爆雷 2.4亿年轻人的宠儿，为什么排队爆雷？

“安得有成千上万的建筑，世界上每个人都很快乐。”。有时候，我们不得不佩服古人的远见。

现在是2020年，房子依然是全世界年轻人的心。对房价望而却步的群居动物和被残酷孤立的恋人一样多。

矛盾的两端都很惨，租房成了年轻人维护尊严的最后一件顽疾。

根据最新的2020年中国青年租房生活蓝皮书，预计到2022年，中国房屋租赁市场的人口将达到2.4亿！

美国青年的生活依然艰难。自20世纪60年代以来，美国家庭数量激增，但拥有住房的人数却一点也没有变化，但租房的人数一直在上升。

强劲的市场需求催生了一种新的商业模式——长期租赁公寓。闻着金钱的味道，国内外的长期租赁公寓企业如雨后春笋般涌现...

01

国外流行，国内不行？

1969年，EQR，一家专门经营和管理公寓的运营公司，率先在地球另一端的长期租赁领域打响了第一枪。

因为租房的成本比买房的成本低得多，EQR简直就是美国青年在巨大压力下的救星。自成立以来，EQR作为行业内的独角兽，吸引了大量的忠实用户，形成了大量的资本积累。

1993年，EQR成功上市，成为第一个在美国上市的公寓房地产投资信托基金。

通过资本运作，EQR用左手通过各种渠道进行大量融资，用右手购买“买买”中的各种房产。一举成为当时美国公寓REITs中物业数量最多的公司。

2011年，EQR在美国屹立了40多年，备受瞩目。

也是从今年开始，国内长期租赁公寓企业准备搬迁，破土动工。

6月，免费上线；第二年，青科出来了；2015年，蛋壳公寓打着“互联网+金融+房地产”的旗号亮相。

虽然这是一个沉重的资产项目，但国内长期租赁公寓企业，如EQR，很快获得了资本的狂热青睐。

以蛋壳为例:

2015年，我拿到天使投资，然后成功募集了几千万人民币；

2017年A+轮融资突破1亿元；

2019年，老虎基金和蚂蚁金夫被挥霍了5亿美元；

2020年成功登陆纽约证券交易所，成为2020年第一只登陆纽约证券交易所的中国股票...

资本越疯狂，竞争越激烈。

长期租赁领域的后起之秀如雨后春笋般涌现。巅峰时期，国内有数百家同类型的长期租赁公寓企业，他们争相发誓:我们要成为中国版的EQR。

但与预期相反，中国的长期租赁公寓正在像被诅咒一样挣扎。

上个月19日，在遭遇“脱网”、“出走”、“CEO涉查”等传闻后，蛋壳被曝拖欠合伙人和装修队工人合作款超过1亿元！

事实上，蛋壳自上市以来就风雨飘摇，与“雷雨”二字息息相关。

紧接着，小鹰号找房子的《雷雨》消息传遍网络。

据不完全统计，小鹰号迅雷涉及近千名租户和业主，金额超过1亿元。而就在资金链断裂的前一天，小鹰号的业务员从容收租。晚上十点半，他们把办公室的电脑搬了一夜。

为什么有着同样强劲的市场需求，同样疯狂的资金加持，长期租赁公寓企业在国外蒸蒸日上，在国内却寸步难行？

02

画虎不行:两头收割，勤丢锅

其实长租公寓的模式很简单:把房子租给房东，然后按房租给每个租客，有所作为。

但别忘了，在这个领域，控制的房子越多，他们的主导地位就会越明显。

回顾EQR的发展，其在美国市场的领先地位是由于上市初期的快速扩张。在EQR上市的那一年，该公司在美国21个州拥有79处房产，24，400间客房，主要分布在得克萨斯州、佛罗里达州和其他中部和东部地区。

7年后，到2000年底，EQR在美国36个州拥有房产，共有1104处房产和大约227700个房间，比上市当年多10倍以上。

EQR在房地产方面的扩张主要是通过大规模收购实现的，而国内长期出租公寓的企业为了抢房子与拍卖网站竞争:你拿2000，我给2500，他贴3000...

