链家地产上海二手房 上海链家的中介费涨价了！“链家都涨了，我们也跟着涨了”

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中国经济周刊记者宋杰|上海报道

上海链家的代理费增加了。

11月16日起，上海链家将二手房中介率从2%提高到3%，其中2%由买家承担，1%由卖家承担。

前一天11月15日，国家统计局发布了2018年10月份70个大中城市商品房销售价格变动数据。北京、天津、上海、杭州、厦门、石家庄等14个城市二手房价格下跌。其他地方的二手房都有所下降，其中北京、上海、广州都下降了0.2%，深圳下降了0.6%，厦门降幅最大。

二手房交易低迷。为什么链家逆市提高代理费？运行多年的“买方承诺”潜规则会被中介巨头链家打破吗？

数据地图(中国经济周刊首席摄影记者肖伟摄)

据了解，链家只是提高了上海的佣金比例，暂时不会考虑其他市场。链家告诉中国经济周刊，主要原因是上海的中介市场与成熟市场相比，长期处于低费率竞争、低服务质量的状态，消费者体验差。此次委托后，上海链家将全面升级客户服务响应系统和安全服务保障，优化服务质量。

虽然号称调价是为了提高服务质量，但市场上立刻出现了两种不同的声音:乐观者认为“卖方承诺可以减轻买方压力，帮助降低二手房交易报价”，悲观者认为“卖方还是会把成本转嫁给买方，买方承诺中介费是多年来市场的潜规则”。

易居房地产研究所所长严跃进告诉《中国经济周刊》，链家佣金比例的调整与市场降温有很大关系，会出现业务量减少等问题，但也说明企业模式还是比较粗放的，就是更依赖佣金。类似的调整也表明，房地产市场压力仍然很大，中介企业需要抵御这种降温趋势。类似的做法也会带来很多中介企业的模仿。

无独有偶，就在连锁新政出台后，《中国经济周刊》记者接到了上海一家小房产中介的电话。对方说上海宝山有二手房，强烈推荐。被问及代理费时，对方说:“目前是3%，链条涨了，我们也涨了。”

但《中国经济周刊》记者在采访中了解到，我爱我家，太平洋地产、中原地产等多家中介都表示不会跟着连锁调整代理费。一位销售人员告诉记者:“买房，承担代理费，一直是潜规则。卖家只看到手价。如果卖家急卖，价格可能还在讨论。说好听一点，卖方支付1%的代理费，但根据目前的市场情况，如果人们急于出售自己的房子，他们可能会支付。如果不是急于卖房，急于买房的人一般都要交所有的代理费。毕竟你家房子那么多，不急着卖。而且，一些中介和卖家谈的价格就是卖家最后拿到的钱。说白了，相当于买房的人交了所有的代理费。”

中原地产首席分析师张大伟评论说，国外很少有中介，他们在国外被称为代理。买卖双方都有代理。代理商自然会为了佣金保护客户的利益。但在中国，很奇怪的是，代理费是由弱势群体支付的，中介需要帮助强势方要求更高的价格。中国中介的根本缺陷是这种双边代理制度。在任何情况下，一手支持两个必然会损害交易中一方的利益。作为中介，为了匹配交易，中介会联合强势方打压弱势方。“买卖过二手房的人会觉得，2015-2016年，不仅仅是链家，基本上所有中介都在帮房主挑战你的价格底线。因为这种模式的存在，这种垄断规模是存在的。实际上对二手房市场起到了增加杠杆的作用。当然，近期的市场反转和向下调整也会加速向下调整。”

链家在上海调整二手房代理费虽然是企业行为，但是从政策层面来说并没有错。根据国家发展改革委、住房和城乡建设部2014年联合发布的《关于解放房地产咨询费管理、下放房地产经纪费管理的通知》，各地可根据本地市场发展实际情况，决定实行政府指导价管理或市场调节价。就上海而言，取消2015年初公布的《上海市定价目录》中的房地产经纪服务费，视为取消代理费上限。

记者从上海多家中介处了解到，上海普遍实行的二手房中介率为2%，原则上买卖双方各承担1%。“目前，随着房地产价格的上涨，大家对增加代理费有意见是正常的。但随着市场的下行，房地产经纪公司的成本保持不变，单笔成交量大幅下降。没有办法提高利率。”一位房地产经纪人告诉记者。

2017年初以来，上海二手房市场一直在低位盘整，绝对成交量近六年来一直处于低位。

益居地产研究院认为，有国庆假期的影响，也有买家观望态度强烈、入市热情较低的原因。鉴于目前绝对成交量处于较低水平，后续跌幅限制在空之间，预计在不放松政策和资金的情况下，上海二手房交易短期内仍将处于较低水平。

第一太平戴维斯(Savills)中国市场研究部高级总监兼主任简克告诉《中国经济周刊》，上海二手房市场第三季度的成交量总计约370万平方米，较上月增长7%。二手房平均成交价格环比下降9.2%，至每平方米36600元。

简认为，二级市场买卖双方市场预期的变化可能是平均成交价格下降的原因之一。“更多的买家对市场持观望态度；对于想卖房的卖家来说，不可能通过打折降价来缩短交易周期。随着二手交易市场降温，议价能力逐渐偏向买方。”简可以说。

中原地产首席分析师张大伟分析说，二手房市场的价格代表了市场的真实价格。10月份，一些热点城市的楼市政策继续收紧。比如北京等城市的公积金政策收紧，10月份对二手房市场影响很大。；此外，在连续41个月的房价上涨之后，热点城市各种调控政策的叠加效应开始明显，房地产市场的去杠杆化使投资者开始离场，导致二手房降价。其中，之前靠投资拉动的三亚、丹东等城市二手房价格有所下调。

10月份，上海二手房成交约1.2万套，环比下降14%，环比上升14.4%。9月份略有反弹后，下降趋势更加明显。1-10月，上海二手房累计成交约13.5万套，同比增长5.2%。历史二手房记录是2016年36万套，也就是说从2017年到2018年市场成交量下降了一半以上。

“这样的话，2016年规划的中介公司会不舒服。简单来说就是产能过剩。2015年链家利润突破10亿，2016年净利润突破20亿，已经超过了数千亿开发者。但从2017年到2018年，所有中介行业都不好，因为二手房价格降了下来。”张大伟告诉中国经济周刊。

以北京为例，大多数中介公司的代理费徘徊在1%~2%左右，而连锁店的最低折扣基本是2.55%。相比其他中介，一个500万的楼盘成本会高3 ~ 5万。当然，这部分是否是对等服务的推广也有其自身的原因。只能说这个溢价更大程度上来自规模。因此，事实上，链家会促进市场交易量，尤其是在政策宽松时期。

张大伟表示，除了少数城市，可以说连锁布局的城市基本上已经超过20%的市场份额，甚至成为京沪垄断。比如北京的市场份额已经超过50%。

“现在链家绝对是中介行业的绝对龙头企业，历史上从来没有过这么大的中介组织。从产业链来看，2018年房地产行业的冬天，上下游都不好，但是因为规模优势，很多开发商最近发现渠道费涨的离谱，代理费也开始涨了。”张大伟说:“冬季模式已经全面开放，这其实是近几年市场发展的必然。在市场不好的情况下，连锁住宅只能凭借规模优势获取利润。”

文字编辑:张陆靖

新媒体编辑:王新景