抵押物 抵押物处置的难点问题实务解析

抵押是指为了保证债务的履行，债务人或第三人不转移财产的占有，将财产抵押给债权人。债务人不履行到期债务或者按照当事人约定实现抵押的，债权人有权通过折价或者拍卖、变卖财产的方式优先受偿。

一、抵押权行使条件

《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》规定了当事人行使抵押权的条件:抵押权人和抵押人可以约定抵押权实现的条件；当事人对抵押权实现的条件没有约定的，债权人可以在债务人不履行到期债务时行使抵押权。

二、抵押权的行使方式

《物权法》和《担保法》规定，抵押权人可以通过抵押财产折价或者拍卖、变卖抵押财产的方式，与抵押人约定优先受偿。所谓优先受偿是相对于普通无担保债权人而言的。

房地产抵押物同时抵押给多个债权人时，先登记的抵押权人应先于后登记的抵押权人获得补偿。后登记的抵押权人的债权先到期的，后登记的债权人有权先请求处分，但只能对抵押物价值超过前一次抵押所担保的债权的部分进行补偿。

抵押权的实现方式

《物权法》、《担保法》规定的抵押权实现方式有三种:折价、拍卖、变卖。

相反，抵押人在抵押权成立后将抵押财产出租的，租赁关系不能对抗登记的抵押权，即抵押权实现后，租赁合同对抵押财产的受让人不具有约束力。