长租房 干货 | 长租公寓商业模式研究

一、长期租赁公寓的发展现状

(一)长期租赁公寓分类

根据长期租赁公寓经营者经营的物业分布是否集中，长期租赁公寓的经营模式可分为集中和分散两种。集中长期租赁公寓，即租赁平台通过收购或租赁的方式获得项目的整体经营权(通常是整栋楼，或者整栋楼的几层)，统一装修后出租。分散式长期租赁公寓，即租赁平台从分散的房东那里获得房屋，经过标准化改造或装修后，由统一租赁管理的租赁公寓模式。从特征上看，两种管理方式在房屋购置、物业属性、产品与服务、租赁方式、目标客户等方面存在差异。

(2)长期租赁公寓的参与者

目前，长期租赁公寓市场呈现出“多主体”、“多渠道”的特点。智信资产管理研究所的报告显示，已有1100家企业加入了长期租赁公寓行业，这些实体根据自身资源和行业背景选择了不同的运营模式。

长期租赁公寓主要四类参与者分析

(3)长期租赁公寓产业链

我国长期租赁公寓的产业化过程大致分为获得住房、设计装修、签订营销合同、日常经营管理、收回后期项目五个环节。长期租赁公寓整个产业链的盈利点总结如下:

获得住房:中国的长期租赁公寓企业主要面向20-35岁左右的单身青年，以满足他们在成家之前的住房需求。所以在房源选择上，企业会根据受众需求，选择交通便利、靠近CBD区域的楼盘。房产在很大程度上决定了后期的需求，也决定了空收益率、租金水平，以及重资产运营情况下的资产增值空。

设计装修:一般集中户型的设计装修风格都是统一的，便于通过集中收集降低装修成本。设计和装修得当的公寓更有吸引力，增加租金需求降低的比率空，给企业带来一定的租金溢价空。

附加服务:长期租赁公寓经营者可以在入住期间充分挖掘需求，引进合作伙伴或提供家具租赁、自行搬家等附加服务，并收取一定的收入。

网络平台:全链网络平台可以大大节省运营过程中的各种人工成本，包括但不限于管理人员成本、财务人员成本、营销成本等。

租赁证券化:租赁证券化是一种由长期租赁公寓集合而成的金融产品，例如利用租金收入作为标的资产向企业发行公募或私募ABS融资。

第二，长期租赁公寓存在问题

难以获得住房，面临资产限制和法律风险

一线城市资产价格高，几百个公寓品牌高价抢物业，价格上涨。此外，月中心、专科医院、养老院等一些新业态对独栋的需求巨大，使得住房越来越难获得。此外，企业经常会遇到业主违约、证件不全、产权和土地用途不清、建筑和消防验收标准不明确等问题。长期租赁公寓领域的法律法规不完善，缺乏具体规范的规则，存在一定的法律风险。

(2)综合成本高，当期利润限定在空之间

长期出租公寓运营处于发展初期，行业集中度低，综合成本高。长期租赁公寓的成本主要包括房屋购置成本、客户购置成本、装修摊销、人力支出、税费支出等。综合成本高，税前利润率只有10%左右。按此计算，投资平均回收期为4-5年，回收期长，长期租赁公寓运营商的资金压力和运营压力都在增加。如何在十亿美元的市场中快速占据一席之地，解决前期资金压力，打造有特色的运营品牌，建立差异化的竞争优势，是一个亟待解决的问题。

(三)融资困难，股票投资不易盘活

从经营规模较大的长期租赁公寓企业如紫游、魔方等的观察来看，近三年几乎每年都会进行一两轮股权融资。但目前我国长期租赁公寓企业的融资阶段主要集中在A轮之前，占近60%。只有少数企业进入中后期，未来仍面临巨大的资金缺口。如何解决长期租赁公寓企业的融资困难，突破银企合作的瓶颈，成为业界的痛点。

三、长期租赁公寓的运营模式

根据运营商资产结构的不同，长期租赁公寓的运营模式可以分为重资产运营和轻资产策略两类。

(a)重型资产运营

资产化经营是经营者通过自建、收购等方式取得并持有房屋，出租出去，主要通过收取租金获取利益的一种模式。大部分重资产运营模式下的房子都是集中物业，资金要求高，让很多运营商望而却步。一般来说，参与房屋租赁的国有企业和开发商公寓运营商资金和融资优势雄厚，闲置自持的物业资源，具有物业改造能力，因此会选择采用资产导向的运营模式。

(2)轻资产战略

轻资产战略是指经营者不持有物业，而是通过长期租赁或委托管理集中获得房屋，通过转租获得租金差价，或者通过出口品牌和提供租赁管理、物业管理等服务获得管理报酬的模式。如果选择轻资产策略，由于前期存放的资金量相对较少，可以在短时间内快速拓展市场。有中介背景的公寓运营商、酒店管理公寓运营商、创业公寓运营商多采用资产轻策略模式。

托管模式是房东将公寓委托给运营商进行出租和租赁后管理。在托管模式下，运营商只需要承担一定的管理费用，大大减轻了财务压力。同时，空设定费率原本承担的风险也由于托管模式而转移到房东本人身上。

加盟模式:长期租赁公寓企业依托品牌优势，寻求加盟合作伙伴，快速复制商业模式，实现连锁经营，扩大市场份额。

互联网+模式，以住房为中心提供智能化、金融化的便捷生活服务，一切配置满足租房的生活需求。零售、干洗、生鲜配送、健身、美容、书吧等各种社区服务都是通过专业外包来进行的。

随着市场参与者数量的增加，未来长期租赁公寓市场的行业整合和兼并将会加剧。资产打包上市(发行REITs)、资产证券化等轻资产战略模式将成为投资者的首选退出模式，长期租赁公寓行业的发展将进入新的细化阶段。

本文由华通国际高新技术产业研究院的徐娜和陈孝荣根据公开信息整理而成