港龙地产 港龙地产：IPO 成不了“救命稻草”

近年来，众望金融成为越来越多中小房企赴港上市、拓宽融资渠道的“救命稻草”。

近日，港龙地产第二次递交招股说明书。

5月12日晚更新的招股书数据显示，2019年公司实现合同销售额234亿，巩固了百强房企排名；同期毛利率达到42.7%，远超行业平均水平；虽然规模有所扩大，但净负债率已降至20.6%。

2019年10月23日，港龙地产正式向香港联交所提交招股说明书，开始上市。作为一家专注于房地产开发和销售的房地产公司，其主要业务范围在长三角地区。

招股书显示，港龙地产拟利用所得款项为征地费用和潜在开发项目提供资金，并支付江南桃园等4个现有项目和绍兴一个新项目的建设费用。

招股书显示，截至2020年3月底，港龙地产在22个城市拥有64个开发项目。截至评估日，包括21个城市的合资和联合开发在内的53个开发项目的总土地储备约为540万平方米。截至2019年底，港龙地产在19个城市的52个目录的合同销售总额为234亿元。

近三年，2017年至2019年，港龙地产的物业开发销售收入分别约为4.34亿元、16.6亿元、19.78亿元；净利润分别约为3280万元、3.32亿元和4.7亿元。2019年，公司收入和净利润较前两年大幅增长，为上市增添了动力。

此外，2016年至2019年上半年，公司净融资成本分别为408.4万元、431.7万元、3462.2万元和1550.9万元，同期利息覆盖率从16.6倍降至1.7倍。

负债率，HKEx要求的核心指标之一，在很多房地产企业都在降低杠杆率的时候，港龙地产的招股书显示，随着业务的增长，近年来借贷一直在一路攀升，扩张速度过于激进。

2016年，港龙房地产开发中的房地产为12.8亿元，2018年为54.3亿元，2019年上半年为87.7亿元。2018年，港龙航空在规模和业绩上都实现了跨越式发展。业务的增加也意味着各种运营成本的增加。根据财务数据，销售和营销费用从2017年的1825万元增加到2018年的6097万元，增长234%。一般及行政费用由2017年的2987万元增加至2018年的9007万元，增长201.5%。

从负债率和贷款额来看，2017年、2018年、2019年和截至2020年3月31日，港龙地产的资产负债率分别为98.8%、122.1%、172.6%和287.0%，负债率在三年多的时间里增长了2.9倍。贷款总额分别为3.18亿元、8.56亿元、28.53亿元和51.76亿元。贷款总额三年多来增长了16倍以上，不算激进。

根据招股说明书，在负债飙升的同时，借款利率也在上升。2017年至2019年，港龙地产银行及其他贷款加权平均实际利率分别为6.3%、8.0%和8.8%，其中其他贷款实际利率分别为11.0%、11.2%和10.8%，高于行业平均水平。港龙地产表示，2019年融资成本为7862.3万元，比上年增长111.67%。

截至目前，港龙地产在20个城市的56个开发项目总土地储备为471.54万平方米，其中已完成项目84631.51万平方米，开发项目389.35万平方米，待开发物业73.72万平方米。这次披露的业绩来自于4个城市9个已开发楼盘的楼盘开发和销售。对于其他正在开发的项目，港龙航空需要更多的资金支持。

截至2019年底，港龙地产一年内到期贷款11.44亿元，公司账面现金10.52亿元，不足以弥补短期债务。而到2020年3月底，1-2年到期的债务已经达到26.74亿元。

目前港龙地产的现金流已经相当紧张。2018年和2019年，经营活动净现金流量分别为-6.26亿元和-67.56亿元。在高负债、资金紧张的情况下，IPO能拯救港龙地产吗？