特别是前期买南港房产的人，以不到4000元/㎡的单价买下，以8500元/㎡的单价找到买家，好像是分分钟的事。

有了县级的资金成本，就可以攫取宇宙级的财富，这绝对是千载难逢的机会。但更可喜的是，前瞻性的眼光抓住了城市前进的方向，抓住了城市的超级红利区。

但是在港区，尤其是南港，随意买房可以翻倍的时期早就过去了。现在要多关注鹰和隼，把资金投入南钢核心区。未来再怎么动荡，核心区肯定是最有价值的。

那么，南钢的核心在哪里？

挖湖+地标的区域一定是城市的核心区域。比如郑东新区过去10年的CBD，龙湖未来几年的副CBD，将继续接过郑州市核心区的接力棒。

南港核心区在双河湖周边。

水系、江湖及周边高标准的自然环境，尤其是青山绿水为金山银山时，环境、绿化等自然因素甚至成为地方政府招商引资的必要条件；商务办公和高端产业，高端就业机会的新区可以支撑高房价。

▲南岗双河湖

虽然规划高，但现实都要落地，接地气才是最重要的。

南钢在漫长的发展周期中，能否像郑州市一样“易租易卖”，从而降低投资成本？关键在于配套资源。

尤其是从一张白纸上画出来的区域，人们一定会涌向配套资源最齐全的区域。当医院、学校、路网、地铁的需求逐渐得到满足时，未来的售价会随着配套资源的逐步落实而上涨。

投资是逐渐实现资源的过程。变现越快，房价上涨越快。南钢高标准区域的有利条件已经显现。下一步就是利用时间进行匹配。

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设备齐全的新区房地产

学校、地铁、医院、商家，作为房地产周边的“四大天王”，一直是购房者的重要参考。

其中，学校和地铁被认为是“刚性需求”。

地铁是交通便利的代名词，学校为下一代解决上学问题；一个旨在为自己打工挣钱，实现人生价值，一个旨在为后人铺路。

医院和企业可以算是“延伸需求”。

周边3公里范围内只有一家医院。当你真的身体不适的时候，你会发现有一家医院在你家门口是多么幸福的事情，业务的利用率比一定级别的医院都要高，尤其是大型商业综合体。不过这是新区开发后期的事情。前期只要有社区商业，普及后就不缺商业综合体。

这些配套资源对于老城区来说是合理的，但对于建设期的南港来说却是奢侈品。

可以占用的配套资源越多，就越有希望。

占据南港核心位置，周边配套资源齐全一流。我们统计了南港所有的楼盘，似乎只有海洋中的能仁福才能承担这个重任。

远阳中能傅蓉位于杭航空港区智阳路与生物科技二街交叉口北侧，北侧为园博园，南侧为双河湖，可以说是位于南港两个重要坐标的黄金分割线。

其无坚不摧的配套资源，让周边其他建筑难以匹敌。

十二年一站式教育就在周边在建的中小学门口。

项目西侧规划一所幼儿园，郑州市第九初级中学和公立小学在西侧700米处。根据政府要求，该中学将于今年9月开始招生。

另外，郑州外国语中学杭空港新校区距离项目约2000米，更好的教育资源已经开始进入港区。

▲郑州九中

不仅有学龄儿童的基础教育资源，还有从郑州引进的外国语中学。从侧面不难看出政府对这方面的重视。

“切入线建”地铁17号线，周边规划了几条地铁线。

作为郑州地铁总体规划中为数不多的“插队者”，地铁17号线，以“城市铁路”的名义，其实就是一条地铁线。

地铁17号线连接北港、机场、南港、许昌，是郑州与许昌一体化的政策，通过其他线路连接郑州主城区。这将是一条完全意义上的“港口地铁线”。

▲在建地铁17号线(郑州城市铁路)