在这些竞争产品中，最激烈的是蛋壳——每个新城市都会提价30%以上。

在不到四年的时间里，蛋壳覆盖了13个城市，手里有40.7万套房子，高出166倍。

这还不够。拿到房源后，蛋壳开始投入大量资金装修房间，一个房间的平均装修成本高达4.5万元。

同时，为了争夺市场份额，蛋壳疯狂补贴用户，做广告营销，推广后续服务...

蛋壳板越大，失血越多，但利润却很远。2017年蛋壳损失2.72亿元，2018年13.69亿元，2019年34.37亿元...

这样烧钱什么时候结束？毕竟，企业的第一要务是利润。

这时，蛋壳从出生起就拥有的“财务基因”开始发挥作用。

蛋壳在与房东签订的条约中明确表示，租赁合同必须签订一年以上，蛋壳只需按月向房东支付租金。

对于租客来说，要想在租金上获得很大的折扣，就必须按月分期支付租金，一次支付一年的租金。相比短租中的月供方式，每年可以节省近万元。

当租户在承担风险和租赁成本之间犹豫不决的时候，蛋壳已经悄悄勾搭上了金融机构——他们把租约抵押给金融机构，一次拿一年的钱，而租户每月支付的租金直接流向金融机构。

说白了，蛋壳其实就是用租客的信息做抵押，自己获得无息贷款，然后用租客交的租金来还贷。

租客直到收到短信才意识到:爬坑很容易。

为了抢占市场，把风险转嫁给租客和房东的蛋壳操作，真的是一个信息差的高级游戏。

然而，这已经不是第一次蛋壳被扔掉了。

疫情期间，蛋壳公寓向72157户房东提出，为了配合政府落实相关疫情防控工作，蛋壳公寓将暂停支付，从现在起实行不少于30天的免租期。

与此同时，蛋壳不仅割断了地主的羊毛，也割断了佃户的羊毛。

相比之下，美国的EQR房客从长期出租公寓中获得的不仅仅是快乐。

根据EQR的说法，房客搬进新房子后，他有30天的体验期。如果不满意，可以无条件退房，只需要支付实际居住天数的房租。

除了在住所提供服务，EQR还将服务延伸到住所以外。

最著名的是EQR提出的“转移计划”:如果房客改变工作和家庭，EQR将帮助房客选择他没有住过的公寓，以满足房客的需要。由于EQR核心区的完美布局，可以满足大多数租户的搬迁需求。

这样真诚的态度，很难留住用户！

然而，那些立下铮铮誓言，视EQR为偶像的国内长租公寓企业，却不用左手给房主交房租，不用右手收房租，让人吃一惊。

再进一步想，蛋壳已经拿了金融机构一年的租金，完全不影响正常每月给房东的付款。为什么要两头收割，经常被吐槽？

03

贪婪:做一个产品，不能光靠“红眼”

2月初，蛋壳员工向媒体披露，公司资金链断裂，工资无法发放，多名员工被裁。

预计蛋壳资金链将断裂。

传统租赁平台主要通过低价租赁和高价租赁赚取差价。然而，随着信息的透明，他们已经失去了市场前景。

然而，随着互联网时代的到来，传统租赁平台迎来了第二个春天。

“互联网+金融+房地产”的商业风格比以前更强。这些租赁平台以资金为后盾，通过高价囤积个人大量房屋，垄断区域市场，希望获得更高的估值；在利用各种金融模式发挥杠杆作用的同时，甚至结合P2P。

