卖底 卖完了住宅卖底商，社区商铺还值不值得投资？

边肖现在住在山南早些时候开发的一处房产里。每当晚上回家，特别是吃完饭或者工作回来太晚的时候，肚子总是不争气的咕咕叫。这时候，如果你能在楼下的小吃店或者烧烤摊好好吃一顿，那简直就是一天中最享受的时刻。相比大商超，小区底层业务运营时间更长，价格更便宜，接地气更多。

感冒发烧直接买药，烟酒杂货唾手可得。你需要下楼，然后左转50米。这应该是一个成熟的社区应该有的。

另一方面，我的朋友周晓总是向我抱怨楼下的底层生意:布局混乱，管理混乱，小吃店的桌椅经常挡住一半的路，嘈杂的噪音和刺鼻的油烟让他无法忍受。

爱恨交织，淮南的社区业务成了大多数开发商的必做之事。住宅出售后，淮南的小区商铺是否值得购买？

01

最近，我的一个朋友打算买一个婚房。我陪他逛了几个楼盘，有如下对话:

我:“你在这里买东西不方便。”

物业顾问A:“我们有底商！会有社区超市。”

我:“你在这里吃饭不方便。”

物业顾问B:“我们有底商！会有餐厅小吃店。”

我:“你在这里看病不方便。”

物业顾问C:“我们有底商！会有社区医院的。”

对于房地产最头疼的配套问题，底层业务似乎是解决一切的万能钥匙。同时，很多人看中了人流建筑的物业，热衷于投资底层业务。在开发商的宣传攻势下，社区商铺近年来掀起了一波热潮。

然而理想很丰满，现实很骨感。房子交房后，传说中稳定盈利的底层生意往往变成这样-

门上的横幅上总是写着“热投”，但是入驻的商家很少，路上也没有门。

梦想和现实是有差距的，但不要那么不一样！

02

开发商过度宣传，底层业务回报率低，难以吸引投资

房产底层商铺的定义是为小区居民服务，满足小区居民的日常消费需求，同时也是对周边生活设施的补充。

但开发商往往在未来将其宣传为新的商业区，夸大了底层商业本身的作用，因为如果没有大的社区规划或政府支持，买卖和租赁商铺的人多为个人，而且由于资金和商铺面积的限制，主要是成本较低的小酒店、超市和五金店。基本很难形成大商圈。

购房者应谨慎对待住宅楼的底层业务，完善配套设施

目前，投资回报率等一系列问题导致许多房地产开发商无法吸引投资，很难向社区业主提供宣传时承诺的完美匹配。甚至有些社区开发者在交付多年后依然空空。

对于普通购房者来说，一定不要盲目相信开发商对底商的宣传，因为到底有没有底商，楼盘的配套设施是否完善，完全是脱节的。

你可以考虑一下。如果你所在的小区在配套设施匮乏的地方，整个小区只有几百户，然后你给小区一圈底层商贩，你觉得以后房子交房后配套设施会变好吗？

03

社区店铺值得投资吗？

社区店值得买吗？或者什么样的社区店铺值得购买？可以说这是一个非常宏大的命题，也是仁者见仁智者见智的命题。很明显，简单地说是或不是，会有失偏颇。

与其试图给自己一个值得不值得的答案，投资者在面对投资物业时不妨了解以下几点。

(1)买店是长期投资，炒房的套路在这里注定行不通。

房地产行业的人都觉得小区商铺量过大，尤其是在新城区。

过剩意味着社区店铺的到期周期被大大拉长。有的城市已经交房五六年了，还有大型商铺空，足以说明这一点；另一个现实是，商铺的初始收益率很低，只有2%-3%左右。

也就是说，购房者要抱着投资住宅的想法，抱着五六年实现差价的套路，这在小区商铺的投资中是完全行不通的，即使卖了也完全没有市场。

那么不值得投资吗？显然不是。根据边肖朋友的计算，如果投资回报期延长到10年或15年，那么社区商铺仍然是一个不错的投资选择。因为现在入住率较低的小区也是10-15年后非常成熟的小区。

所以，购房者在投资商铺时，一定要有更长远的眼光和更富裕的资金计划，保证在未来几年内，自己的其他支出不会因为购买商铺的资金占用而捉襟见肘。

(2)保持清醒，不要被“专题业务”、“统一投资运营”等套路搞糊涂了。

生意不好的时候，是卖家话语权最大的时候；店铺卖得不好的时候，就是开发商各种包装概念大行其道的时候。近年来，面向主题特色商务和统一投资运营的社区商务满天飞。

但投资者只需要稍加分析就能发现逻辑漏洞。首先，社区业务的属性和主题业务本身不匹配，很难落地。现实中失败的案例太多了；其次，统一投资运营和商铺分散销售也是一对不可调和的矛盾。一开始打着统一投资运营的旗号，最后却无法运营，导致购房者集体闹事的案例数不胜数。

