长江三角洲城市群 长三角：新城市群时代的布局之道

中国的城市发展进入了城市群阶段，楼市行情亦呈现出城市群热度轮动的新趋势，长三角作为我国六大主要城市群之一，以其雄厚的综合实力、巨大的发展潜能备受房企青睐，本文将在城市群的视角之下，浅析不同类型的房企在长三角的布局策略。

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长三角城市群概况

整体规划

长三角城市群位于“一带一路”与长江经济带的重要交汇地带，其综合发展实力处于全国领先地位，十三五规划中明确其未来将建成世界级城市群的战略定位

长三角城市群2016年6月，国务院批准《长江三角洲城市群发展规划》，指明长三角城市群要建设面向全球、辐射亚太、引领全国的世界级城市群，以上海为核心、联系紧密的多个城市组成，其经济水平、人口聚集能力及城市化程度在全国处于领先地位，是当前发展最为成熟的城市群。

“一核多中心”是长三角城市群最为显著的特征，在一带一路及长江经济带的推动下，五大都市圈的城市协同发展逐渐深化

根据规划，长三角城市群构建“一核五圈四带”的空间格局，是一个强核城市+多个中心都市圈的城市群样板，长三角城市群最重要特色在于五大都市圈的同城化发展，这些城市本身已积攒足够能量，开始向外输出，带动所在片区协同发展

经济支撑

长三角城市群经济实力领先全国，在强大产业基础及政策推动下，区域内核心城市均保持较高的经济增速，城市能级逐步提升，带动周边城市均衡发展

在全国主要六大城市群中，长三角城市群经济总量最高，2016年GDP总量达14.7万亿元，高出第二位京津冀近一倍

从地均GDP来看，由于产业聚集效应强劲，珠三角位居六大城市群第一位，长三角仅次于前者

长三角各城市均保持较高的经济增速，2017年已有5个城市的GDP总量超万亿，占全国总数的36%，其中上海突破3万亿，成为我国首个上3万亿的城市，无锡17年首次加入万亿阵营，宁波亦进入准万亿发展趋势

购买力水平

长三角城市群居民的购买力水平较高，七成城市的人均可支配收入超全国水平，高净值人群分布亦较为密集，成为房地产市场需求的有力支撑

居民购买力水平普遍较强，17年人均可支配收入在5万元以上的城市均在江浙地区，强核上海已超6万元，苏州、杭州及宁波三城均超5.5万元

17年全国人均可支配收入为36393元，长三角城市超出全国线的有18个城市，占比近七成

高净值人群一般代表着城市的较高购买水平，一个区域住房的最高取决于该区域处于金字塔顶端的那部分高净值人群数量及其财富水平

2017年全国千万资产高净值家庭总量为147万户，其中属于长三角城市群的家庭户数达41万户，占全国近三成

数据来源：国家统计局、2017年胡润财富报告

人口优势

长三角多数城市呈现人口净流入趋势，人口资源禀赋较为优越，同时高校林立，为城市创新发展提供动力的同时，也为住房市场提供了大量优质潜在需求

区域内过半数城市为人口净流入城市，表明城市对人口的吸引力较强，从而推动城市经济产业快速发展

净流入城市以江浙沪为主，安徽仅合肥、马鞍山，上海、苏州净流入占比超三成，随着规划利好，宁波、无锡及嘉兴人口导入能力逐渐增强

注：人口净流入，即一个城市的常住人口数量与户籍人口数量之差

高校在校学生是城市潜在的住房消费需求，从这一维度来看，名校集聚的长三角高校在校学生数量最多，高达375万，潜在客群较大

南京、合肥、上海、杭州高校分布较多，在校学生远超其他城市，城市集聚能力不断增强，推动增量购房需求日益增加

数据来源：国家统计局

高铁助推

高铁将传统的物理空间距离转化为时间距离，重塑区域经济联动、资源分配以及居民生活等模式，长三角拥有最为密集的高铁路线，都市圈一体化效应持续增强

在高铁的推动下，强核城市上海的辐射带动影响日益扩大，资源共享优势凸显

目前，南通、无锡、苏州、嘉兴融入上海半小时高铁圈，南京、常州、杭州、绍兴等纳入了上海的1小时高铁圈，未来随着沪通线等高铁的开通，将有更多城市融入与上海的发展一体化之中

