海外房产房屋投资 海外房产为何成为投资领域的刚需？

海外房地产之所以需要，只是因为它满足了当前主流投资群体的各种需求。

房地产一直是资产配置中的刚性需求，从个人投资者到大型企业，都或多或少的在房地产领域有投资。

在中国人的意识里，房地产是一种稳定盈利不亏损的投资模式。这是事实。与空的股票、证券和期货相比，房地产是一种看得见、用得着的实物资产。

一个普通的北京或上海的退休大妈，可能同时持有三处房产，以每年的租金收入完全满足她的生活需求。

为什么海外房地产成为投资领域的刚性需求？

这几年对国内投资者来说可以说是一场“灾难”:2015年后，新一轮的房价上涨在2017年政府的“限购令”下戛然而止；18年，股市再次迎来一轮“崩盘”；中美贸易战加大了国内经济下行压力。放眼中国，理想的投资方式很少。

而想去海外市场的国内投资者，会发现海外市场更加复杂，资产多种多样，语言不通，缺乏专业知识和专业指导，容易陷入资本陷阱。

与股票、期货、国际汇率等投资形式相比，海外房地产要简单得多，而且海外房地产具有一些独特的特点，这使得它比国内房地产投资更具优势。

海外房产有哪些「独特之处」？

住房产权

中国房屋的产权一般为40年、50年、70年，而海外购房者一般享有至少99年的产权，大部分是永久产权。

预付定金

中国房地产首付至少占总额的35%，而海外房地产首付一般占总额的5%-50%。

在贷款方面

国内买家通常在签完物业合同后才开始还贷，而海外买家只有在交房后才开始还贷。

法律保护

在中国，购房者可以购买自己的房产，而无需自己带律师。在海外，购买房地产需要律师的充分介入，以保护买家权益，规避诸多风险。

租金返还

住宅物业的租金回报率在0.7%至3%之间，而海外物业的租金回报率一般在2.5%至10%之间。

客房供应

国内房产是指建筑面积，大部分是毛坯房。海外房产是指室内使用面积，交付标准是精装修，有的还带家具包。

当今海外投资者的主要需求是什么？

总体来说，海外置业除了满足自住的基本需求外，还可以在教育、资产配置、对冲单一货币风险、纯投资理财、继承、税收筹划等方面发挥作用。

据统计，在选择海外置业的高净值个人中，自住和移民的目的现在排在第三位，而投资收益和子女教育成为最重要的两个目的，分别约占75%和56%。这些置业需求和目的的出现，与海外置业的主要功能是分不开的。

分散单一货币的风险

沃伦·巴菲特说过投资的三个基本规则:第一，保持本金；第二，保住本金；第三，永远记住前两条。

高净值个人全球资产配置和投资组合优化的主要目的是分散单一投资配置和单一市场配置带来的风险。

风险来了，一篮子鸡蛋的损失可以用其他篮子的利润弥补，这就是风险对冲，最大化抗跌价值。

完成“风险分散”的第一步后，初始本金可以相对安全地积累到最大。接下来，投资者需要考虑如何从海外房产配置中获取利润。

增加租金和贷款的杠杆

欧美国家大多不实行“限购限贷”政策，这就给房地产投资者提供了一个拳脚相加的舞台。通过海外房地产贷款的“杠杆”，可以扩大投资收益，从基础收益中获得更多收益。

顾名思义，“以租养贷”就是用贷款买房的方式把房子租出去，用租金偿还贷款和所有的持有成本，有盈余。这不仅是利用杠杆获得长期利益，也是实现其背后诸多功能的前提。

生个有房有房

巴菲特曾经说过:“人生如滚雪球，所以财富需要滚雪球。”投资海外房地产也可以滚雪球。

在核心区购买一套有升值潜力的优质房产，买家会利用房产未来的升值来投资下一套房产的首付。第二个楼盘将如上操作，实现“楼盘裂变”。

老年人住房

他住在一所房子里，年老时拥有许多海外房产，并已经通过租金还清了贷款。以后每个月产生的房租就相当于给自己发了养老金。

等于花一小部分钱给自己提前买了一份养老保险，养老。

而且如果是海外旅游区的房产，每年都可以去自己家度假，享受异国情调的环境，丰富自己的退休生活。

候鸟为老年人提供食物

随着全球化的加速，人们对退休后住在哪里有了越来越多的选择。

以前北方人冬天经常去海南养老。如今养老的选择不仅限于国内，国外的养老热潮也在逐渐兴起。

国外养老有很多优势，比如基础设施建设完善，医疗体系比较健全，季节性疾病预防，环境气候适宜等。更适合追求养老条件的退休老人。

通过住房学习

对于留学海外的留学生来说，“居住”是一个需要解决的大问题，每年的房租也不是一笔小开支。但是，“以房促学”可以帮助留学生解决“居住”和“学习”两方面的问题。

比如家长在学校所在的城市购买房产，其中一套留给孩子，其他房间出租。用房租偿还一部分贷款，剩下的作为孩子生活费的一部分。

孩子回国，房子就卖了，今年的升值完全可以弥补他们留学期间的开销。

资产继承

对于高净值个人来说，除了投资和自住，购买海外房产最重要的是“资产继承”。海外房产一般都有永久产权，也就是说买家购买的房产有继承性，可以传给后代。

而且很多欧美国家对父母转移继承子女资产都有税收优惠，有的国家还免征赠与税和遗产税。

纳税计划

海外房地产作为非金融资产，不在CRS披露范围内，可以有效规避CRS。此外，国内买家的个人信息也将受到隐私保护，不会被公开披露。

海外房地产经历了近20年的发展，从最初的自住功能转变为今天的资产配置功能，其重要性逐渐被投资者认可。

随着人们从“教育”、“税收”和“自住”需求的增长，海外房地产更像是资产规划的“优惠套餐”，满足了买家的多重需求。

海外房地产之所以需要，只是因为它满足了当前主流投资群体的各种需求。

希腊

申请条件:

1.主要申请人至少18岁

2.在希腊购买净值超过25万欧元的房产

3.给全家买医保

西班牙

申请条件:

1.主要申请人至少18岁

2.没有犯罪记录

3.购买价值50万欧元或以上的房产。

葡萄牙

申请条件:

1.主要申请人至少18岁

2.购买50万欧元或以上的房产

3.或购买35万欧元的旧房产或旧房改造项目

4.国内外无犯罪记录

5.符合投资法规。

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