地铁17号线“双河湖北站”距离海洋中能傅蓉项目仅600米，堪称标准地铁板块。

此外，随着未来地铁13、16号线的建设，整个地区的发展必然会进一步加快。

▲地铁17号线与工程的距离关系

中医三级骨科医院就在家门外，绿色通道为业主服务。

研究房地产，一定要研究规划，因为正是规划的逐步实施，才使得房子逐渐升值。

在元阳中能傅蓉南侧，规划一所具有中医特色的国家三级中医骨科医院，即郑州中医骨科医院。

更值得一提的是，大洋中能傅蓉已与医院签订框架协议，未来业主将有机会享受私人调养服务，可以全程陪护。

▲在建中医骨伤医院

梅河、双河湖环绕周边，环境一流。

从规划中可以看出，项目北侧是市政府规划的一条河流，即梅河。目前，河道及河床清淤工程已基本完成，整体雏形刚刚成型。

从我们的实拍中可以看出，下图右侧的蓝色部分是海洋中能傅蓉的工地，部分建筑露出地面。下图左边的绿色区域是梅河河和梅河滨公园。

以后梅河水满，房子交房入住，就成了业主们饭后散步玩乐的绝佳场所。

▲梅河现状

附近有双河湖中央公园，将取代美国纽约曼哈顿中央公园，成为全球最大的城市中央公园。

此外，附近还有园博园、沅陵古城遗址等遗址公园。

迪卡侬海洋中能傅蓉似乎只缺乏商业，但事实上，双河湖中央公园计划约48000平方米的商业设施。未来建成后，将集餐饮、娱乐、休闲、购物于一体；此外，空港口的沃金商业广场、跨境免税店等商业配套设施将构成周边商业体系的配套设施。

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目前，独特的产品类型在港口地区

大洋中能傅蓉分为两块，总面积约105亩，容积率仅为1.49。整体布局中式，整体提升剧情2米，最大限度的体现居住的私密性和尊严。

▲部分建筑效果图

其中第一块是西块，占地约51.7亩。主要产品有河源和迪舒。

在整体景观规划中，遵循传统工艺，以“三院四大观”的理念营造强烈的回乡仪式感。

其中三门入门空房，迎宾礼宾，入街入户，营造优雅舒适的入门体验；景观设计的主题是梅、兰、竹、菊的壮丽景色，突出了项目自然园林的魅力。

▲海洋中能傅蓉鸟瞰图

众所周知，四合院和别墅是市场上稀缺的产品，它们在产品设计上是独一无二的。

其中庭院产品建筑面积约341㎡，仅规划在首开地块东西两侧，共10套。

分为地上四层，地下两层，一层有独立庭院，顶层有露台。客厅设计高立面，整体实用面积约580㎡。

及其堆叠式别墅产品，前两排为7层4层，面积范围108-141 m2；梅河旁一排是6层3栈，可享受私人电梯，面积189-256㎡。

庭院可以实现一家三代同堂的生活，也许吃的是最普通的米、油、盐，但生活因为生活体验的提升而升华。

他背靠着院子里的摇椅，亲手种下了那棵老树，麻雀和鹧鸪不时停在树梢上。慢慢放下手中的书，在摇椅上渐渐入睡，那里的花，柳梢，江河，溪流都是平静的。

如果日常生活很美好，即使做梦也是甜蜜的。

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写在最后

南港核心区建造四合院和别墅的机会会很少。

目前单户别墅用地在规划审批层面完全封杀的情况下，联院是别墅产品的“食物链顶端”，近1: 2的超高赠品实际上是在单价层面转化为价值的。地下空房间、私人花园和顶层露台的额外礼物都扩展了居住的可能性。

远洋大品牌，中能的根深蒂固的港区，两者的强强联合更值得信赖；商业、地铁、学校、公园、医院的完美搭配，让项目在竞争激烈的南港脱颖而出。

理性分析，现在港区缺什么？缺少的是时间。给港区足够的时间，港区会给你惊喜。

ID:东格塔盘

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