就想开家咖啡馆 他花10年开了4种咖啡馆，总结出一套选址秘籍

阿布·阿布咖啡馆的创始人吴雨风是一位开了将近10年店的老司机。

这10年的经历不能说丰富。他在写字楼、社区、购物中心甚至汽车4S店开了五家咖啡馆，有四种类型的位置，并精通每种类型的管理。

前两天我从他那里“偷”了一套选址秘籍。

定位明确:想开一家什么样的咖啡馆？

每个女人都想开咖啡馆，每个男人都想开小酒馆！不能面对大海，还想在春天开花！

但是当你认真问“你想开一家什么样的咖啡店？”，很多人都傻了眼。

根据吴雨风的说法，咖啡馆分为四种类型:专业咖啡馆、外卖咖啡馆、餐饮咖啡馆和复合客厅。

独立咖啡馆的类型

不同类型的咖啡馆代表不同的商业业态，对选址的要求也完全不同。在选择网站之前，想清楚该做什么是非常重要的。

如果你想实现自己的个人情怀和梦想，最好是开一家专业的精品会馆；但从盈利来看，外卖咖啡馆和复合咖啡馆的存活率更高。

外卖咖啡馆对租金和人员成本要求相对较低，比较适合既没有个人背景也没有经济实力的小规模经营者。

如果资金实力好一点的话，现在复合咖啡馆比较火。虽然面积大，租金高，但卖文创家具和家居用品的客户单价却大幅上涨。像代字属于复合咖啡馆，经营的很好。

思路清晰:咖啡馆地点有五种，你最匹配哪一种？

确定了自己要经营的咖啡馆类型后，就可以坐下来，根据类型选择合适的店铺地址。

“但是盲目选址肯定会严重影响效率。其实任何城市也可以分为商业中心、城市中心、商业中心、大学城、大型居住区。”吴雨风说。

根据吴雨风的分析，要开的咖啡馆类型应该与市区相对应。

比如中央商务区，商场租金高，人群多，适合纯外卖或者复合，餐饮咖啡厅，要么买走，要么坐下来多消费。

在中央商务区，咖啡馆对专业人士有两个需求，一个是提神醒脑，一个是商务洽谈。所以你会发现这两个区域是瑞幸和霍利斯的主要布局点。同样，在大学城，学生需要复习和谈恋爱，这里房租比较低，需要用空开一家慢节奏的文艺咖啡馆，雕刻时间比较典型。

这两年社区咖啡馆越来越多，星巴克也在布局。社区店在第三层空，是客厅的延伸，也是会见客人和朋友的最佳场所。但是社区店有雷区，尽量不要变成餐饮咖啡馆，因为咖啡馆的饭菜比不上周围的小餐馆，便利店+咖啡馆会是不错的选择。

