莆田房地产 2017年1-9月莆田房地产市场运行形势分析

　　今年前三季度，莆田市房地产市场供给侧受上年度土地出让减少影响，呈“一降二稳”特征，即商品房新开工下降、房地产投资及批准预售暂且平稳；需求侧延续着去年至今较为旺盛的态势，呈“三升”特征，即商品房销售面积、销售价格和二手房成交面积同比全部上升，整个市场呈现有效供给不足、刚性需求旺盛态势。具体运行形势分析如下：

　　商品房新开工面积下降

　　受上年度土地出让减少影响，今年前三季度全市商品房新开工面积同比下降。1-9月份全市各类商品房施工面积为2078.75万平方米，较去年同期比降5.21%；其中新开工面积174.45万平方米，同比下降17.97%，降幅较上半年下行55.8个百分点。在新开工商品房面积中，其中一季度新开工62.78万平方米，二季度68.03万平方米，三季度43.64万平方米，三季度较前二季度明显减少。

　　从各县区新开工房地产项目看，由于各地近二年项目分布不均，因此同比升降不一。从今年新开工项目看，涵江区由于塘北片区苍口安置区、保利城四期二个近35万平方米项目动工，其新开工面积最多；秀屿区前三季度无新开工项目。具体为涵江区68.61万平方米，比增98.87%；城厢区42.58万平方米，比降59.12%；仙游县39.80万平方米，比增106.65%；荔城区17.01万平方米，比降66.86%；北岸6.45万平方米，比增88.05%；秀屿区新开工面积为0。

　　房地产投资基本平稳

　　由于商品房新开工面积下降，依靠市场回暖促进在建项目加快建设进度，房地产投资保持基本平稳。前9个月，全市房地产完成开发投资202.61亿元，较去年同期略降0.62%。其中第一季度62.04亿元，第二季度70.33亿元，第三季度70.24亿元，二、三季度完成投资基本相当。

　　从各县区的房地产开发投资情况看，城厢、荔城在建项目较多，完成投资额位居前二；涵江新开工面积多带动投资额居三。具体为城厢区59.79亿元，比增11.99%；荔城区58.68亿元，比降22.35%；涵江区50.24亿元，比增38.17%；仙游县21.55亿元，比降23.15%；北岸10.17亿元，比增60.66%；秀屿区2.18亿元，比降47.85%。

　　批准预售面积增幅收窄

　　1-9月份全市商品房批准预售面积234.23万平方米，较去年同期比增0.76%，增幅较上半年收窄1.42个百分点；其中批准商品住房面积196.18万平方米，比增6.42%，增幅与上半年收窄4.36个百分点。按季度分，第一季度批准预售42.89万平方米，第二季度105.13万平方米，第三季度86.21万平方米，第三季度较第二季度减少，主要是受第三季度商品房新开工面积下降影响。

　　从各县区的批准预售面积看，仙游县在购房补贴政策促动下，兰溪国际、金石华府豪园等一批大项目申办预售许可，其批准预售面积位居全市第一；秀屿区因国投城市广场批准预售带动增幅最高。具体为仙游88.15万平方米，比增70.93%；荔城49.15万平方米，比增15.95%；城厢42.92万平方米，比降40.03%；秀屿30.40万平方米，比增161.17%；涵江23.58万平方米，比降57.36%。

　　商品房销售面积逐季上升

　　在各地购房补贴、国企降价促销、政策限制房价、地价持续上升等综合因素的影响下，商品房销售呈逐季上升态势。据商品房买卖合同网签系统统计，前三季度全市商品房销售面积为324.17万平方米，较去年同期比增10.03%，增幅较上半年上升7.61个百分点；其中商品住宅274.74万平方米，比增16.25%，增幅较上半年上升3.52个百分点。

　　从季度看，第一季度商品房销售89.98万平方米、第二季度113.27万平方米、第三季度120.92万平方米，呈逐季上升态势。这其中一方面是仙游县4-9月份的补贴政策促使购房需求全面释放带动全市销量上升；另一方面是市本级4月份以来土拍价位持续新高，市场对后续房价普遍看涨而抓紧购买已被限制涨价的房源，也促使销量持续增加。

　　从各月份的商品房销售面积看，1-9月份分别为30.72万平方米、30.60万平方米、28.66万平方米；28.44万平方米、43.89万平方米、40.94万平方米；52.61万平方米、28.46万平方米、39.85万平方米。其中，1、2月份因春节返乡人员参与购房销量相对多些；5-7月份因仙游县4月20日重启购房补贴政策、国投城市广场集中销售，销量创出新高；9月份因仙游补贴政策截止期至，当月销量达23万平方米。

　　从各县区销售情况看，仙游县在购房补贴政策带动下销量全市第一；秀屿区因国投城市广场30多万平方米销量增幅全市最高。具体为仙游县86.96万平方米，比增12.69%；荔城区68.51万平方米，比降12.80%；涵江区66.69万平方米，比增9.83%；秀屿区50.90万平方米，比增210.75%；城厢区50.65万平方米，比降16.91%。

