317新政楼市317新政一周年，北京如何了？这些事买房人都经历了吗？

为了遏制房地产市场过热，北京市有关部门从2017年3月17日起半个月内，从需求方到供给方，从短期调控到长期机制，从生产到生产，先后出台了13项楼市调控政策。365天后，北京房地产市场发生了重大变化。在“房子是用来住的，不是用来炒的”政策下，楼市将回归住宅物业。

购房人新政前恐慌蔓延

恐慌性买房现象普遍，市场完全由卖家主导。一套房子进入市场后很快就可以出售，客户很快买房完成交易。当时抢房，卖家临时毁约的情况屡见不鲜。

根据我家提供的数据，在“317新政”前一年，北京二手房买家从登记到成交的平均周期为27天，成交时间不到一个月。

“317新政”前一年，北京二手房平均售出量为8.31倍，每一个最终在北京成交的客户在成交前看到的房屋平均数量为2.88倍。

新政后回归理性

买家心态逐渐回归理性，市场开始向买家倾斜。购房者愿意花更多的时间找房、比房、做慎重的决定，于是被看的房子增多，看房的客户增多，交易周期显著增加。

根据我家提供的数据，新政后一年，客户平均交易周期增加到44.7天，比新政前多17.7天，交易节奏大幅放缓。

在北京，客户最终交易前的平均看房次数升至4.86次。这说明购买决策显然更加谨慎。

土地新政前高价频出

去年3月17日前夕，北京的土地交易量和交易量均创下历史新低，但平均楼面价格达到14494元/平方米，同比增长7.69%。总体来看，存在“供不应求”、“量降价涨”的趋势。

北京六环土地供应减少，底价上涨。同时，随着北京轨道交通、重点道路的发展和城市基础设施的不断完善，远郊地价大幅上涨。

2016年北京土地交易平均升水率为31.22%，顺义区、房山区、大兴区排名前三，平均升水率分别为109.6%、90.32%和54.73%。

新政后流拍再现

在过去的一年里，北京土地市场最大的变化之一是新的高供应量。根据北京市规划和土地委员会发布的数据，2017年全市商品住宅用地供应达到721公顷，供应计划完成率为111%。2018年1月和2月，北京土地市场土地供应27宗，也是同比大幅增长。

2017年北京住宅用地平均地价为26%，11月降至8%。2018年1月和2月，北京市住宅用地平均地价率低至14.5%。

更重要的是，流量是再现的。自去年11月以来，已有4次住宅用地拍卖。

新房新政前豪宅当道

2016年，对于北京新房来说，在各种需求集中释放等多种因素的共同作用下，将迎来一个火热的市场。市场呈现三个特点:公寓产品井喷，普通纯商品房市场降温，新房豪华。

2016年，北京楼市经历了大起大落，但新房成交量仍破新高，商住两用房占总成交量的59%。

方天下数据研究中心监测显示，2016年北京高端物业均价超过10万元/平方米的项目有42个，分别是2015年的1.75倍和2014年的3.23倍。高端住宅成为当时市场供给的主角。

新政后刚需重出

数据显示，2017年，北京出售了71块住宅用地，创造了近4年来的新高。商品房规划建筑面积达到739万平方米。

值得注意的是，未来可售商品房和共有产权项目都规定了限定售价和面积。限价商品房、高端商品房、共有产权房和租赁房也将使北京现阶段新住房产品的供应多样化，从而承载急需、改善和最终置业等全方位的购房需求。在这种情况下，原本分流到二手市场的新需要、先改变的人，将被吸引回到新的住房市场。

二手房新政前成交飙升

二手房交易热潮始于2015年底，2016年3月达到高峰，月成交3.2万套。此后，受高房价、低品质住房等因素影响，北京二手房交易一度下滑。自7月份以来，市场成交量再次上升。2016年9月30日后，成交量逐渐下降。

据叶巍我爱我家市场研究所统计，2016年，北京二手房网上合同总量达到272，431套，比2015年全年增长38%，2009年超过266，854套，创下北京二手房交易量的新高。

新政后换房更难

交易数据显示，去年3月17日的调控结束了北京房价连续17个月上涨的趋势。

房改房需求是北京房地产市场的主要需求力量，即市场中“连锁订单”的比例较高，调控后房改房难度的增加使“连锁链断链”，导致成交量大幅下降。调控后，连锁店交易额环比下降77.6%，在去年第三季度企稳后，第四季度开始小幅增长。调控后，急需住房比重明显增加。从总价细分来看，总价400万元的房屋交易比例明显上升。

自3月以来，成交量反弹，市场走向稳定。

信贷新政前总量增加

央行《中国金融稳定报告》指出，2016年我国个人住房贷款较年初增加4.8万亿元，同比增加2.3万亿元。银行业房地产贷款余额26.7万亿元，占各类贷款余额的25%；房地产贷款余额较年初增加5.7万亿元，占新增贷款总额的44.8%。

可以说2016年的信贷环境比现在稍微宽松一些。自2017年以来，监管部门对房地产贷款进行了持续严格的监管。由于房地产的持续监管和金融去杠杆化，房地产市场的融资困难比以往更加突出。

新政后首付提高

“住房贷款认定”是3月17日调控的主要手段。这项政策对换房需求影响很大。所有有贷款记录的买家都被认定为“两套”，首付60%和80%，房贷利率从之前第一套的95%上调到调控后的20%。数据显示，虽然调控后均价有所下降，但换房难度，尤其是首付门槛，同比大幅上升。

本轮调控的重点之一就是通过提高首付比例来控制杠杆和风险。数据显示，调控后，北京连锁客户贷款周转率下降约5个百分点，贷款率下降约10个百分点。

商办新政前 “补位”楼市

新政前的两年，在北京高端住宅市场的背景下，商住产品以其总价低、购买不限、户型多变的优势，越来越成为刚刚需要、刚换、刚投资的客户的共同选择。无论从商业售楼处的火爆程度还是实际数据来看，住宅供应都是错配的，商业写字楼填补了空间，一度撑起楼市的大“半边天”。

同时，商业市场也出现了新的特点。面积小、总价低不再是商业产品的唯一标签。市场上频繁出现大规模、改良、高价的商业产品，商业产品正在向“高品质”迈进。

新政后成交“速冻”

北京的商业限购政策导致商业交易跌入谷底。