目前，连通长三角城市群内部城市的高铁线路在国内城市群中最为密集，已开通高铁线路达20条，在建9条，规划中16条，在26个城市中仅剩7个尚未开通直通核心城市的高铁，但规划均已出台

数据来源：12306铁路网、乾立基金整理

城市发展潜力

除了六大核心城市，凭借交通、产业等规划优势，受中心城市辐射带动，以嘉兴、南通、绍兴、湖州为代表的强三四线城市具有较大上升空间，迎来新一轮发展机遇

在长三角区域一体化的带动下，从城市已有及潜在规划上来看，受核心城市辐射带动的三四线城市迎来新一轮发展机遇：

第一梯队：嘉兴、南通、绍兴、湖州

第二梯队：无锡、镇江、盐城、泰州、马鞍山

第三梯队：常州、金华、舟山、芜湖、滁州

小结

城市竞争力普遍较高：长三角城市群汇聚全国优秀产业及人才资源，交通路网、高铁规划立体化，城市能级普遍较高，综合竞争力在全国城市中位居前列，具有天然的发展优势

城市联系度日益紧密：城市群协同发展成为长三角城市群未来的发展趋势，以上海为强核，形成对周边城市的经济、产业及人口的辐射拉动，同时五大都市圈相互影响，带动周围大小卫星城市协同发展

三四线城市迎发展机遇：随着都市圈的不断发展，中心城市周边的三四线城市迎来新一轮发展机遇，部分强三线城市逐渐向二线城市看齐，城市投资价值不断上升，如嘉兴、南通、绍兴、湖州、镇江、马鞍山等

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长三角城市群房地产市场

市场格局

根据整体市场量价综合表现，长三角城市群主要形成五个市场梯队：

一二线城市

交易市场：核心城市调控普遍较为严苛，上海调控强度位居首位，17年呈现量缩价稳，二线城市成交亦呈降势，其中杭州、宁波则仍显活跃，价格涨幅较明显

土地市场：在控地价、积极调整供地结构的政策引导下，土地市场普遍走向理性，在六大核心城市中，杭州受G20及产业升级拉动，地市仍显火热，成交量价持续攀升

在控地价、积极增加供地的政策引导下，长三角核心城市土地市场逐渐趋稳，并呈现出租赁用地规模逐渐扩大趋势，沪苏杭宁较为明显

从土地消化角度来看，上海、南京近三年的购地销售比基本趋于平衡，苏州由于推地量远大于其他核心城市，购地销售比最大，而杭州近两年土地市场较热，土地处于快速消化中

2017年杭州土地市场依旧热度不减，是长三角二线城市中唯一楼面价同比上涨的城市，同时楼板价亦居首位

上海由于17年供地结构调整，低价租赁用地集中成交，从而拉低整体均价，宅地楼板价不足万元/平，而销售型宅地楼板价在1.8万元/平左右，亦比16年下滑超四成

三四线城市

交易市场：前期市场较热的环一线城市成交明显回落，市场热点继续外移，受都市圈中心城市辐射带动，以及棚改去库存利好支撑的城市迎来新一轮投资青睐

土地市场：随着市场热度向三四线城市的转移，环一二线的热点城市土地市场依然保持上行走势，其中湖州、金华、镇江等城市土拍高热不减

未来热点城市

随着调控向下延伸，前期热点城市投资环境逐渐趋紧，部分更外围的实力较强、市场面向好的三四线城市成为房企投资新宠

在这一波楼市行情中，随着热点的不断外移，部分处于中心城市辐射圈的三四线城市房地产市场热度上升明显，土拍市场亦随之呈现大幅跳涨趋势，从市场量价、土拍热度等方面综合分析，对比邻近中心城市房价仍有较大距离、土地投资热度明显攀升且具备明显规划利好的城市，为未来投资热点趋势：

小结

核心城市：六大核心城市调控普遍较为严苛，在六限火力全开的高压下，成交量持续回落，价格普遍趋稳，其中杭州、宁波市场仍较为活跃，在土地量价攀升的助推下，后续房价仍存一定上涨空间

