土地流转协议 土地流转合同怎么签才对？这“四大忌”一定要避免！

随着农民工数量的不断增加，土地经营权流转成为常态。在农村，最重要的是讲究人情，不讲究合同，所以会有各种风险。一旦发生纠纷，就很难处理。所以，在签订“土地出让合同”的时候，大家一定要保持一颗心！现在我们来看看非正规流通合同引发的四个矛盾。

01

没有签订书面合同，双方各执一词

黄的家人去年外出打工，承包的土地交给了村里的一个远房亲戚，由他在一个家庭农场里代管。由于血缘关系，双方没有签订书面合同。最近，黄不得不收回土地，并将其分包给姜，一个大粮食种植村。余某是“出让”，不是“托管”，不同意退出他所接管的土地。无论是“转让”还是“代管”，因为没有书面合同，双方持有的都是同一个字，相关部门很难解决。事实上，“土地转让”是关系到农民切身利益的重大事项，属于法律规定的以书面形式签订合同的范围。

02

“价格不明”的书面协议

张前年出去打工，把承包的土地转包给他的表弟胡某。虽然双方都要求有书面协议，但是却忘了在协议上写“转让价格”。最近张回来算账，当地外包土地的价格从每亩300元到500元不等。无论是300元还是500元每亩，双方都闹翻了。此外，各种补贴如良种补贴、农业补贴、柴油补贴等。，都叫胡给带走了。因为谈判失败，最后上了法庭。虽然法院可以根据实际情况和土地等级决定每亩300-500元的价格。但是，这份情分肯定是要受到伤害的。

03

带有“未知条款”的书面合同

姜出去打工，把承包的土地租给了村里的集体农场。双方签订了合同，合同中明确了“租金”的具体价格，但租赁期限没有明确，只有“长期”。姜已经离开五年了，一直没有找到固定的工作。他从城市回到农村种植自己的土地。但是农场拒绝归还给他，说日期还没到。姜认为，五年时间不算短，可以“长期”，他可以收回土地。其实长期是什么？1年是长期还是10年是长期，每个人都有一个衡量标准。转让期限不明确的，可以按照合同法第六十二条的规定办理，姜要求收回土地的，应当依法予以支持。

04

未经权利人同意的“代理文书”

颜三年前带着妻子和儿子进城打工，土地就交给了叔叔。当他准备回国时，发现村主任未经闫及其家人同意，代其与签订了扩大其亲属经营的家庭农场的土地转让协议，将闫的土地经营权转让给了的家庭农场，转让价格不尽如人意。村主任未经同意代表延某与吴某签订土地协议是违法的。

一般来说，签订土地出让合同时，必须注意以下几点:

1.合同应包含双方的完整信息，包括转让方和受让方的名称、详细地址和联系电话。受让方为单位的，应当注明单位法人名称。如果当事人是农民，户主的名字一般可以代表整个家庭。同时需要填写出让土地的名称(宗地名称)、等级、位置(东南西北相邻的宗地名称)、面积(亩的长、宽、面积)。

2.写下土地转让的期限和签署日期。我国《农村土地承包法》规定，第二轮土地承包的期限为30年，即1996年1月1日至2025年12月31日。因此，在签订土地出让合同时，应明确出让期限和起止时间。填充时间应从合同签订之日起至2025年12月31日止计算。合同最长有效期不能超过2025年。土地出让合同自签订之日起生效。如果合同于2015年6月12日签订，合同将于2015年6月12日生效。因此，合同中必须明确规定签署日期。

3.转让费及支付方式。双方协商转让价格，计算每年的总转让费，确定当年支付转让费的日期，以及是否以现金、实物或其他方式支付。

4.主体范围和优先顺序，规定双方达成变更和解除合同协议的基本条件，以及合同有效期内发生争议的处理方法。比如违约责任、合同到期处理措施等。

5.有权获得各种补贴，如改良种子补贴、农业补贴和柴油补贴。

此外，如发生下列情况，土地出让合同无效。

1.违背承包人意愿强制签订合同无效，以保证租赁真实。比如未经授权与承包商沟通而签订的合同无效(法院也会认为无效)。

2.未经发包人同意，必须保证出租意图真实，未经发包人同意，合同也无效。

3.不属于同一个集体经济组织的承包方交换土地承包经营权的，如果是土地交换或者置换的，要保证置换双方在同一个集体，因为交换只能限于同一个集体才能满足法律要求。

4、越权批地承包，如农民个人承包的土地被村集体越权批地，合同无效。

5.未按规定的承包期承包土地的，承包期从第二轮(98年)起计算，耕地30年，草地不超过50年，林地不超过70年。超过此期限，合同无效。

以上内容由福建三农整合。中国乡村之声和土地资源网。