北京二手房寒冬 业主降百万仍卖不掉

　　北京二手房寒冬 业主降百万仍卖不掉 持续降温

　　北京二手房“寒冬” 业主直降百万仍难出手

　　“业主刚来电话，590万就能卖。”中介小吴说，只要诚心买，价格还可以再谈。二十分钟前，该房源报价还是598万。但瞬间降八万并非底限，这套位于北京朝阳区的两居室，挂牌两个月来，已累计降价170万。

　　在小吴印象中，以往市场低温时，小户型房价仍较坚挺。但如今，从望京热门小区，到刚需聚集的大望路，二手房直降百万已非孤例。据贝壳研究院数据，今年10月，北京二手房业主降价比重达91。6%，为“3·17新政”以来最高值。

　　买卖双方的心理预期齐齐改变，购房者犹豫不决，业主倍感焦虑。据国家统计局数据，11月一线城市二手住宅销售价格环比上涨0。2%，但北京环比下降0。4%，已是连续5个月下跌。

　　“当下各项调控政策保持稳定，首次置业和改善性换房需求没有升温动力；此外，新房阶段性供给较多，尤其是限竞房与二手房市场形成相互竞争关系，在需求不增加的情况下，市场难以回温。”贝壳研究院首席分析师许小乐认为。

　　调控落地两年后，北京楼市，仍处于漫长的自我修复期。

　　持续降温

　　十二月，北京步入严冬，小吴提早站在店门口等顾客看房。十九岁北漂至今，小吴已在北京做了16年房产中介。他曾见证北京楼市一步步走向狂热，也亲身经历调控后戛然而止的行情。最近一个月，是他今年最忙的时候。

　　“12月8日帮顾客签下一套448万的房、12月15日签下303万的房源……”看着工作记录，他脸上露出短暂一瞬的欣慰。小吴所在片区是北京面积最大的朝阳区，去年常住人口360。5万，也是潜在购房人群最密集的地方。

　　但焦虑仍难以掩盖。陪顾客看房间隙，小吴一根接一根地抽烟。“天气太冷，压力也大，你看我都有白头发了。”实际上，对他来说，近期业绩已是全年最好。如果没有这几单，可能年都没法过。而其他店员，三四个月才能开一单。

　　“调控前房子根本不愁卖，房源挂出来，人人疯抢，我们带看时连钥匙都找不到。”小吴感叹，放在以前，根本没空像现在这样，一下午带顾客看四套房源。

　　我爱我家研究院数据显示，11月北京二手住宅成交均价为54338元/平方米，环比10月下跌0。83%，同比去年11月下跌1。69%，为今年3月以来最低，近三月整体价格水平回到年初。

　　当月成交量较多的行政区中，西城区成交均价环比上涨2。81%、顺义区环比上涨1。83%。除此之外，其他九区都在环比下跌，石景山、通州、大兴、昌平跌幅都在5%以上。全市二手房价下行趋势较为明显。

　　在这场买卖双方的博弈中，业主的心理防线也在下降。据北京麦田成交房源监测数据，11月份买方整体议价幅度为-6。9%，较上个月下滑1个百分点，客户议价空间达到2017年以来最高水平。

　　除去议价空间大幅提高，自身卖房经历更是让他感触颇多。“有次手上房源能在270万卖出，我想再等等，但后来缩水到170万，那种心理上的落差是很难承受的。”“资深买房人”李华坦言，一旦看到成交变难，焦虑感很快倍增，因为承受不起资产损失带来的风险。

　　刚需负重入场

　　五年前，全国楼市升温，身处一线的北京房价几乎翻倍。但转折马上来临，2017年3月17日，调控落地，“认房又认贷”将购房门槛直线推高，无数炒房客被拒之门外。此后北京二手房连续9个月下跌，累计跌幅达13。5%；2018年全年均价仍同比下跌3。3%。

　　投资性需求已明显减退。“曾经，房价越涨的地方越觉得有投资空间。一有新盘开，三五个朋友便一起去看。但现在，狂热的买房欲望已很难被勾起。”李华说。

　　更多的是渴望拿到这座城市入场券的刚需。

　　北漂七年，王兰终于在今年扎根北京。二月底生完宝宝后，她开始和丈夫商量看房。“养孩子开销大，如果再不入手，以后更攒不下首付。”但真正看房时，她才发现，市区房子太贵，自己根本买不起。老小区停车都是问题，生活质量难以保障。最后，他们选择在五环外的通州安家。

　　投资客解套，王兰这类刚需正成为撑起市场的主要动力。我爱我家统计数据显示，11月选择“首次购房”的客户比例达74。97%，较10月增加1。52个百分点。经过10月短暂收窄后，这一比例在11月再攀统计以来新高，刚需仍是市场主力。

　　当二手房也“以价换量”时，刚需入场对交易也有短暂拉动。北京市住建委数据显示统计，11月北京二手住宅共计网签11203套，与10月北京二手房住宅网签8879套相比增加2324套，环比涨26。2%，同比增长32。1%。

　　我爱我家研究院分析认为，长期交易低迷和价格下滑使北京二手房市场积攒了不少潜在需求。经过一段时间观望，加上近期南京、深圳等地调控政策有局部、小幅松动，这些需求的入市意愿有所增强，市场活跃度小幅回升。

　　“但北京楼市调控仍然是高压态势，松动的可能性很小，市场有效购房需求仍以刚需为主，房价也难有上涨空间。”上述机构认为。

北京二手房寒冬