南沙升级！粤港澳大湾区三大自贸区PK，楼市发展谁更强？！

2月24日深夜，《广州市城市总规划（2017-2035）》草案曝光，揭露了未来20年广州的发展方向。其中《规划》中的第八点为“强·南沙”，南沙未来将实现30分钟直达大湾区主要城市中心区和重大交通枢纽。

伴随着经济的高速发展，粤港澳大湾区三大自贸区哪个更有优势？买房跟着规划走！一起来看看三大自贸区的发展优势。

粤港澳大湾区三大自贸区发展规划

广东拥有国家多项政策叠加的优势，结合国家部署的“一带一路”、“自由贸易区”、“珠江西江经济带”、“粤港澳大湾区”等国家战略，充分利用天然优势大力发展海运业，使海运业发展成为连接几大战略的纽带，其中三大自贸区在其中的优势凸显。

深圳前海自贸区

深圳是中央定位为改革开放的门面城市，对标香港，目前深圳拥有300多家上市公司（包括海外），8000多家高新技术企业，是广东经济的重要支柱。目前粤港澳三大自贸区中，深圳前海的优惠政策也比广州南沙和珠海横琴多得多，最大亮点是税收比广州南沙低5%。

2010年，深圳经济特区成立三十周年之际，国务院正式批复了《前海深港现代服务业合作区总体发展规划》，前海成为了“特区中的特区”，定位为现代服务业体制机制创新区、现代服务业发展集聚区、香港与内地紧密合作的先导区以及珠三角地区产业升级的引领区。

▲前海深港现代服务业合作区

而在粤港澳大湾区概念被正式提出后，位于湾区轴心交汇点的前海，地位得到了进一步提升，成为大湾区的发展核心以及强大引擎，肩负了带动整个珠三角的责任。

珠海横琴自贸区

珠海横琴自贸区，毗邻港澳的特殊地理位置，成为粤港澳“深度”合作的示范区、成为21世纪海上丝绸之路的重要支点。

珠海横琴自贸区挂牌至今，已经落地的创新举措超过230项。目前引进世界500强企业100多家，落户横琴的海内外企业总部超1000家，在横琴注册的各类金融企业超过6000家，注册资本达7506亿元。

▲横琴自贸区

广州南沙自贸区

近年广州南沙发展步伐加快，在自贸区、广州唯一城市副中心等光环的加持下，并在《2017年广州市政府工作报告》中单独列出一节，可见官方对南沙的发展重视程度之高，其作为广州的“南大门”，在粤港澳大湾区中可承建珠江东、西岸资金、航运、人口交流的重要枢纽，其区位战略意义重大。

自广州南沙自贸区挂牌以来，南沙的经济便搭上了快速列车，大批知名企业选择落户南沙，其中世界500强企业已有87家落户南沙。相比拥有140家世界500强的天河CBD南沙并没落后！

▲南沙自贸区

虽然广州南沙自贸区从目前来看与深圳前海自贸区、珠海横琴自贸区还有些差距，但广州南沙自贸区的潜力不容觑视！

前海土地储备紧张，南沙、横琴旗鼓相当

在自贸区的带动下，粤港澳大湾区三大自贸区的楼市也备受瞩目，不少投资置业者在前几年在自贸区周边入手房子，现在房价已经翻了几番。由此看来，自由贸易经济对各地的地市楼市起着促进的作用。

那么在这样的大背景下，粤港澳三大自贸区的楼市发展怎么样？它们近3年的土地储备还有多少？

从土地储备幅数来看，深圳前海自贸区和广州南沙自贸区占优势较大。克而瑞数据显示，2016年1月1日-2018年2月26日，深圳前海自贸区经营性用地（含纯宅地、商住、商办、综合，下同）未开工未动迁的共有16幅，比排在第二的广州南沙自贸区14幅多14%，比排在第三的珠海横琴自贸区5幅多220%。

而从总建筑面积来看，土地储备最多的是广州南沙自贸区。克而瑞数据显示，2016年1月1日-2018年2月26日，广州南沙自贸区经营性用地未开工未动迁的共198.9万平米，比排在第二的深圳前海自贸区191.6万平米多3.8%，比排在第三的珠海横琴自贸区152.8万平米多30%。

综上可以看出，目前珠海横琴自贸区的土地储备较为紧张，而广州南沙自贸区和深圳前海自贸区则旗鼓相当。从土地属性来看。深圳前海自贸区和珠海横琴自贸区未开工、未动迁地块大多为商办用地，由此可见，未来这两个自贸区将更多投入商业办公。而广州南沙自贸区，除了商办地外，宅地（含纯宅地、商住地）占了整个自贸区的半壁江山，由此可见，广州南沙自贸区除了发展商业外，还将有更多住宅项目入市，可以预见，未来南沙的房价或有更大的提升空间。