说白了，谈卖给你，谈建设主题商业街，统一投资运营，纯属流氓行为。

(3)不要被任何“退租”、“按月支付租金”的销售政策所迷惑。

任何时候都是“买的不是卖的”。如果你以贪婪的态度投资一家店铺，你可以肯定你最终会是大输家。

“以租代售”、“售后退租”、“按月交租”等。，这些销售政策的创新是开发商为了打消买家的顾虑(他们担心商铺租不出去，租不起)。那些所谓的返租，其实开发商定价的时候，已经加到房价里了。对于投资者来说，如果成为“冤大头”，也就失去了未来几年的出租经营权，真可谓“偷鸡不成蚀把米”。

因此，投资者在购买商铺时，面对这种“诱人”的销售政策，一定要保持冷静。

居民财富和生活水平的提高会直接体现在社区商铺的租金上，过度的货币和通货膨胀会直接体现在资产价格上。所以站在一个长周期上，社区商铺是一个很好的被动投资工具，可以分享社会的增量财富。

那么对于投资者来说，在有了一个审慎的资金安排计划，并且能够轻易看穿开发商的衡量标准之后，接下来要做的就是如何选择好的店铺。在边肖看来，诀窍在于投资者对一些细节的把握。

04

细节决定了店铺的租金收入和增值空

开发商一开始吹嘘的再好，店铺一旦购买，真正决定租金水平和未来增长的空是购买店铺时忽略的细节。正是这些细节决定了你买的店是否是很多商家出租的“好店”。

一个做房地产评估的朋友，经常听他讲工作经历。时间久了，他对店铺的价值有了一点了解。比如他经常会遇到一些社区店铺，要么是长期空设置，要么是因为细节上的缺陷而频繁更换业务。事实上，这样的商店很难估计高价格。有一次评估某知名开发商项目的小区商铺，商铺已经交房五六年了。结果根据当时的情况估定的价格并没有原来的售价高。

可见细节元素对于店铺的收入和增值空是很重要的。这些细节体现在以下几个方面:

(1)店铺是否在居民出行的活跃线上。

购房者买商铺时，通常会听到物业顾问说小区有几个入口，商铺就在出入口附近。但现实中却是另一番景象。和其他人相比，他们也有这种感觉，就是小区的一些二级入口要么常年关闭，要么人迹罕至，那里的店铺要么永久空成立，要么频繁换店，即使租金很低。

所以投资者在购买商铺时，千万不要听物业顾问的意见，一定要走在现场，结合公交站、地铁站、小区正门的位置模拟未来的出行路线。看看店铺是不是在居民的活动线上。

(2)搞清楚店门口的路是人行主干道还是快车道。

有的店铺在销售时包装非常混乱，主干道宽阔，回旋区宽阔，给人以车水马龙、人山人海的错觉。但现实中却是另一番景象。交通很拥挤，但基本上没有停车场，因为这条路是快车道。而且因为是快车道或者支路，居民很少从这里出行。所以这一带的店铺基本都成了摆设。

因此，投资者面对这样的店铺必须睁大眼睛。

(3)店门口，最赚钱的有三样东西，长绿化带，护栏，陡坡。

长长的绿化带和护栏，让路上的行人无法直接进入店铺，甚至会在门前停下。这就导致了什么，不管做什么生意，都会流失很多客户。陡坡对限制了店铺的使用功能。

所以投资者要远离有这三样东西的店铺。

(4)店铺的隐形搭配直接影响店铺的使用价值。

这些隐形包包括化粪池和隔油池(容量)、用电负荷和天然气(不通、接口位置)、烟道(有无、是否合理)等。

(5)注意店铺门宽、门高数据，以及物业对店铺装修的态度

现在随着家用车的普及，汽车配件、汽车维修、汽车美容等业态在社区商业中的比重越来越大。但在很多新开发的项目中，很多立面的尺寸都无法满足这类业态的要求；然而，由于商店门面的美学考虑，一些开发商的财产禁止商家翻新商店的门。

(6)内街社区商业是个坑，尽量避免。

开发商往往为了利益需求用尽了自己的商业指标，往往为了销售方便，设计了开放式的内街商业。从开发者的角度来说，很完美。三家店铺临街，售价突然上来。但是实际操作呢？由于他以前的工作关系，边肖参观了一些这种类型的社区企业。内街业务的运营真的很糟糕，长期放置大量门面空。

1.本文涉及的图文仅供参考，部分图片来自网络。如有侵权，请尽快联系我们删除。

2.本文涉及的规划、户型、建筑效果图等图片以政府相关部门最终审批为准。最终解释权属于开发商。

3.本文部分内容来自网络综合。如有原创侵权，请立即联系我们删除。