增收不盈利 净负债率达170% 兴创投资负债踩“双线”

在房地产行业处于新旧动能转轨、房企融资渠道收紧、上半年疫情影响的市场环境下，中小房企生存面临巨大压力。

据北京兴创投资有限公司披露近期公开的2020年三季度合并利润表及母公司财务数据显示，其债务规模较前两年快速增长，经记者测算，“三条红线”中兴创投资有两条触线。此外，其在大兴采育镇计划投资超过100亿元的兴创荣墅项目销售也并不理想。

今年，兴创投资一再延期披露年度报告及财务报表。5月8日，兴创投资发布公告称，无法在4月30日之前披露公司2019年年度报告及一季度财务报表；6月5日，兴创投资再次发布公告称，2019年年度报告将再度延期。

延期公告中表示，由于受疫情影响，公司及下属子公司延迟复工，导致年报无法按期披露。

在延期披露业绩报的同时，记者了解到，兴创投资前董事长张涛于今年4月离职，董事长一职由公司前任总经理支小飞接任。对于管理层的变动，兴创投资在公告中称：“此次人事变动对公司经营、财务状况及偿债能力并无不利影响。”

记者查询天眼查并结合其2019年年报及前三季度合并利润表数据发现，兴创投资目前面临较大融资压力及债务偿付压力，且净利润一直处于亏损状态，截至今年9月30日，净亏损约6218万元。

2019年1月，兴创投资发行了一笔14亿元为期3年的中期债券，用于偿还公司此前向金融机构的借款。同年，其母公司发行的16亿元中期债券中，也有6.95亿元用于偿还子公司兴创投资此番发债的应付利息及兴创投资此前向江苏银行的贷款。

而在房企融资的“三条红线”下，兴创投资的表现也十分不乐观。记者通过兴创投资前9月合并利润表显示数据计算，其剔除出预收款后的资产负债率约81.13%；按照“净负债率=/所有者权益”这一公式计算得出，净负债率约170%。而“三条红线”指出，房企剔除预收款后的资产负债率应不超过70%，且净负债率不超过100%。

由此可见，兴创投资“踩”到了其中两条。根据“三条红线”的触线情况，房企被分为了“红、橙、黄、绿”四档。碰到两条线相当于橙色档，那么该房企的负债年增速不得超过5%。

2019年7月，联合资信评估有限公司在对兴创投资的跟踪评级中也表示其存在多重风险。“公司在建房地产开发项目资金需求较大，面临较大的融资压力。”

在房地产项目销售上的乏力，也令兴创投资的财务压力难以短时间缓解。

据公开信息显示，兴创投资主要负责大兴新城北区等7项土地的一级开发工作及部分房地产二级开发业务。此外，兴创投资旗下还拥有兴创大厦、兴创国际中心等商业项目，以及兴创屹墅、兴创荣墅两个高端物业开发项目。

联合资信指出，兴创投资的在售项目包括兴创荣墅、兴创屹墅、兴创国际中心、兴创总部公园等。公司目前尚有较大规模的在建项目，在售项目开盘时间较长，待售面积较大，整体去化压力大。

据悉，兴创投资计划为高端住宅项目——兴创荣墅投资超过110亿元，项目一旦按计划完成，将成为兴创投资旗下在建项目中耗资之最。

兴创荣墅位于大兴区采育镇采凤路与采辛路交口东侧的01-0005及01-0009地块上，据土地公告显示，这两宗地块于2013年底成交。其中，地块01-0005起始价为9.45亿元，经历9次报价后，成交价格锁定在13.23亿元；而01-0009起始价为9.25亿元，经历7次报价后，最终成交价达12.95亿元。

建设投资大，拿地成本高，但兴创荣墅的销售情况却始终不乐观。“该项目2017年初开盘，到2019年初时签约销售面积仅占了可售面积的一半，且累计签约销售金额不到16亿元。”一位不愿具名的业内人士如是说。

从拿地至今，该项目已历经7年时间。近日，记者实地走访兴创荣墅时发现，其叠拼产品在售，售楼处格外冷清。一位置业顾问表示，目前所有在售项目的去化率基本能达到50%，但仍有部分产品在规划建设中，具体开盘销售时间及价格暂不确定。

事实上，近两年大兴采育板块涌入了多个改善住宅项目，产品定位和目标客群也与兴创荣墅较为重合。分析人士表示，这种情况也在很大程度上加剧了兴创荣墅的去化难度。

兴创的财务数据也显示，今年前九月销售费用、管理费用与去年同期相比大幅增加；营业收入虽然在此期间有所增加，但增幅远低于前两项费用增幅。

记者注意到，该项目叠拼此前对外公布的交付时间为2020年6月，置业顾问表示，“项目的交付时间已推迟到了2022年5月。”当被问及项目周边有何配套时，上述置业顾问则表示：“周围没有大型的商业和三甲医院，但有一些小超市可以满足生活的基本需要。”

“目前最大的问题是土地成本高，很多中小房企承受不了这样的拿地成本，进而发现在房地产开发领域的发展是有困境的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，这也是目前很多中小房企融资压力增加的原因之一。

而在楼市不断进入“新常态”的背景下，行业已逐渐由卖方市场转向买方市场，传统住宅的利润也在不断下滑。业内分析人士坦言，面对当下的情况，品牌房企可以主动出击实施转型，实现“多条腿走路”，但中小房企的发展却会愈发艰难。

上述业内人士表示，近两年头部品牌房企开始尝试向多元领域转型或计划走“轻资产”路线，但这些对中小房企来说却并非易事。“头部房企强大的资金链可以支撑其在转型中‘试错’，但中小房企却很难承担在转型中可能出现的潜在风险。”

“兴创投资是大兴区主要的土地一级开发主体和重要的保障性住房建设主体，房地产开发业务实际上排在这两项业务之后，开发经验不多，实力有限。”一位不愿透露姓名的业内人士表示。记者了解到，兴创投资开发的项目均位于大兴，包括西红门、黄村、采育等。深耕大兴的同时，其房地产业务布局的相对单一和自身规模上的差距，或将成为其在转型期间最大的“绊脚石”。

截至记者发稿时，兴创投资并未对相关问题作出回应。