北京西二旗 北京楼市：西二旗的升值潜力如何？内行人说出实情

我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

提问：房姐您好，看您回答问题的时候提到“一旦互联网产业迁移，会导致霍营价值直接打折”。请问互联网产业可能会迁移到哪里去呢？为什么会迁移？另外现在互联网产业的核心地段是不是上地和西二旗？如果迁移了这里是不是也要打折？

回答：互联网产业在中关村，迁移到西二旗，就是从公司变成工厂。 只是恰好这个工厂有行业早期红利，存在太多股票套现的码农，所以支撑了上地西二旗的楼市价格。 互联网大厂，最后都会变成一种“工厂”，变成劳动密集型产业。 公司从经营的角度考虑，必须要寻找便宜的地皮作为办工和不动产依附。 所以大厂公司，大部分都会朝着地价更便宜的区域迁移。 从上地到后厂村。 从中关村到望京。 从望京到来广营。 你可以看到，每一次互联网大厂的迁移，都符合这个规律。 如果地段本身没有其他产业，单一的互联网产业十分薄弱，一旦大厂迁移或者衰落、倒闭，价值就存在折损，流动性会急速下降。 20年钱，风云二环的外贸公司，三环的外销公寓，如今也是过眼云烟。

提问：房姐 我爸七十，有北京房票，方案一：300全款买后抵押出款，然后用我的Sfsd再买一套。这样操作值得吗？方案二：300只用我的sfsd 来买一套。我的流水不到两万，贷不了很多，想把公积金120用足。暂没有居住需求，这种情况下投资多少在哪个地段比较好？

回答：年龄到70无法抵押了，用方案二，组合贷经量高点，sfsd用足很重要，可以出租供血，看700内的标的没问题，在望京和百子湾选筹

提问：房姐您好，新人首问。和老公有一套自住在石景山，公公名下，因此两个人还有sfsd。公公把舟山一套房子卖出，总值200万。加上双方父母和个人存款，首付最多260万。首先想问您，是存银行理财还是近期入手房子？若后者，房子需求如下1. 需要有保值或增值空间，因为五六年后，我们一定是学区房刚需，必须置换学区房。2. 要容易出租，用租金加公积金抵一部分房贷。且满五唯一后要能够及时出手。请芳姐帮忙选几个可考虑的区域，以及具体的小区。

回答：260首付买650左右的标的 优先天通苑大面积，或者望京，酒仙桥，金台路，北工大一带的大面积老公房 或者百子湾片区次新盘

提问：亲爱的房姐好～～我在外地工作，想把集体户口落户，在北京买房sfsd，近期不自住，主要关注保值和租售比目前子弹160，对望京，酒仙桥，常营管庄，整体东边比较熟悉，求指导看哪些小区，怎么选，比如北向的房子可以买吗？ 东大桥东三环附近老破小公房，80年代都算较新的了，70年代房子居多，应该不好贷款吧？ 另外看了酒仙桥飘home，高家园，惠新西街老破小，北京新天地等，次新的一居房姐说不建议买？但是想请教一下，既然大家年轻都只买得起一居，不就是说明不断会有年轻人接盘吗？还是说老破小想办法找接近90年代的，求指点哈～

回答：160 能看300+的标的 主要淘潘家园，十里堡板块 例如 十里堡北里 紧凑两居还是没问题的，还有京棉新城也可以淘 一居上车盘升值潜力有限，接盘只代表有流动性不代表潜力

提问：房姐，我想向您请教一下。我的父母2000年左右买了西三旗桥边上的龙兴园南区，是一个复式的房子。现在他们岁数大了，小区没有电梯，他们也考虑想换一个有电梯的，哪怕小店的。最近由于我搬到了东四环，他们也想考虑要不要也跟着换一下比如风景线的房子。不过龙兴园南区这么多年了，房价不高，170多平米，总价下来也就600到头了。我想问问有必要换吗？还是说等等看看老小区会不会加装电梯或者等未开西三旗涨价了再说？谢谢。

回答：如果短期电梯无法加装可以考虑置换，怕错过升值，可以抵押再入一套 这一片像东润枫景，晶都国际，星城国际，风景线都还不错

提问：请教房姐，甜水园棚改项目现在是不是搁置了，这一片未来有什么预期吗？

回答：甜水园的旧改进行中，但是具体进度会怎么样，暂时没有定论。 凡是明确利好的消息，在北京的传播速度是很快的，价格已经提前一步提现。 甜水园本身地段不错，尤其和朝阳公园南门接壤地段。 但是一两个地块改造不够，如果能从金台路到朝阳公园一条马路全部打通重新建设，普通新盘卖到12万不奇怪。

提问：新人首问:房姐您好！目前北京租房住，租金3600每月，马上生二胎，在京有二套购房资质，老人有首套资质，河北香河孔雀城有套房，目前月供3500左右，香河最高2万时没卖，现在单价1.1万.老公现在非常想在京买房，自有资金50万，老公意思香河涨价太慢，卖了能剩50万，凑100万首付，用父母名义接力贷首套买套老破小，等着升值，老公和我年收入加起来24万左右，还要养两个孩子，感觉目前不是我家合适买房时机，经济压力太大，老公非常坚持卖香河买北京，我结合最近政策，感觉香河房价还能涨，可以等等再置换，请问房姐，结合现在情况，我家怎么样处理比较合适，让资产增值

回答：香山如果不自住，纯投资是不如北京的，北京外溢才会到环京 100首付能看250上下的标的，月供大概7K左右。如果能承受可以置换至少持有3-5年。风险是第一位考虑，如果期间月供或压力太大不建议硬上

