米宅 你好深圳，米宅来了！

一个

关于楼市平静的最新消息是，深圳新址正在升温。

万科的大装修，只需要两个大市场，一个是福田米香湖的万科福山，一个是沙井的万科星城，都是热卖的场景，几千套房引起哄抢，开盘基本售罄。

除了万科，沙井还有华强城、龙华海豹花园等热销楼盘，开盘当天去污率超过80%。

有一段时间，深圳楼市回暖的说法很热。

在撑起楼市天平另一端的同时，深圳二手房市场依然不温不火。

二手房成交量没有上升的迹象。月成交保持在5000-7000套之间，11月在线签约量低至4000多套。

交易量没有上去，交易周期也很长。据了解，目前一套房的交易周期在半年左右，除了有可观的利润外，几乎没有快速卖出的可能。

这样的二手房市场，根本看不到任何复苏的迹象。而且深圳是一个以存量房为主的市场，二手房成交量约占市场总成交量的2/3。

所以，深圳楼市现状如何？升温，企稳，或者小幅下跌，似乎这两种说法都可以证明。

我想说，目前深圳楼市有两个字:乱。

这个城市太特殊了，发展迅速，人地矛盾严重，起得最早，落得最慢，各方势力交织。

本轮最早的领先，让人对其下一轮的启动时间充满期待；

但自16年3月调控以来，深圳楼市数次被推高，数次被调控打压，最终陷入亏损。进与退是不可能的。入口有政策顶，撤退时有无数的正义需求和投资者支撑底部。最后只需要面对这个世界，没有欲望，没有要求。

本法适用于北京、上海、郑州、杭州、南京、贵阳、重庆等楼市刚刚降温的二三线城市，不适用于深圳。

深圳楼市横盘已近三年。

2017年8月和9月，深圳楼市一片混乱，你看到的是会再次上涨。10.4调控后，楼市再次陷入沉寂；

2018年6月，楼市再次呈现上涨迹象。731新政一出，大家都喊房价要跌；

2018年11月，深圳楼市惨不忍睹，交易惨淡。很多人以为年关将至，会有一波下跌。就在这个节点，深圳的新市场突然爆发。

所以，在政策、预期、资金、人心的共同努力下，深圳楼市已经不能用涨跌来形容，只剩下混乱。

深圳就这样脱离了全国楼市，走出了自己的独立市场。

在这样一个特殊的城市，米宅不能不关注它。

以深圳为首的粤港澳大湾区是下一个最值得关注的城市群。

2

谈到粤港澳大湾区，我们不能不提到海湾地区的经济。

当今世界，发展条件最好、竞争力最强的城市群集中在沿海湾区，已经成为带动全球经济发展的重要增长极和引领技术变革的领头羊，由此衍生的经济效应被称为“湾区经济”。

纽约湾区、东京湾区和旧金山湾区是当今世界上最著名的三个大湾区。

旧金山湾区

纽约湾区

东京湾区

湾区经济基本具备面向海洋的前提条件，依托海港形成发达的海港经济区；

因为是外向型经济，自然开放属性，文化多样；

在经济方面，工业化一般是起点，最终带动整个湾区的产业和技术创新；

湾区陆海交通空普遍非常发达，加上良好的基础设施和投资环境，吸引了大量的产业、资金和人才；

最后，湾区往往是居住环境质量较高的宜居区。

粤港澳大湾区基本上拥有五支联合力量来形成一个强大的大湾区经济。

目前中国经济还是强势城市经济，北上广深等传统一线城市吸纳了太多的资源和人口。虽然强大的二线城市也在崛起，但城市之间竞争大于合作，资源竞争激烈，双赢太少，内耗太多。

长三角和珠三角都市区虽然初具规模，但城市之间并没有真正的协同作用，湾区经济的巨大优势和潜力远未发挥出来。

目前，粤港澳杭州湾大湾区的面积和人口都大于三藩市、新湾和东京、大湾区，但创造的人均GDP却大相径庭。

虽然数据看起来远不如世界三大大湾区美丽，但仅占中国陆地面积0.45%的粤港澳大湾区，却创造了全国14%的经济总量，是中国经济效益最高的地区。

目前，中国经济面临内外挑战，迫切需要新的动力源和增长极，粤港澳大湾区是中国下一步努力的重点。

三

要建设粤港澳大湾区，首先要弥补交通运输的不足。如果交通一体化，相当于打开了湾区一体化的第二个脉冲。

目前，除了备受关注的深港通道外，耗资200亿美元的港珠澳大桥已经关闭，广深港高速铁路香港段已经开通，虎门二桥、三桥正在规划中。

近年来，21个城市轨道工程将陆续开通，粤港澳大湾区一小时生活圈加快形成。

除了一级交通，还要打造金融核心圈。香港一直稳坐亚洲金融中心宝座，但在2016年被新加坡超越。尽管香港在2017年重获亚洲第一，但危机正在逼近。

香港经济单一，实体经济薄弱，服务业占整体经济90%以上。

珠三角的优势在于制造业和创新科技产业。仅深圳一地，国家认定的高新技术企业总数就超过1万家，中小板和创业板上市公司数量也连续十一年位居全国城市第一。

2017年，深交所和港交所总市值将分别达到3.7万亿美元和4.3万亿美元。未来，粤港澳大湾区极有可能采取以香港为国际金融中心、深圳为国内金融中心的双重金融中心发展模式，共同带动大湾区金融发展。

除了交通一体化和金融升级，还有经济产业链的共享、贸易自由化的进一步推进、教育和生活环境的升级等等。

深圳的未来，粤港澳大湾区的形成和发展，意味着中国经济格局的重建。

所以，关注深圳和大湾区，不仅是米宅的事，也是你们的事。

微信官方账号“米宅珠三角”正式开通，汇聚深圳楼市同步解读粤港澳大湾区。

为了保证文章的真实性和时效性，《米宅》主编大宇队长常驻深圳，坚持原创和实地考察。

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