二手房买卖都有哪些“坑” 法官教您绕着走

合同签订后，她后悔了，说老公不知道这件事；银行贷款手续都办好了，但他被指责“违约在先”...

二手房买卖纠纷中，因涨价导致的卖方违约占很大比例。二手房买卖需要注意哪些问题？法官给你建议

二手房买卖，你得绕着这些“坑”走

二手房买卖中，因涨价、违约导致合同无法履行，买卖双方都很苦恼。在法院最近受理的案件中，二手房买卖纠纷也占了很大比例。

二手房买卖纠纷有哪些常见情况？买卖双方应该注意哪些问题？在接受河南商报采访时，法官总结并提醒他最近的案件。

案例1

合同签订后，她反悔说她老公不知道

2016年4月，经中介介绍，原告孟某决定购买被告的房产。原告孟某为了表示诚意，立即给被告诚意金2万元，并同意将诚意金直接折算为购房定金。

签订合同后，被告一直没有履行过户手续，甚至以办理银行解冻手续为由，借用中介保管的房产证，一直没有再给中介。

庭审中，中介提交了被告吴某出售房屋的钥匙，并说明钥匙是被告在签订合同后交给中介的。被告还向中介收费，原告孟只要支付首付款并办理贷款手续，即可将房屋钥匙交给原告。出乎意料的是，被告不愿意在不履行合同的情况下出售房屋。

被告辩称所涉房屋是被告吴某及其丈夫的共同财产，但被告的丈夫不知道所涉房屋的买卖，因此合同无效；原告给的2万元诚意金是中介费，原告没有向其支付定金和首付款，因此原告没有积极履行合同。此案正在进一步调查中。

案例2

银行贷款手续都办好了，但他被指责“违约在先”

2016年9月，耿与李签订房屋买卖合同。双方约定总房款70万元，以按揭贷款方式支付。双方将在20个工作日内到银行办理抵押贷款手续。签订合同时耿将支付佣金和定金5万元，其中佣金6000元。

合同还规定:由于李的房子有贷款需要解除，房子解压由邹办理，李需要无条件配合；定金5万元，其中2万元直接交给李，其余3万元由中介公司保管。过户后扣除中介费，其余部分抵付房款。签订合同后，耿向支付定金2万元，并交给中介公司暂保管定金及佣金3万元。

耿后期还支付了1.1万余元办理银行贷款手续。看到合同已经履行了一半以上，意外的是双方在房屋减压后续程序中发生纠纷，导致房屋未能如期减压。

谈判失败后，耿向法院起诉李，要求法院责令李双倍返还定金，赔偿佣金和银行贷款费用损失。

邹在法庭上表示，他已在合同规定的时间内向银行办理了贷款手续。作为卖家，李不得不将自己的房子脱手。李未按合同售价履行合同，致使合同不能履行，构成违约对此，李辩称，合同规定他主要是“经办”，应由耿承担主要义务，耿应先违约。

汇基法院经审理认为，根据证据和陈述，原被告有自己的过错和违约行为，应承担相应的责任。定金4.4万元由李和房产中介分别返还给耿。至于耿的佣金和办理银行贷款费用的损失，由原被告平摊。

房屋的转让、交付和后续财产交付需要明确约定

5月24日，在莞城区法院新闻发布会上，本院第三巡回法院院长孟永红介绍了房屋买卖纠纷的受理、案件特点、典型案件及法院处理原则。据报道，在过去的半年里，莞城区法院受理了近200起此类案件。

孟永红在此类案件中总结出以下三种常见的纠纷案例:一是由于房屋涨价和出卖人违约，此类纠纷占比较大；第二，房子首付有延迟；第三，由于中介组织的行为不规范，导致合同延迟甚至无法履行。

孟永红法官提醒，在买卖房屋之前，买卖双方都要对双方和中介的信用和履约能力有必要的了解。签订合同时，必须仔细阅读房屋买卖合同文本，对合同中的各种意外情况和争议内容做出明确约定。

诚实交易也是必须的。孟永红表示，面对不断上涨的房价，部分售房者认为只要双倍返还定金，并支付限定数额的违约金，就可以任意解除合同，然后高价卖出房子获利。这是对法律的片面理解。根据规定，守约方可以选择合同终止后是继续履行合同还是赔偿全部损失。

此外，如有争议，应注意收集和保存相关证据。房屋需要解除的，应当在合同中明确双方同意如何解除抵押。如果对方违约，应在沟通过程中及时提醒并记录或找第三方作证；通过中介介绍买卖房屋的，要加强与中介的沟通，让中介在整个合同履行过程中确认双方的履行情况；而且，在签订合同时，应明确补充房屋过户、交付及后续物业交付的时间点，以便对方签字认可。