诸多利好或为大连房地产市场再迎新契机

王美玲

4月1日，中国自由贸易试验区正式揭牌，4月10日，辽宁自由贸易试验区大连区揭牌；4月14日，国务院原则同意《大连市城市总体规划》的消息再次引起人们对大连的关注。国务院批准的《总体规划》肯定了大连作为北方沿海重要中心城市、港口和风景旅游城市的重要地位，希望大连建设资源节约型、环境友好型城市，创造良好的人居环境。并明确指出大连要合理控制城市规模。到2020年，中心城区常住人口控制在500万人以内，城市建设用地控制在496平方公里以内。

大连房地产市场会带来哪些变化和机遇？大连能否顺势而为，迎接新的发展机遇？为此，笔者走访了同一个政策咨询研究部门的负责人——

东北经济圈四市比较优势明显。大连的“基础”还在

结合区域合作与统筹、经济能力与发展趋势、人口总量与支付能力等主要宏观因素的分析，我们注意到整个东北经济圈的城市可以分为两个梯队，其中大连、哈尔滨、沈阳、长春是传统的经济强市，其经济、人口和消费能力明显强于其他城市，其中大连是最好的。

在同一个政策咨询研究部门看来，由于第二产业主导的城市起初只能形成产业带来的人口集聚效应，未来又迫切需要新一轮的产业引进来重新形成人口集聚规模，所以大连后续的发展潜力还是比较大的。由于大连地处亚欧大陆东岸，辽东半岛最南端，西北濒渤海，东南濒黄海，拥有举世闻名的不冻港——旅顺港，是京津海的门户，东北的天然屏障，其港口优势较东北其他城市明显。比如大连有中国北方罕见的优秀不冻港，货运吞吐量常年位居世界前十；自然环境好，气候条件好，是我国北方城市中少有的冬季无雾霾、气温适宜的大中型城市。但由于东北地区整体经济下滑，大连近年来经济增长乏力是不争的事实。

但是，尽管如此，大连的“基础”还是活的，还在涨空。现在，抓住振兴东北的有利政策和大机遇，无论是城市还是大连的房地产市场，都会有新的机遇。

大连房地产市场前景依然看好

根据同一政策咨询研究部门提供的2012-2016年大连房地产市场数据，2012-2015年大连房地产市场量价波动不明显，2015年出现跑量现象，平均售价下降，但2016年量价略有上升。原因是从2016年10月开始，全国各大一二线城市都实行调控。此时市场投机资金和开发商投资资金涌入东北几个重要城市，大连绝对是首选。从微观环境来看，大连的购房优惠政策也是挖掘市场需求的积极动力。如果没有逾期征信记录，且收入稳定，可以购买首套，大多数银行可以对15%的基准利率实行20%的首付和优惠；放宽开发商70/90面积限制，给予租金补贴，吸引年轻人才落户。这些无疑都会通过新人口的引入，为城市的发展输送新鲜血液，带动整个城市的活力。

根据同一政策咨询研究部门提供的另一项最新数据，大连市区商品房清算周期已达26个月，仍是高库存区。然而，尽管库存很高，大连的房地产市场从长远来看仍然看涨。原因是大连是东北经济的晴雨表，也是全国五大计划单列市之一。振兴东北的国策需要大连等重点城市带动区域发展。比如最近建立的辽宁自由贸易试验区，就看好大连，国务院也肯定了新大连的规划。可见，大连在中央长期国策的制定中受到了一定程度的重视。所以从长远来看，与青岛等其他计划单列城市相比，大连还是有后发优势的。

研究大连房地产市场，不难发现大连商品房平均售价的增长率存在明显的主周期，为36-37个月。目前，大连商品住宅平均销售价格增长率处于上升周期。但随着大连近期的利好政策出台，我市房地产市场将在2018年和2019年再次遇到上行周期。因此，本杂志建议，大连房地产企业应抓紧出货，抓住这一轮的征地换仓机会，迎接2018-2019年下一轮的新市场机遇。