荣城名苑 西安7个小区获准成立筹备组 听听业主代表的经验

昨天上午，七个被批准按程序成立筹备小组的社区业主代表分享了他们在成立过程中的经验和困难。物业管理专家何志恒到现场指导。专业律师也就筹备组成立后需要注意的事项发表了意见。

“在行业委员会的选举中，要把小区业主拧成一条绳，否则很难做到！”北京大成律师事务所律师韩超泽作为Xi安乡克林镇的公益律师表示，2016年，小区业主签了一次，符合“一倍半以上”的要求。但是去年底问的时候，没人知道提交给街道办职能部门的签约名单去了哪里。今年1月初再次提名5%的小区业主，先成立小区业主大会筹备组，再选举行业委员会。这些材料是按照流程提交给街道办事处的。在领取过程中，律师要求街道办事处按法定程序盖章并填写收据。因为没有先例，所以街道办相关负责人最后表示，业主的材料已经到手。

“行业委员会是一个制衡和监督财产的机构，所以顺利成立不是一件容易的事！”Xi荣成明苑小区公益律师、陕西和恒律师事务所律师刘兵建议，业主选举要热情，遇事要冷静。比如1月6日在筹备组选举现场，部分业主代表发现有人在小区地下停车库填假票干扰选举；建议大家冷静处理，先报警拍照留证据，避免推搡围攻，以免破坏证据链。

成立社区业主大会筹备组应注意的六点

业主大会筹备组成立后，业主大会选举前需要注意哪些问题？3月4日上午，广东法宗律师事务所徐颖律师提出六点建议。

1.业主是否仅指房产证上登记的名称？

徐莹介绍，目前界定业主的做法是以房产证上登记的名称作为业主。然而，这一定义排除了许多实际所有者。根据相关法律法规，房屋共有人也可以是房屋所有人。比如《婚姻法》规定的夫妻和《继承法》规定的继承人，可以视为房屋所有人。

在她看来，业主的定义是否可以按照上述规律展开。

2.业主大会筹备组组长是“领导”吗？

根据《Xi宝安区物业管理条例》，业主大会筹备组组长由街道办事处、镇政府或开发区管委会的工作人员担任，其职责是指导和监督业主大会的筹备工作，通知社区和建设单位的相关代表参加，并组织业主选举业主代表。

徐莹认为，业主大会筹备组组长是业主大会的联系人和召集人，但在实践中，很多社区的筹备组组长都扮演着“组长”的角色，很多业主也认可这种做法。

3.筹备组成员能否被选为行业委员会候选人？

徐莹表示，根据规定，换届选举筹备组成员不得入选新一届业主委员会。但是在实践中，很多开发商和街道办事处都是用这种方法给行业委员会成员卡的。这是因为在实践中，很多业主并不理解这一规定的含义，忽略了“变更”的有限条件。根据规定，筹备组成员可以成为业主委员会的候选人。

4.筹备组的备考期是几天？

徐莹介绍，根据《Xi市物业管理条例》，筹备组成立后60天内召开业主大会。超过60天后不能召开业主大会的，业主可以自行召开业主大会。但住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》规定，筹备组应当在成立后90日内完成筹备工作，并组织召开业主大会。她建议采用Xi市的物业管理条例。

5.业主代表是否应该学习相关知识？

徐莹介绍，业主大会筹备组成立后，需要制定管理公约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法三个文件。她提醒业主代表，在制定上述文件时，最好咨询专业律师，以免因表述不当而带来麻烦。比如“经全体业主同意，依法公开招标选聘物业服务企业”，但是“经全体业主同意”的有限条件基本无法实现，会使以下活动无法进行。

6.需要和相关部门“谈判”的方法和技巧吗？

徐莹介绍，筹备组成立后，需要通知建设单位提供召开业主大会的相关材料，包括业主名册、物业管理区域划分证明、资金和场地等7项材料。但通常情况下，建设单位会以各种问题“刁难”。出现上述情况，建议筹备组搁置“争议”，不断要求建设单位依法提供资料，尽量避免与建设单位发生纠纷，以免耽误业主大会筹备组的正常运作。

记者陈思纯付蒙奇