中国第一高楼烂尾 资金链骤紧

475米高的武汉绿色中心大厦的顶部悬挂着一根布满铁锈的钢梁，这是武汉的顶部。从这个高度俯瞰，长江从西向东穿过桥梁，整个武汉城尽收眼底。

不过最近武汉高层的情况有些尴尬。中国最高的建筑尚未完工。一个月前的10月30日，承包商中建三局的“提醒”让它走在了前列:“因为业主欠我公司巨额的工程进度款，导致我公司资金无法正常周转，从此被迫彻底停工。”中建三局提到的业主是国内领先的房地产企业绿地集团。

这个垫起来的武汉绿色中心有着独特的身份。它曾经有一个代号叫武汉绿地636——建筑高度的数字将匹配在摩天大楼的名字后面，这是一个使它与其他建筑不同的独特标签。原设计高度比中国第一高楼、世界第三高楼上海中心高4米，拟竞争“中国第一高楼”。

武汉绿色中心是中国摩天大楼“野蛮生长”的缩影。10年来，各城市纷纷推出摩天大楼计划，设计高度不断刷新。武汉绿地636之后，还有苏州中南729和长沙远大838。然而，由于这些宏伟计划的成本很高，许多计划只停留在过去的书面报告中。武汉绿色中心是近年来国内摩天大楼萎缩的一个例子。去年由于民航安全问题空，武汉绿地中心最终高度定为475m。从此，中国摩天大楼的高度不能高于500米就成了一条无形的“红线”。

关闭风暴

中建三局发布的这个提醒迅速在网上广泛传播，引起极大关注。“失足党”格林兰集团是一个超级高楼爱好者。2005年南京紫峰大厦建成后，先后在郑州、Xi、广州等地攻城掠地。其中，武汉绿地中心可以说是绿地集团超高水平职业生涯的巅峰。这座摩天大楼位于武昌区和平大道，距长江约200米。由主持设计哈利法塔等多座世界著名超高层建筑的建筑设计团队设计建造。预计总投资300亿，规划设计高度636米，瞄准中国第一。

中建三局是中建总公司的全资子公司，总部设在武汉，参与了上海世界中心、北京中华尊、天津117大厦等20多个城市的最高建筑施工。作为国内为数不多的优质超高层建筑商，中建三局一直是武汉绿色中心的总承包商。

这一次停工风波，把国内超高层建筑领域两位领导人的“矛盾”带到了台面上。据业内人士透露，施工方不愿意出资项目背后的原因是武汉绿色中心的建设时间不断推迟，提高了施工方的成本。中天建设集团华南集团总工程师彭建良告诉记者，对于超高层建筑，业主一般按节点支付。比如某个进度节点，业主支付进度款的70%，剩下的30%由施工方承担。业主不按节点付款，施工方预付款金额过大，影响公司利润。

2010年绿地集团斥资约54亿元收购武昌滨江地块。至今已近10年。时任绿地集团武汉房地产事业部总经理的李明在2013年接受媒体采访时表示，项目主体结构预计在2016年封顶。然而，直到今年1月，武汉绿色中心主体结构才封顶，比预期晚了3年。

虽然工期有所增加，但武汉绿地中心高度变短，建筑规划高度从636米降至475米。一位曾在绿地集团工作的律师告诉记者，武汉绿地中心项目长期面临不确定性，两年前就已经露出端倪。2017年新年过后，武汉限制绿地高度之风逐渐高涨。几个月后，当武汉绿地中心的高度接近500米时，施工停止了。7月，武汉市城管委发出监管函，要求暂停工程建设，并根据通航评估结果对施工塔吊等相关设施进行整改，确保高度不超过500米。

接近武汉绿色中心的张亮告诉记者:“当年的盛况不确定时，绿地集团非常着急，试图就此事进行谈判，并一再向有关部门写报告。”

但绿地集团的努力并没有改变限高的命运。身高限制的具体依据直到一年后才正式给出。2018年7月，武汉市国土规划局统一批复。根据民航中南局2015年发布的《民航机场网空中南民航导航评估管理办法》，该办法明确:机场网空保护区包括“机场障碍物限制面”和“机场导航服务程序保护区”，其中“机场导航服务程序保护区”根据其控制要求，武汉天河机场的网空保护区基本覆盖整个武汉市。

楼高有限的“靴子”落地后，武汉绿色中心的规划需要再次改变，原来的顶层设计由火箭般的“尖”变成了“平头”。武汉市自然资源和规划局回复记者，武汉市绿地中心和周大福中心的建筑高度均控制在500米以内。"安全因素是他们身高下降的主要原因."