控制预算:与钱匹配

不得不说，喝咖啡和开咖啡馆是两回事，开咖啡店首先是一门生意。生意做不好，撑不了多久。

那么当你看中一个地方的时候，如何快速判断这个地方是否合适呢？首先，看你口袋里的钱。

蓝联咖啡店老板熊吉说，你至少要有足够的钱:转让费+押金+至少一年的房租+至少半年的员工工资+装修费+机械设备+第一批原材料+至少三个月的杂费+一定的备用周转金。

在吴雨风看来，以新一线城市郑州为例，如果没有超过35万的资金，不要轻易考虑咖啡馆业务。

所以在选址的时候，预算特别重要，多少钱可以用来做多少工作。

付诸行动:清扫街道

找到房租和预算匹配的区域后，你会发现，对于有几千条街道的城市来说，没有太多的选择。

这时候你需要“跑腿”——划分出与你的业务类型和租金预算相匹配的区域，这样你就不用在街上乱逛，而是目的性强、效率高的扫街。

在每个月和每天的不同时间去这些不同的选址区域观察，直到找到合适的。

全面评估:地雷行动

一般在第五步，大多数人会找到2-3个目标站点。但是，不要太高兴——即使你找到了一家经营类型合适、租金低廉的店铺，也不代表没有雷区。

1.要看店面结构，店面门够不够大，结构是否适合摆放在吧台，店面前面有没有小广场，有没有仓库，空的利用率如何。

2.要看物业条件，是否过户费用高，交通停车是否方便，房东、中介、二房东是否租你的房子，一定要查清楚，不然麻烦无穷。此外，在签订合同时，还应考虑每年的租金上涨。

3.一定要去市政府问问这一带有没有拆迁计划。有很多小餐馆刚刚开始改善。拆迁后，转让费和装修费都损失了。

服从人流:初步确定客户数量

这一点，说明你找到了一家各方面都特别满意的店，但是开店赚钱从来没有那么简单。

这个时候你要问自己这些问题:谁给你买咖啡？他们的特点是什么？他们有多少人？他们每周喝几杯咖啡？他们怎么知道你在卖咖啡？他们为什么买你的咖啡？

数人流量是愚蠢的努力，也是所有成功选址必不可少的环节。根据吴雨风的方法论，让我给你举个例子。假设你找到一家面积80平米的店铺，租金5000元/月。你准备开一家社区咖啡馆，单价25左右。

这时候你要做一套业务分析，用预估的月租金+物业费+水电费+员工工资+机器装修损耗+原材料，才能拿到一个月的运营费用。

把这个运营成本除以25元，就可以算出你每月的杯子产量了。假设杯子产量是500杯，你必须有三倍以上这个地方的有效人流来支撑咖啡馆的基本收入。

还有很多关于清点人数的雷区。

人流不是客流。如果周围都是老人小孩，不管多少，有效流量指的是能喝咖啡的人。他们是20-45岁的白领，穿着专业，谈论商业风格。

一般蹲区人数以一个月为单位，但从早到晚搬个小板凳坐在那里不是一个月。

以商场、咖啡馆为例。商场周一到周五人少，周末人多，白天人少，晚上人多。这时候你需要等待的时间节点就是晚餐时间、周末时间、假期午餐时间、晚餐时间、下午茶时间等有效时间。

估计购买力:有效人员流动的描述

如果实测客流能达标，考虑这个地方的购买力也很重要。

用吴雨风的话说:看看楼下的高架桥。修高架桥的工人工资应该不低于白领的80%，但他们愿意像白领一样花30块钱买一杯咖啡吗？

以社区咖啡厅为例，你可以站在停车场的出口处，看看早上有多少辆车出去，晚上有多少辆车回来；午饭有多少人出来吃饭；这个区域是一家人住的还是年轻人租的？

肯定是一个车多，吃的出去，单身年轻人多的社区。这些人不仅购买力高，而且愿意为一杯咖啡买单，明白一杯咖啡的价值。

吴雨风的阿布阿布咖啡馆目前位于郑州方圆经纬社区。他说当时周边三个小区都有地方，同期还在卖。但他对比了这三个小区开盘时的价格，发现方圆的经纬小区最高，说明这个小区的人购买力比较高。

比较验证:分析竞争对手

最后一步是看隔壁老王的房子——周围有多少竞争对手，这些竞争对手过得怎么样，和你以后开的店相比有什么优势和劣势，你的店有什么不同？

分析竞争对手的时候，不要以为这个地方是一个没有任何咖啡馆的完美蓝海区。很有可能，这个地方根本不需要咖啡馆。

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咖啡馆选址非常灵活，很难找到一种适合所有地区所有类型的方法论，既不是绝对好也不是绝对坏。

例如，每个人都喜欢在门前有一个小的空的地方，但是如果有一个空的地方，视野很宽，离马路的距离很长，所以路人可能看不到你的商店。

比如大家都觉得有台阶不方便，影响生意。但也有店铺把台阶设计的好看，做成软袋，成为亮点。

“选址有很多变数。不要用公式，不要坚持20%甚至其他完美的租金。如果企业能用公式，就没人能赚钱。”吴雨风说。