笔者从一年对全国16个城市的走访中，调查了公寓创业者的经营业态，发现除了短租和长租之外，长租和短租相结合的模式也在运作，而关于长租和短租，以及长租的定义，众说纷纭。各地陆续开设注册公寓管理公司，已经不是什么新鲜事了。然而，最近Xi安出现了一家酒店管理公司，出现了“公寓短租”，引起了业内的极大关注。政策的阳光照得这么快？
在这个问题上，笔者咨询了一位从事酒店、酒店及公寓法律工作多年的专业律师，以及现任浙江郭盛(上海)律师事务所原华酒店集团法律顾问刘永涛先生。
方东东:你怎么看Xi安的“公寓短租”？
刘永涛:这是我第一次看到这样的业务范围。应该说政策开始松动了。在此之前，工商部门根本不受理企业名称中带有“公寓”字样的工商登记申请，更不要说经营范围中的“公寓短租”，接下来还会开放更多场所。
方冬冬:从法律角度，如何界定长租公寓和短租公寓？
刘永涛:2015年11月19日，国务院办公厅印发《关于加快发展生活服务业促进消费结构升级的指导意见》(国办发〔2015〕85号，以下简称85号文件)，提出“积极发展满足广大人民群众消费需求的短租公寓、长租公寓等细分行业。”
85号文件没有明确界定短租公寓和长租公寓的界限。比如租期小于短租公寓，租期长于长租公寓，给公寓行业的从业人员造成了很大的困惑，地方政府部门对此也没有把握。在此之前，很多地方(如厦门、福州)将短租公寓的经营视为酒店经营，属于非法经营(未取得酒店经营许可证)，对公寓投资者予以取缔。
方东东:国外有相关定义吗？
刘永涛:参考了国外的相关规定，一般认为短租公寓的租期不到一个月(含)。例如，加州和纽约需要政府许可才能经营短租公寓。在中国，许多酒店将租赁期限超过一个月的客人称为长期租户。比如酒店的长期包房，一般都是一个月起租。
因此，我国可以借鉴加州和纽约的规定，将短租公寓的租赁期限界定为一个月以内。我们呼吁国家行业主管部门尽快界定短租公寓和长租公寓的界限，以消除公寓行业的法律和政策风险。
方东东:很多零散的公寓都是精选的房子。可以进行短租吗？
刘永涛:严格来说，这是不允许的。我们必须考虑安全问题，而不是他的租赁财产。住宅小区通常长期被占用或出租，因此短租的流动性很大，不仅影响居民，也是住宅小区安全管理的隐患。
方冬冬:集中式公寓，改变房子用途有什么要求？
刘永涛:实际上，集中长期租赁公寓大多是由商业、办公或工厂建筑改造而成，这涉及到土地和房屋实际用途的改变。
众所周知，政府部门多，审批环节多，审批时间长，手续复杂，审批难度大，还可能涉及补缴土地出让金。所以房子的主人和集中公寓的经营者对办理这个手续并不热心。
上海市政府发布了一份关于将一栋厂房改造成员工宿舍的文件。但由于审批程序复杂，审批周期长，公司严格按照上述文件报批的情况很少。
2016年5月，国务院会议允许将闲置的商业建筑改造为租赁住房。住房和城乡建设部副部长陆在2016年5月6日国务院政策吹风会上表示，各地要结合本地实际，制定将商品房改造为租赁住房的操作办法。将来商场可以改造成公寓。
虽然政策允许将商业建筑改造为长期租赁公寓，但地方政府仍需引入具体的操作方法，这也存在一定的不确定性。即使有上述优惠政策，目前擅自将厂房、商住楼、写字楼改造为集中公寓仍违反《土地管理法》及相关规定，仍存在一定的法律风险。然而，总的来说，国家和地方政府对土地和住房使用的控制正在逐步放松。
方冬冬:经营长期租赁公寓的牌照和手续怎么解决？
刘永涛:根据《国民经济行业分类》(GB/T 4754-2011)，住宿业是指为旅客提供短期住宿场所的活动。有的单位只提供住宿，有的单位提供住宿、餐饮、商务、娱乐一体化服务。这一类别不包括每月或每年主要出租房屋和住宅的活动。根据上述规定，经营长期租赁公寓属于房屋租赁行业，不属于住宿行业，因此无需办理特殊行业许可证。
如果条件允许，尽可能申请特殊贸易许可。
方东东:集中型公寓可以做短租吗？
刘永涛:就短期租金而言，我们知道租期不到一个月，包括周租金和日租金。在实践中，有一些集中公寓经营短租(包括日租)。这涉及到对住宿服务的理解。根据《国民经济行业分类》(GB/T 4754-2011)对住宿行业的定义，结合上述地方规定，集中公寓做短租，尤其是日租，实际上是经营住宿行业。根据国家规定，住宿行业属于特殊行业，必须取得特殊行业许可证。然而，集中公寓一般不获得特殊的贸易许可证，因此集中公寓做短租是非法的
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