提问：你好！想在西五环内买个大点的带院子的房子，目前了解的有西山美墅馆、檀香山、西山美庐、中间建筑、燕西台等，预算3000_4000w左右，从居住及保值增值看，哪个小区比较合适啊？谢谢！

回答：推荐 西山美墅馆和西山美庐，西山是2000年就形成的高档别墅板块，认可度还是很高的，相对有一定保值属性，属于北京自然景观和人文景观结合最好的地方，也是离北京最近的山区

提问：您好房姐，坐标济南三套1500，九月下北京工作居住证，深户，目前现金1000-1500，打算买套北京好地段大户型，然后未来几年资金逐步往一线放，淘朝阳三四环吗请推荐些楼盘吧，谢谢！

回答：通常1000万左右，比较好的标的主要出现在青年路，大望路，双井，北工大这几个地方，类似阳光100，天骄，九龙，珠江

提问：房姐，您好，目前我的情况是有北京工作居住证，为了孩子上学办了天津户口，现在孩子准备上小学1年级。 19年9月刚上车了北京朝阳的房子，因为老家有房贷，所以当时买的北京第一套房子算二套房。因为有工作居住证，中介说在北京的话还可以再买一套。 我未来3个月内应该能再凑大概160万的子弹，那么问题来了，因为孩子上学落户迟早要在天津买，那么这些钱我是先去天津买一套小的学区房，还是贷款再在北京买一套，等以后涨了卖掉再去天津买？ 160万子弹纯投资的话买北京哪里比较好？

回答：如果3年内不需要在天津买，就优先北京 二套可以全款再抵押的方式做4成首付 淘团结湖、劲松、石佛营等公房为主

提问：我是卖了海淀翠微南里的一个小两居，考虑购买自住兼投资的大三居，想在年前把房子订下来。具体位置偏爱西三西四环，在海淀区附近，看过丰台14号线，郭庄子中粮假日，丰台青塔万科，大成郡，但整体价格下来也上千万了。均价7.8.考虑这些是十年以上的房子。周边配套还不齐全，有些纠结。近期又看了青龙湖精装合院项目，期房价位还可以，目前可支配的首付600左右， 请房姐帮我分析，可以帮我推荐几个吗？

回答：西边全部溢价区域 青龙湖的位置和门头沟的地位差不多。 出了上高速方便，爬山方便，其他的都不太方便。 价格，收益的确定性，增幅预期不是很好 丰台虽然也溢价但整体还是比西边好点，可以主看7以内的盘

提问：房姐您好。目前有大户型一套有贷款。即将出国归期不定。想卖房还清贷款后，全款入1000-1200左右纯投资用途房并迁移户口(手上还留几百做其他投资）。主要考虑是现在的大户型是房姐提过的CEO盘其自住舒适但投资属性较弱，反正未来至少五年也不住，想优化并分散投资。您觉得这样做合理吗？ 看您之前说过望京双井大望路青年路附近是这个价位的较好区域。能否给一些具体值得淘的楼盘及分析? 还有其他地方值得看吗？ 另外就同一小区而言，在没有硬伤的情况下，同一户型不同楼层的差价怎么样是合理的? 非常感谢

回答：你好，自住和投资是2个不同的逻辑。 望京以宝星，慧谷等为代表的次新7*200平 CBD阳光100单价6.5*220 双井九龙山次新7*200平 宝星园性价比最好的，环境不算差周围商业配套齐全 天之骄子 珠江帝景 朝阳公园丽水嘉园 首城国际 乐城国际 富力城 金海国际，能习惯老破大的话九龙花园 华腾园可以考虑。 九龙花园刚好是2000年产品，产品型号青黄不接，公房一二类经适房较多，早期出租混乱，形成市场歧视，目前价格处于洼地，也在逐渐洗白中。 金海国际其实属于市场价，感觉价格便宜应该说是不高，一方面是户型较大和产品有一定错配，另一方面周边同类质优的产品形成替代效应，加上东四环边上，刚好处于下一级阶梯的地段。 华腾园小区不错的，也是户型略大，实际上明面价格不算特别便宜了，毕竟珠江帝景纯住也只要6.8万了，能淘到5.5万有价格优势。 20层以上，1-5层和顶层折价5-10%左右 如果考虑投资，子弹1000左右建议贷款入手1套自住盘，一套投资盘。剩余子弹用来还月供。

提问：房姐好，像CBD高尔夫别墅这样的有投资价值吗？

回答：看着挺便宜，但是别墅的流动性极差 建议结合实际看房 有自住需求可以入手，目前在售价格很多也在4万+左右

提问：房姐你好 目前北京有两套 强佑府学上院2017购买120 自住 估价800+ 但是有500贷款 回龙观有套商住两用 东亚上北 无贷款 87平 220买入 目测260能卖出 老家有套200平房 现价150 无贷款 手里子弹300 想用于投资 贷款目前无压力 年收税后50+ 想问下房姐投资方向 如何操作一波 保证收益

回答：商住建议出掉，老家房子做为投资不建议，当然自住就随意了 这样首付能到500+，以全款抵押可以入到1000左右的标的，但你整体的月供压力会过大 综合下来 建议看800左右的标的，板块推荐： 望京 双井 朝青

提问：北京房姐您好，手里有1200万现金，想投资一套性价比高的房产，然后再利用此房产和手里的现有房产做抵押购入天通苑的复式房2套，目前有2套全款房产总价值在2400万左右，请帮我建议纯投资房产选择那里合适，如果购入天通苑楼层那个区域出行方便，复式价位多少合适，谢谢谢谢谢谢

回答：思路可行，不过高总价的抵押对流水的要求很高，需要注意 推荐 望京以宝星，慧谷等为代表的次新7*200平， CBD阳光100单价6.5*220 双井九龙山次新7*200平 天通苑建议看东区，单价 2.8内

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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