商品房大修基金 注意啦！房屋维修基金新规3月1日起实施

2019年1月16日，《贵阳市住房专项维修资金管理办法》(以下简称《办法》)向社会公布，自2019年3月1日起施行。《办法》对维修资金的筹集、监督和使用有了新的规定，其中许多规定与购房者和业主的利益密切相关。

与旧规则相比，新规则:

1.商品房维修基金由2%调整为5%-8%，使房屋维修费用与建筑安装费用相关联，采用更加科学合理的缴存机制。

2.基本概念由“维修基金”改为“维修基金”，不仅概念表达更准确，而且基金不能使用本金，只能使用增值部分；资金不仅可以使用本金，还可以使用增值收益，并可以再次收取，以满足房屋维修的需要。

3.明确了维修资金的支付标准、交存期限、监管部门和使用条款，既降低了维修资金对公共住房财政的依赖，又为住房维修提供了明确可靠的保障

现在业主关心的维修资金应该交多少？怎么用？怎么管理？“问题等一一解释。

01

谁愿意付钱？

商品房及其配套建筑和非租赁经济适用住房应当交存

相关规定:

第二条本市行政区域内国有土地上的商品房及其配套建筑和非租赁经济适用住房专项维修资金(以下简称维修资金)的交存、使用、管理、监督及相关活动，适用本办法。

售后公有住房和租赁经济适用住房维修资金的交存、使用、管理和监督应当符合国家有关规定。

相关规定:

第七条首期维修资金按照下列规定一次性存入维修资金专户:

(一)销售商品房的，在购买商品房销售合同备案前交存保证金；

(二)未售出的商品房，由开发建设单位在首次房地产登记前作为业主交存。业主大会成立后未交存的，业主委员会应当自收到通知之日起2个月内通知开发建设单位交存；

(3)该商品房的配套建筑由开发建设单位在该商品房房地产首次登记前交存；

(四)被征收(拆迁)安置房属于商品房，由被征收(拆迁)人交存。

解释

这次对需要缴纳房屋专项维修资金的房屋范围进行了细化，不再像以前那样笼统地称之为“房屋”，而是细化为商品房及其配套建筑、非租赁经济适用房三类维修资金。与原规定相比，新《办法》增加了商品房配套建筑和征收(拆迁)安置房维修资金的交存责任。目前，贵阳的大型住宅小区越来越多。这些大型住宅小区有学校、会所、管理用房等配套建筑。这些建筑使用寿命长，也面临维护问题。他们的维修必须使用业主存放的维修资金，这必然会影响房屋的维修。他们的维修资金应该由谁来负责？这个问题在原来的规定中没有涉及。这一次明确存款主体是开发建设单位，为以后配套建筑的维护提供专项资金，有利于维护小区业主的共同利益。

02

多少钱？

根据建筑安装工程造价控制价格比例

相关规定:

第六条首次维修基金按照下列规定计算:

(一)配有共用电梯的商品房和非租赁经济适用住房，控制在本市建筑安装工程每平方米造价的8%；

(二)商品房无共用电梯、非租赁经济适用住房、商品房配套建筑的，按照本市建筑安装工程每平方米造价控制价的5%执行。

建筑安装工程每平方米成本控制价由住房城乡建设主管部门及时发布。

解释

目前贵阳市维修基金住宅房屋按购房款的2%支付；非住宅房屋按购房款的1%支付。有的业主会抱怨买的是同一个物业，同一个单元。因为房子涨价，后来买的业主比以前买的业主多交维修资金。此次修订后，出现了新的名称“成本控制价格”。这是根据建设部《住宅专项维修资金管理办法》修订的，值得肯定，这样交存的维修资金更符合实际。因为维修基金是专门用于住宅共用部位、共用设施在保修期满后的维修、更新和改造，与房屋位置、地价等其他因素无关。这样更能体现专项维修资金缴存的公平性。同一栋楼的业主不会因为房价不同而存入不一致的维修资金。内地很多城市已经开始实施这种方法，贵阳实施的比较晚。成本控制价格由住房城乡建设主管部门及时发布，这意味着政府将在这方面发挥主导作用，其标准是统一的。实施后，业主缴纳的维修资金是否少于现在，取决于贵阳市住建部公布的成本控制价格。

03

谁来管？

住房城乡建设主管部门负责监督管理

相关规定:

第十条市住房和城乡建设主管部门应当按照资金安全、优质服务、科学评估和公平公开的原则，选择商业银行作为本市维修资金专项管理银行(以下简称专项管理银行)，向社会公布，依法签订委托管理合同，明确双方的权利和义务。

市、区(市、县)住房和城乡建设主管部门应当按照各自的管理范围和职责，在专用账户管理银行开立本辖区维修资金专用账户，以物业管理区域或者建筑物为单位设立账户，并以房屋门牌号设立单独账户。

业主大会成立后决定申请划转自管维修资金并开立专用账户的，应当从专用账户管理银行中选择一家银行按照前款规定开立维修资金专用账户。

专项账户管理银行根据合同约定，负责维修资金账户的设立、存入、使用、结息、转账、结算、核算、对账、查询等事务，并委托第三方专业机构为申请使用维修资金的业主、业主委员会、物业服务企业或其他管理人员(以下简称使用人)提供维修资金管理和使用监督服务。

解释

如何管理住房专项维修资金一直是一个热点问题，在全国一些地方已经被挪用。强化市、区(市、县)在维修资金管理中的责任。为了充分发挥区(市、县)属地管理的优势，本次修订增加了住房和城乡建设主管部门在维修资金管理中的职责声明。

04

怎么用？

按照谁受益谁承担的原则，突发事件是“特殊事件”

相关规定:

第十六条维修资金的使用应按谁受益谁承担的原则进行分摊:

(一)全体业主共有的共用部位、共用设施设备，由全体业主按照各自房屋建筑面积比例分摊；

(二)部分业主共有的共用部位、共用设施设备，由部分业主按照自有房屋建筑面积比例分摊；

(三)未售出的房屋，由开发建设单位按照未售出房屋建筑面积的比例承担。

如果子账户中的维修资金余额不足以支付分摊的工程费用，业主应补足差额。

相关规定:

第十九条发生危及房屋和人身财产安全的紧急情况，需要立即动用维修资金的，使用申请人应当按照第十七条第一项规定的详细说明提出使用方案，并报当地社区服务管理机构或者乡(镇)人民政府核实。住房和城乡建设主管部门或者有管理职责的业主委员会按照本办法第十七条第(四)项规定的比例拨付预算资金，按照第十七条第(五)项拨付结算资金。

涉及电梯和消防设施安装、改造和维护的，申请人应当向质量技术监督或者消防主管部门提交书面报告。质量技术监督或消防部门应立即出具核查意见。

本条规定的紧急情况包括下列情况:

(一)电梯故障危及人身安全的；

(二)建筑物外墙有脱落危险，危及人身财产安全的；

(三)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等功能障碍，严重影响业主生活或者危及财产安全的；

(四)非专业经营单位管理的供水泵损坏或水管爆裂，造成供水中断、供配电设施设备故障，造成停电或漏电，严重影响业主生活或危及人身财产安全的；

(五)消防设施设备严重损坏。

解释

以前需要使用维修资金的时候，小区内的维修资金一般都是小区内的问题由小区内的业主负责，这对不涉及自身住房问题的业主是不公平的。这种方法提出谁受益谁承担，即提出了维修资金使用的针对性，打破了“吃同一个锅”的局面，有利于提高维修资金的使用效率。

05

能增值

可以转换成银行定期存款

相关规定:

第二十一条在保证维修资金正常使用的前提下，业主委员会可以向专户管理银行申请将维修资金划入银行定期存款，或者在一级市场购买新发行的国债，不得用于其他投资，禁止将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

使用业主交存的维修资金购买国债，应当经业主大会同意。不成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占业主总数三分之二以上的业主同意。

解释

目前贵阳专项维修资金总量很大，业主利用率不高。这么巨量的资金以需求的形式存在银行，真是可惜！这个《办法》明确了维修资金转为定期存款是可能的，收益会相当可观，这将大大有利于维修资金的维护和增值，最终惠及每一个业主。

06

防止违规

不诚实的使用包括在诚信档案中

相关规定:

第二十七条开发建设单位、物业服务企业或者其他有关机构在维修资金的交存、管理和使用过程中有违法违规行为的，住房和城乡建设主管部门或者其他有关主管部门应当将其记入信用档案，并向社会公布。

解释

这就给交存、管理和使用维修资金的有关单位施加了“紧箍咒”，确保维修资金专款专用。如果他们提出“馊主意”，必然会付出沉重的代价。

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