房地产上下游产业链 房地产上下游产业链背离愈发严重

据中原地产研究中心统计，2017年前5个月，全国土地出让最多的50个城市土地出让总额达到10103.8亿元，同比增长33%。然而，值得注意的是，在持续的政策控制下，房地产交易持续下滑。数据显示，5月份，房地产企业销售业绩大幅下滑，部分房地产企业环比下降20%以上，与过热的土地市场形成鲜明对比，房地产上下游产业链分化越来越严重。

征地面积继续创新高

日前，嘉兴集中出让8块地块，总出让面积48.35万平方米，总起拍价36.04亿元。值得注意的是，这8块地块吸引了420多家房地产企业的关注，以至于由于参与土壤拍卖的人数过多，嘉兴资源元素交易中心有限公司场地有限，土壤拍卖场地不得不迁至嘉兴大剧院，可容纳数千人。虽然采取了“限价、抽奖”等措施，但8块地块还是经历了8个小时的“战争”，拍卖价格为73.69亿元，升水率超过100%。

对此，某房地产研究中心研究员杨克威表示，在目前的热点城市中，去年以来的热销局面一直保持惯性，开发企业库存消耗过快，因此补货成为目前大多数房企的首要目标。

据中原地产研究中心统计，虽然在一系列政策的约束下，地王数量有所减少，但大多数城市的平均升水率较去年有所降低。总体而言，2017年前5个月，全国50个最大城市土地销售总额达到10103.8亿元，同比增长33%。其中，33个城市土地出让金达到100亿元，北京、武汉、广州、南京等11个城市超过300亿元。三四线城市卖地收入也大幅增长，温州251亿，佛山240亿，嘉兴235亿。

中原地产首席分析师张大伟表示，尽管当地房地产市场经常受到监管，但总体而言，一二线城市的土地市场交易仍然活跃。即使许多城市有严格的土地管制政策，企业仍处于补充库存的阶段。

“房企仍在积极争夺热点城市，包括2016年的南京、苏州、厦门等二线城市。“四小龙”的地价还在高位。即使当地政府制定了多重调控和约束政策，仍然有许多住宅物业地块。企业争取突破上限的价格。”张大伟说。

杨克威表示，在目前的市场上，“成交量下降仍在上升”，未来房价上涨预期不变，新开工面积保持在10%以上，4月份新开工面积也高于过去一年的月平均水平，这意味着开发企业仍对市场的未来持乐观态度。

统计局统计显示，2017年1-4月，全国房地产开发投资27732亿元，同比增长9.3%。其中，住宅投资18671亿元，增长10.6%。其中，1-4月新开工住房面积48240万平方米，增长11.1%，土地购买面积5528万平方米，同比增长8.1%。增速比1-3月高2.4%，创下近三年新高；土地成交价2104亿元，增长34.2%。

杨克威表示，土地交易价格的上涨速度反映了当前市场的激烈竞争，尤其是热点城市的优质地块普遍受到青睐。

财经委副主任黄近日公开表示，全国已批土地中，城市用地仅占三分之二，其中基础设施和公共设施用地约占55%，工业用地占30%，正常开发建设用地仅占15%。“这个比例是不平衡的。我们工业用地配置明显过高，占用压缩了居住用地。”黄说，拍卖机制，新的土地供应短缺，和旧城改造周期相互叠加，导致目前的土地价格上涨。

房屋销售现在急剧下降

值得注意的是，在房企积极购买土地的同时，由于调控收紧，房屋销售收入大幅下降。

根据韩毅智库的报告，50家典型房地产企业的收入大幅下降。其中，企业占前30名的70%，前31-50名的55%。

具体来说，万科5月份销售352亿元，较上月下降15%，保利地产销售213亿元，较上月下降9%，绿地销售180亿元，较上月下降7%。荣盛开发、敏捷和第一开发分别降低了20%、31%和21%。太和、复地、金鹿、星河湾分别降价50%、23%、75%和41%。