蛋壳作为国内长期租赁公寓的龙头企业，是传统租赁平台在新时代的延续。

号称“用互联网改造传统房屋租赁行业”的蛋壳，一直在烧钱抢市场，却没有找到有效的盈利模式。最后只能用于其他投资。

据说疫情期间，蛋壳停租的7万套房只占总房源的17.5%。按照每套房子每月4000元的租金计算，蛋壳相当于一次性拦截了2.8亿元的资金池。

这些套路大多是短线投机者的敏锐行为，风险极高。更可怕的是，不像银行，它盖不了底，也买不起底。

在这个领域，蛋壳并不是唯一用尖舔血的企业。仅今年下半年，长期租赁公寓企业就多达24家。

当然，这不能怪长期出租公寓企业的“管理不善”。

2017年至2020年，随着一些一线城市产业结构和就业机会的调整，住房租金并没有出现每年两位数增长的财务预期。

看到不利情况，国内长期出租公寓企业纷纷选择联亨金融机构，利用不良信息延长寿命。这些人民币，不亚于融资的巨量，全部投入到争房、炒股等所谓的“项目”中。

很快，长期出租公寓企业陷入了“疯狂扩张、管理不善、雷声大、雨点小”的恶性循环。

其实大环境的影响不是不可抗力，长期租房也不是没有回旋余地。

如今，蛋壳走过了荆棘路，EQR没有走过。

2006年，EQR疯狂扩张后，后遗症明显，营业利润率大幅下降。

看到很难抑制，EQR意识到，如果规模和市场份额最终没有转化为真正稳定的收入利润，它将是一个沙堆里的堡垒，永远会有崩溃。

为了及时止损，EQR快刀斩乱麻，将美国25个地区的580处房产减为7个州的300处房产，业务集中在土地稀缺、住房需求高的纽约和波斯顿，并成功实现租金上涨，最终年收入达到24.26亿美元。

可见，长期租赁公寓企业盈利的捷径只有一条——摆脱挣扎，回归商业本质。

上海中原地产市场分析师卢文喜在接受媒体采访时表示:长期租赁公寓的作用决定了它靠利润率赚钱。正常情况下，慢慢做项目是没问题的，一个一个来，特别是现在很多政策都在支持长租公寓。

只要长期出租公寓企业愿意放慢脚步，暂时“割地”，让房东笑着获利，让租客安心生活，在漫长的生命周期中不会越来越被动，反而会制造更多的硬核壁垒。

蛋壳CEO高静曾经说过:未来国内长期租赁公寓的理想模式是，机构住房占整体市场份额的40%，开发商和政府主导的公租房或C2C交易等集中模式各占20%。

无奈，在这个崇尚“霸王”、“龙头”的时代，国内的长租公寓企业要么主动要么被动陷入怪圈，以火烹油，本末倒置。即使经历了多年的亏损，红眼人依然执着于40%的市场份额。

这样一来，整个长租公寓链就没有赢家了。

那些曾经对长期租赁公寓有眼光的人，在可预见的未来将获得红利。

和长租公寓企业签合同的房东被关了。如果合同终止，房东不但不支付违约金，还要支付数万元的房屋装修和折旧费用。

最糟糕的是使用“房租贷款”的房客。长期租赁公寓欠金融机构的最后一笔款项，一天不还，合同不能解除。租客即使搬出房子，也要按时还贷，否则会留下征信的污点，陷入无底洞。

可惜这个原本可以让无数人共存共荣的业务，在迅速膨胀的欲望中，被硬生生的变成了人人恐惧的金融产品。

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蛋壳公寓成立之初，就发誓要给在外打拼的年轻人一个温暖的家。如今，近两万起黑猫的相关投诉令人震惊。

随口一说，我曾经表达过自己的初心:让生活在城市里的25-35岁的年轻人不再对生活感到绝望。但近几年出现了疫情期间租客趁机席地而坐抬高租金的丑闻，随后甲醛门、针孔摄像头门等事件曝光。

立志通过绿色出行“让城市变得更美好”的Ofo，不仅因为监管不力而成为阻碍街巷出行的“黄色垃圾”，还以升级P2P、电商返利等各种名义拒绝退还用户押金。

为什么这些曾经的屠龙者会张嘴长出龙角？

毕竟“盈利难”不是商业模式的漏洞。最根本的症结在于非理性的价值观。

为了扩张而扩张，等着他们，只会被用户和投资人抛弃。

生意总是那么残酷直白:毕竟长期租公寓，最后一次就够了。