　　市区住房均价增幅明显

　　随着土拍价格的升高，新开楼盘也不断创高价位，城厢、荔城、涵江涨幅均在20%以上；同时受秀屿、仙游低价房源冲抵，全市住房均价暂且稳定。从对商品房买卖合同网签价格统计，1-9月全市商品房销售均价为8349元/平方米，比增9.14%，增幅较上半年收窄2.49个百分点；其中商品住房均价为8095元/平方米，比增9.32%，增幅较上半年收窄5.69个百分点。

　　商品住房销售均价按月份分，1-9月分别为8948元/平方米、7499元/平方米、9005元/平方米；8607元/平方米、8188元/平方米、8381元/平方米；7128元/平方米、7742元/平方米、7927元/平方米。其中2月份因碧桂园浪琴湾5万多平方米低价促销拉低全市价位；7-9月主要是秀屿国投城市广场和仙游政策补贴购房这些低价房源网签拉低全市均价；其他月份商品住房销售均价暂且稳定，主要是莆政办[2017]60号文件对已开楼盘分期销售限制房价涨幅。

　　商品住房均价按区域分，各县区全都呈比增态势，涵江、城厢、荔城三地增幅均在20%以上。其中涵江区7871元/平方米、比增29.89%；城厢区12083元/平方米、比增24.15%；荔城区10714元/平方米、比增23.28%；仙游县6065元/平方米、比增8.93%；秀屿区5390元/平方米、比增0.73%。

　　房地产库存面积减少明显

　　随着近二年土地供应减少和商品房销量上升，房地产库存持续下降。今年前三季度，我市商品房供销比为1：1.38，其中商品住房供销比为1:1.40，消化商品房库存89.94万平方米；商品房库存去化周期减少3.6个月。

　　全市商品住房库存201.77万平方米，去化周期9个月；商业库存106.34万平方米，去化周期47个月；办公库存45.48万平方米，去化周期34个月。

　　二手住房成交增量过半

　　受地价拍卖持续走高，后市房价普遍看涨影响，部分消费者抓紧选购二手房，二季度起二手住房交易量明显增多。1-9月份全市二手房成交面积67.82万平方米，比增7.74%；其中二手住房交易面积60.30万平方米，比增50.30%。二手房成交面积按季度分，第一季度为18.54万平方米，第二季度为26.09万平方米，第三季度为23.19万平方米，二、三季度交易量较一季度明显增多。

　　按区域分，设区市本级二手房成交56.12万平方米，比增4.22%；仙游县成交11.70万平方米，比增28.57%，可见市本级二手住房成交量明显上升。

　　土地价位拍卖成倍攀升

　　由于国内许多知名房企参与竞拍莆田土地，市中心区及周边地块拍卖价位屡创新高。1-9月全市通过招、拍、挂新供应经营性房地产项目用地21宗73.74公顷，与去年同期比增6.18%；总价款1011940万元，同比上升111.55%。

　　从季度看，第一季度供应经营性房地产项目用地2宗8.80公顷，第二季度供应10宗35.39公顷，第三季度供应9宗29.55公顷，二、三季度供地较一季度明显增多。

　　按区域分，莆田供地16宗59.45公顷、比增3.68%，总价款930980万元，平均每亩1044万元，比增107.14%；仙游供地5宗14.29公顷、比增18.00%，总价款80960万元，平均每亩378万元，比增54.16%。

　　房地产各项贷款增速下降

　　截至8月末，全市房地产各项贷款余额555.8亿元，同比增长18.85%，增速比5月末下降3.22个百分点；今年新增52.02亿元，同比少增21.04亿元；房地产各项贷款余额占全市人民币贷款余额的比重为31.46%，同比提高2.25个百分点。从商业银行反映情况来看，一方面本月受资产负债比管控和风险规模控制，个人贷款资金配置规模较紧张，按揭贷款发放增长受规模限制。另一方面受房地产市场整体调控影响，商业银行房贷业务量受理明显减少，房贷投放量降低。

　　房地产开发贷款同比下降。截至8月末，全市房地产开发贷款余额82.69亿元，同比下降15.67%，今年新增-15.16亿元，同比多减17.71亿元。其中：地产开发贷款同比下降78.40%；住房开发贷款同比增长16.02%。主要与今年大量土地储备机构贷款被地方政府债券置换。

　　个人住房贷款投量增加。截至8月末，全市个人住房贷款余额436.38亿元，同比增长29.42%，今年新增64.18亿元，同比多增13.9亿元。其中，新建房贷款余额401.07亿元，同比增长25.99%；再交易房贷款余额35.31亿元，同比增长87.4%。个人住房贷款仍是商业银行信贷投向重点领域。