据韩毅智库相关分析师介绍，随着政策的全面加码，楼市调控的效果已经凸显。2017年5月，房地产企业月度销售业绩大幅下滑，部分房地产企业5月份业绩下滑20%以上。分析人士表示，原因是3月份以来，调控步步紧逼，效果突出，市场观望情绪蔓延；另一方面，在经历了“金、三银、四银”的业绩冲刺后，部分房企供给连续性不足，尤其是在主流一二线城市。“在限价单的控制下，一些房企自然会因为没有业绩压力而暂停销售。”

据某房地产研究中心发布的《2017年1-5月中国房地产企业销售百强》显示，仅前5个月就有33家房地产企业销售业绩突破200亿元，比2016年同期增长12%，涨幅57%。其中，碧桂园、万科等五家房地产企业销售额均超过1000亿元，而2016年同期只有两家。

具体来说，碧桂园和万科的销售业绩均超过2000亿元，分别比2016年同期增长165.6%和57.7%。恒大、保利、绿地也突破1000亿元，同比分别增长62.2%、29.3%和20.1%。

警惕房企违约风险

张大伟说，在现阶段，国家已经大大控制了住房企业的融资。从国内到国外，从证券市场到银行间市场，房企融资渠道全面收紧，房地产行业进入全面去杠杆化阶段。在这种背景下，房地产企业尤其是小企业的再融资将受到影响。所以房企未来的资金链还是不确定的，疯狂征地的趋势会逐渐减弱。

事实上，根据证监会的规定，从去年10月开始，房企融资渠道不断收紧。这些包括严格控制内债发行，不获取h股上市融资，收紧银行发展贷款，收紧债券融资和私募融资。今年2月，中国基金业协会发布了《证券期货机构私募股权管理计划备案管理规定第4号——私募股权管理计划投资房地产开发企业和项目》，规定对房地产价格上涨过快的16个热点城市的普通住宅房地产项目投资私募股权管理计划暂不备案。

与此同时，监管部门最近基本上停止向房地产开发商发放海外发行债券的批准文件。中国证监会发言人张笑君在5月19日的新闻发布会上首次提出全面禁止频道业务。随后，有报道称银监会收紧融资渠道，对信托公司业务进行检查。

但是，房企的融资渠道也是全面受限的。海通证券分析师蒋超表示，虽然目前房地产企业手头资金充足，但在住房融资大幅收紧的背景下，房地产企业的偿债问题将逐渐浮出水面。从目前房地产行业非城市投资债券样本来看，已披露年报的74家房地产企业数据显示，近90%的企业实现了货币资本规模同比增长，行业平均货币资本规模同比增长62.23%。企业手头资金充足。“但是，随着海外债券到期压力越来越大，内债偿还期也会到来。在这种背景下，由于融资能力和抗风险能力的差异，个人信贷基本面将会加剧，我们应该警惕资质较弱的房地产企业的违约风险。爆发。”

海通证券数据显示，2018-2021年住房存量债务到期压力集中。其中，国内房地产存续债券约75%是2019-2021年到期，贷款期限以三年为主。过去两年产生的大量贷款也将在2018-2019年到期，所以今年的债务到期压力不大，但房地产行业的债务到期压力集中在未来2-5年。

至于资金对房企的重要性，黄的讲话也透露，房企的资金与社会融资比例为1: 9，部分开发商可能达到1: 50。黄说，拿地的钱是37%。如果一块土地10亿，房地产企业自己出3亿，另外7亿从金融机构贷款，然后把土地抵押给银行至少6.7亿。房子建成后，按揭贷款会预售。在这个过程中，如果三年内土地涨到20亿，开发商可以获得15亿的房贷。最后，整个开发过程中的融资可以杠杆到1: 9。

对此，韩毅智库相关分析师也表示，在这样的市场环境下，如果政策高压态势持续，房企应该做好切肉准备，先从切肉深度较低的相对弱势城市入手，再考虑强势的一二线城市。