环中心城市热点轮动：在承接一二线外溢需求以及去库存政策支持下，长三角城市群的三四线城市楼市持续火热，部分环中心城市的卫星城17年量价齐涨，如环杭州的绍兴、湖州，环南京的马鞍山、镇江等，其城市自身经济面良好，加之都市圈协同规划利好，普遍受到房企追捧，土拍市场亦高烧不退

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房企长三角城市群布局策略

自2016年长三角城市群规划正式出台，在各项利好政策以及城市自身的吸引力带动下，众多房企将深耕长三角城市群作为其主要战略

在此基础上，加之长三角供地力度亦明显增大，2017年众多房企均将加码长三角作为主要布局策略

规模型企业布局策略

在调控趋严的市场背景下，大型房企的规模化竞争依然日益白热化，TOP10房企普遍加码布局长三角，拿地比重明显上升

2017年，排名T0P10的品牌房企业绩再创新高，前三业绩破5000亿元，前十门槛较16年抬升40%，在调控趋严的环境下，龙头房企的规模化竞争持续白热化

TOP10企业在长三角拿地比重明显增加，拿地总额超2500亿元，位居主要城市群首位

碧桂园：近两年重仓沪苏区域，投资力度超越其大本营珠三角，进驻城市几乎覆盖长三角城市群所有城市，继续保持其城市外围路线以及乡镇战略

近两年，碧桂园开始加大在长三角的拿地力度，在TOP10中此趋势最为明显，2017年在长三角区域共拿地136块，涉及22个城市，几乎涵盖长三角所有城市，拿地建面超1500万方，同比增长93%，首次超越其大本营珠三角

恒大：以高土储量、全线布局为主要拿地特征，16-17年斥重金投向长三角区域，较为注重城市轮动变动，布局倾向于热点二线城市周边的三四线城市

16年之前，恒大已进入部分长三角城市，而自16年开始加快长三角布局步伐，17年拿地建面破千万方，同比增长三倍之多，拿地金额亦上涨八成，由此可以看出，恒大深耕长三角的投资趋向非常明显

保利：17年向长三角快速拓展，采取巩固核心一二线、拓展热门洼地三四线的布局策略，拿地规模较往年激增，在一向以稳为主的央企中略显激进

作为央企，保利资金实力较为雄厚，拿地基本聚焦一二线城市，而在并购中航之后的2017年，保利一反往年稳态，拿地态度凸显积极，并大举进驻长三角，区域拿地建面较16年激增三倍之多，占全国拿地总量的25%，全面布局长三角的雄心可见一斑

高增长型企业布局策略

16年以来市场热度呈现板块轮动趋势，为以深耕城市群的房企提供了业绩跳涨的可能性，一批布局区域三四线的房企抓住了市场窗口，成为17年的销售黑马

2017年，业绩同比增速TOP10中有8家企业增速超100%，排在榜首的祥生地产的增长速度高达215%，业绩排名从16年的第90位一跃升至35位，成功挤入TOP50，其他如此的黑马还有新力、中梁、美的等

纵观这些业绩高速增长型房企，大多以广泛布局城市群内三四线城市，并在区域内采取深耕策略，从而受益于市场热点轮动，形成业绩的快速提升

祥生：围绕沪杭周边卫星城广泛布局，跟随城市发展轨迹，选择产业与人口基础扎实的三四五线城市进行深耕，提高单一城市的产出量

2017年祥生地产业绩增速位于首位，首次挤进50强，在长三角区域的拿地规模及金额更是实现超四倍的增长，企业进入高速发展阶段，主要得益于其围绕长三角中心城市深耕布局的发展战略

中梁：以江浙沪核心城市周边的三四五线城市为投资重点，是深耕长三角的典型代表，拿地态度较激进，处于快速规模化扩张阶段

中梁是以深耕三四线城市为显著特点，2015年开始发力，2016年挤入TOP40，2017年排名再度攀升至第25位，业绩增长125%，两年内从百强挤进三十强。2017年，中梁在继续深耕长三角，拿地规模占比近半，继续聚焦热点三四线

小结

随着城市群协同发展战略的不断深化，深耕城市群成为房企投资布局的普遍选择，长三角核心城市周边具有投资价值的三四线城市，作为新一轮价值洼地受到房企追捧