住宅房做民宿违法吗 小区住宅转做“民宿”违反物权法

如今，在珠海，越来越多的业主选择在小区内设立“B&B”，以及租进租出的陌生人，让其他业主担心小区的安全。重建“B&B”合法吗？日前，王某等4名业主因他人在小区内设立日租酒店，向香洲法院起诉该房屋所有人及经营者。香洲法院对此案宣判，责令短租公寓停止运营，恢复住宅使用。

原告业主“B&B”不安全

2016年下半年，张是珠海市某区18号楼501室的业主。他把房租租给了A酒店管理公司(化名)和B物业公司(化名)，用来经营一家“民宿”，日租。租赁合同签订后，业主的501房间被两家公司装修成“某公寓”(化名)的酒店前台，用来吸引和接待酒店的日常租房者。通常日租人到501房交房费后，A酒店管理公司和B物业公司的员工会引导日租人到18号楼的其他空房住宿。

王等小区业主曾多次要求两家公司停止营业，但对方并未同意。王认为，酒店的经营行为导致陌生人频繁出入，破坏了王等业主生活环境的宁静，带来了无尽的安全隐患。"某公寓"的日租者和经营者均对王等小区业主的人身和财产安全构成威胁。

因此，王与该小区其他四名业主、三名业主共同向香洲法院提起诉讼，要求责令张拆除该小区18号楼501室“某公寓”招牌及酒店前台设施设备，并责令甲酒店管理公司、乙物业公司停止18个住宅用途范围内的酒店业务，恢复该房屋的住宅用途。

被告所有人

自己处理自己的房子

业主张认为，他是本案涉案房屋的所有人。《物权法》第三十九条规定，所有权人有权依法占有、使用、收益和处分不动产或者动产。因此，将本案涉及的房屋出租给乙物业公司作为住宅使用，行使房屋所有权是一种法律行为。

某酒店管理公司认为张是本案所涉房屋的所有权人，某酒店公司于2016年10月18日与张签订《房屋租赁合同》租赁本案所涉房屋，但《房屋租赁合同》于2016年12月28日经协商一致解除。

b物业公司认为，首先，物业公司与张签订的《房屋租赁合同》是合法有效的，张也已经在辖区派出所登记了出租屋。租赁行为有合同和法律依据，应受法律保护。其次，物业公司没有改变涉案房屋的结构和用途，也没有占用建筑物的共用部分。物业公司对房屋专有部分的使用应当受法律保护。王等业主要求拆除涉案房屋专有部分的装修，这没有事实和法律依据。最后，B物业公司将包括涉案房屋在内的多套房屋出租，再转租给第三人居住使用，以取得收益，这是租赁合同赋予B物业公司的转租收益权，而不是王等业主所说的“酒店经营”。b物业公司是经工商局批准依法成立的，出租多套房屋及转租的收入为业主提供房屋管理服务，不超出公司经营范围。

“B&B”法庭违反了财产法

香洲法院认为，甲酒店管理公司和乙物业公司的出资人为白(化名)。某酒店管理公司出租张某小区18栋501室等10间客房，以“某公寓”的名义以日租或家庭公寓的形式经营酒店业务。b物业公司称之为转租行为，明显与事实不符。其中501室业主张将自己的住宅出租给B物业公司，B物业公司和A酒店管理公司将其作为经营“某公寓”的房间，其住宅用途已改为商业用途。改变住宅用途未经住宅物业管理部门和其他业主批准的。

《物权法》规定，业主行使权利不得违反法律、法规和管理规定，将房屋变更为营业用房。业主将房屋变更为营业用房的，除遵守法律、法规和管理规定外，还应当征得利害关系人的同意。本案中，张将原住宅出租给他人经营，违反了物权法。物业公司B作为501房的承租人，与酒店管理公司A共同经营酒店，将住宅改为商业。未经王等利害关系人同意，违反《物权法》关于建筑物区分所有权的规定，与房屋所有人共同侵犯同一建筑物内其他所有人的财产权。

故香洲法院于判决生效之日起10日内，责令张拆除某住宅区18号楼501室“某公寓”招牌及酒店前台办公设施设备，恢复该房屋住宅用途。甲酒店管理有限公司、乙物业管理有限公司应当自判决生效之日起十日内停止某小区18号楼501室的酒店经营，恢复该房屋的住宅使用。

据了解，判决生效后，张已拆除酒店前台“某公寓”招牌及办公设备，并恢复上述501室住宅使用。

作者:南方记者朱通讯员黄毛宇宁