杭州酒店式公寓 蚂蚁上市带火了之江公寓，杭州酒店式公寓值得你去买吗？

“蚂蚁集团即将上市，全球总部落户枝江”，枝江板块的酒店式公寓将顺势而为。在高度敏感的杭州楼市，任何风吹草动都能激起涟漪，更何况一只市值超过2万亿的“蚂蚁”。

枝江酒店式公寓，一般20-40平米，总价100万左右。之江在杭州楼市已经很久几乎没有声音了，似乎被遗忘了很久。

那么，酒店式公寓未来的潜力是什么，值不值得这个高价？

从去年开始，酒店式公寓如雨后春笋般涌现。每隔一段时间，你会发现市场上出现了一两个新项目。交易量方面，与去年上半年相比，还是“减半”，大部分月份2000套，整体去转换速度相对稳定。

杭州的酒店式公寓库存一直在上升，去化学化周期一直在增加，从11.6个月增加到21.3个月，即将超过2年。随着项目和库存的增加，许多酒店式公寓项目的竞争变得激烈。

目前的库存再次回到2015年的峰值。当时，酒店式公寓也面临着高库存的危机。数据显示，2015年10月，杭州的酒店式公寓库存达到32，724套。2015年10月至2016年2月，库存超过3万套。

但虽然目前库存比较高，但去污周期明显短于2015年的32.2个月。

从2015年到2019年，酒店式公寓的价格一直在上涨:13070元/㎡，14521元/㎡，20310元/㎡，28950元/㎡...平均价格飙升了118%左右。2020年达到3万/㎡以上。

土地“双限”政策出台后，新房价格预期上涨，二手房数量即将超过13万套，房价短期内难以突破。购房者买房更加谨慎，酒店式公寓很难单独“脱颖而出”。而且，新政也会影响酒店式公寓的命运。

酒店式公寓作为一种投资产品，主要用于租赁，但目前投资回报不高。作为二手房，在市场上的竞价力度并不大。最重要的是，酒店式公寓不能落户，不适合有孩子的家庭。

由于这些原因，许多想购买酒店式公寓的买家“犹豫不决”。一般来说，对于购房者来说，如果资金比较充裕，建议选择首选住宅。从升值、居住舒适度、易手等角度来看，住房更占优势。

更何况酒店式公寓产权只有40年，不能落户，税费更高，让很多接手的人望而却步。

“总觉得40年的产权很短，酒店式公寓的水电成本也很高。”一个二手房买家说:“你不能落户，意味着孩子不能读书，所以不会考虑买酒店式公寓。”因此，市场上服务式公寓的自用客户往往侧重于商住两用和短期住宅过渡。

对于投资者来说，酒店式公寓最重要的投资指标只有一个，那就是租金收益率。不像住宅投资主要考虑升值空，酒店式公寓产品转手很难卖出差价，租金收益率主要作为重要衡量指标。

一线城市平均租售比1:636，租售比53年；二线城市平均租售比1:580。长三角11个城市中，杭州租金收益率最高，租售比1:590，也不经济。

专家说:亚运会前，还会再涨。本轮公寓房翻倍已经是极限水平了。还有进一步上涨的潜力，涨幅不大。我们可以等春节再根据市场情况做下一步决定。

酒店式公寓的营业税很高

酒店式公寓具有总价低、租金稳定、回报可观的特点，受到许多买家的青睐。但是酒店式公寓有隐性成本。在预期价格上涨和房地产市场限制的背景下，投资酒店式公寓应特别注意一些问题。

一般商住服务式公寓的营业税远高于普通住宅，包括营业税、土地增值税、所得税、房产税等。约30%至40%的增值部分将用于纳税。所以，一旦想转让，就需要提前了解这些税种。这是很多投资者认为投资酒店式公寓不划算的主要原因。

酒店式公寓不同于普通住宅，还包含一些隐性成本，如公共维修资金、代理费等。另外，房子空放的时候，很多人认为不会有成本。其实房子被占了空就没人住了，也就是没有租金收入。

另外，酒店式公寓的物业费、水电费、各种维修费都是商业性质的，所以比普通房子要高很多，特别是物业费一般是房子的两倍以上。