地市如此，那么楼市如何？

一手住宅供应成交南沙居首，网签均价 前海已破8万/平

说到房价，我们先来回顾近3年深圳前海自贸区、广州南沙自贸区以及珠海横琴自贸区一手住宅的成交情况。

克而瑞数据显示，近3年，由于深圳前海自贸区、珠海横琴自贸区的宅地供应较少，所以一手住宅供应量成交量都比较少，而广州南沙自贸区宅地供应充足，所以一手住宅供应量和成交量则比较多。

纵观各地近3年成交情况可知，深圳前海自贸区一手住宅只有2015年的时候供应了550套，2016-2017年均无供应，而成交量也在逐年减少，2015年共成交773套，2016年成交522套，而2017年仅成交36套，环比减少93%。

广州南沙自贸区一手住宅方面，从供应量来看，2015年共供应93424套，2016年共供应98325套，环比增加5%，而2017年则有所减少，仅供应78191套，环比减少26%。而成交量方面，2015年共成交92287套，2016年大幅增加， 共成交129136套，环比增加40%，而2017年则再次回到2015年的水平，仅成交90916套，环比减少30%。综上所述，近3年广州南沙自贸区一手住宅供应成交都比较多，但是近两年供需逐渐失衡，2016-2017年均供不应求。

而珠海横琴自贸区一手住宅方面比深圳稍好，供应量方面，2015年共供应3011套，2016年供应有所减少，共供应2356套，而2017年则大幅增加，供应了6830套，环比增加190%。而成交量方面，2015年共成交827套，2016年共成交2391套，环比增加189%，2017年成交量有所回落，仅成交939套，环比减少61%。

整体上看，粤港澳大湾区三大自贸区中，广州南沙自贸区宅地供应充足，所以一手住宅供应成交都较好，最受投资置业者青睐的。那么这三个自贸区的房价走势如何？

从近3年粤港澳大湾区三大自贸区的网签均价来看，深圳三年均居首，其次是珠海横琴广州南沙排在第三。

虽然从成交量来看，近年深圳前海自贸区的楼市有降温的势头，但是网签均价依然保持高位，2017年网签均价已达到81596元/平米，环比增加6%，比2015年增加106%，可见深圳已然是寸土寸金。

珠海横琴自贸区，得益于毗邻澳门以及自贸区的加持，再加上近年交通也在迅速发展，近年房价坚挺，维持在38000-42500元/平米之间。

而广州南沙自贸区虽然成交量较大，但由于受到限购、限贷、限签等政策的影响，网签均价一直处于低位，近三年的网签均价一直维持在15000-17000元/平米之间，也正因如此，广州南沙自贸区的一手住宅颇受投资置业者的欢迎。

那么未来，这粤港澳大湾区三大自贸区的房价将会怎样发展？

关于未来

从深圳前海自贸区和珠海横琴自贸区近年的成交情况来看，这两个区的成交价均已达到高位。而南沙自贸区则情况不同，据克而瑞不完全开盘监测统计，在2017年广州南沙自贸区有新动作的37个一手住宅项目中，大部分项目的开盘报价均在13000-28000元/平米之间，整体均价约在23000-24000元/平米。由此看来，与深圳前海自贸区和珠海横琴自贸区相比，广州南沙自贸区仍然处于低位。

而在《广州市城市总规划（2017-2035）》草案中也提到，南沙将高水平对外开放门户、绿色智慧宜居城市副中心、粤港澳大湾区综合服务功能核心区和共享发展区；交通方面，将推进南沙枢纽站规划建设和提升庆盛站综合交通服务能力，推进建设南沙与广州主城区，香港国际机场、深圳宝安国际机场、广州南站畅达的高速交通走廊，实现30分钟直达大湾区主要城市中心区和重大交通枢纽；产业方面，将重点发展南沙在国际航运、国际服务贸易、国际创新金融、科技创新、国际交往等功能。总体看来，广州南沙自贸区目前仍处于起步阶段，但在政府的大力扶持下，未来发展前景可期。

值得一提的是，广州南沙自贸区的占地面积比深圳前海自贸区和珠海横琴自贸区加起来还要大。除此之外，南沙地处珠三角的几何中心，这点是深圳前海自贸区与珠海横琴自贸区不可比拟的。

目前，广州南沙自贸区的房价还远低于深圳前海自贸区和珠海横琴自贸区。从可持续发展来看，粤港澳大湾区三大自贸区中，广州南沙自贸区的发展空间十分诱人。

来源：广州CRIC房产测评网