此时，武汉绿色中心的建设已经进入后期。施工高度从636米变成475米，对每个参与者都是一个严重的打击。武汉绿色中心设计单位华东建筑设计研究院高级建筑师胡建文发文称:“凌云知止这种超高层建筑，遇到导航空的高度限制，就像从云端跌落到众生，翅膀的疼痛对于每一个参与者来说都是无法承受的。这不纯粹是为了它以前的高度，也是为了所有人付出心血浇灌的作品，让人难以割舍。”

但是超高海拔空限制是近几年才有的。中建三局国际工程公司总工程师、中国尊项目执行总工程师许立山表示，一些城市的超高层建筑一开始可能对线路没有限制。比如超高层建筑建在南方，飞机航线在北方，就不会受到空高度限制的要求，但是现在南方也有航线，就带来了高度限制的问题。在他看来，城市发展是动态的，超高层建筑的建设周期很长，从企业征地到商家真正落户，往往超过10年。在如此长的时间跨度内，城市格局和功能将发生变化。“市里对超高层有一些规划调整，我觉得很正常。”

资金链很紧

对于绿地来说，建筑高度的收缩直接打乱了公司之前的计划。张亮告诉记者，这给绿地集团带来了明显的经济损失和品牌影响力。2015年，万豪国际酒店集团旗下的高端酒店丽思卡尔顿酒店宣布落户武汉绿色中心，这将是丽思卡尔顿在中国的第七家门店。武汉绿色中心以中国最高建筑的光环，吸引了众多客户签约。但高度降低后，这座摩天大楼的价值被认为大大降低。据张亮介绍，丽思卡尔顿认为，绿地违反了合同，取消了安置计划，这无疑给绿地集团带来了经济损失。作为替代方案，绿地集团将经营自己的品牌酒店。

酒店下面的商务办公区也遇到过类似的问题。武汉绿色中心设计单位华东建筑设计研究院高级建筑师胡建文今年发文称，武汉绿色中心项目组将面临因塔楼被砍160米而引发的一系列建筑变革，此前636米高的“总统公寓”也将面临巨大尴尬。

招商操作中断加剧了开发商的资金压力。关停后，绿地集团的财务状况也备受关注。这两年的绿地以高负债著称。上市公司半年度报告显示，截至今年上半年，绿地集团资产负债率为87.46%，较去年略有下降，但仍处于较高水平。值得注意的是，今年上半年绿地集团经营活动净现金流量为80.83亿元，而去年同期为259.23亿元，公司解释是因为项目支付增加。中国建筑第三工程局发布的“提醒”发生在今年10月。如果绿地集团要支付相关金额，公司的现金流出会增加。

对于绿地，联合信用评级有限公司的评估报告称，到2018年底，公司的房地产正在大规模建设中，快速扩张的建筑行业对资金的需求较大，或者会在一定程度上占用公司的资金，后续公司将面临一定的资金支出压力。此外，武汉绿色中心仍采用传统的施工总承包模式。在这种模式下，工程量大、分包多、协调组织难的问题十分突出。一位参与武汉绿色中心的中建三局设计院负责人介绍，在施工过程中，“各方都在做自己的事，各方都在等待”，导致项目效率低下。

武汉市自然资源和规划局告诉记者，在超高层建筑的实施过程中，工期可能达不到预期，这与投资者、施工方等因素有关。此外，武汉市建设项目建设中还会出现较为复杂的“武汉地域特色”问题，如汛期不能修建地下室等；水系丰富，地质条件复杂；天气很热，夏天施工时间严格限制。

但在前述在绿地工作的律师看来，武汉绿地中心建设进度并不理想，主要是技术原因、设计问题或政策因素，根本原因是资金链问题。他介绍说，绿地集团在Xi安等地的摩天大楼也有这样的风险。2017年2月，在Xi安绿地投资清单上，有一座超地标“彩色玻璃塔”，高501米。后来，这座摩天大楼的计划建筑高度上升到588米。然而，Xi的摩天大楼也进展缓慢。

根据世界高层建筑与城市人居协会发布的数据，中国在建和竣工的前20座超高层建筑中，有5座摩天大楼尚未建成，其中两座属于绿地集团。相比武汉和绿地中心，这两个绿地的超高层投资也需要数百亿元。但更糟糕的是，近一两年来，房地产行业的融资环境发生了变化，热衷超高层建筑的房地产企业普遍感受到了越来越大的资金压力。中建八局总承包公司首席专家赵丽告诉《中国新闻周刊》，企业依靠贷款建设超高层项目，国家房地产开发信贷收紧给企业资金链带来了很大风险。

超高层未竟事业

对于国内的超高层建筑，虽然官方文件规定可以称之为100米以上的超高层建筑，但对于业内人士来说，称之为300米以下的超高层建筑就有些尴尬了。这种现象是近几年才出现的。70年代以前，汉口41米高的水塔是武汉建筑的最高点。对于武汉来说，这座城市的天际线不断更新已经近30年了。武汉超高层建筑在90年代进入200米时代。直到2010年，武汉民生银行大楼高336米，跨度300米。从100米到300米，每10年就是一个阶梯。

但从2010年开始，武汉超高层建筑的高度明显加快，以武汉绿色中心636米方案发布为标志，超高层建筑已按下快进键。不仅武汉，各大城市都在经历摩天大楼热。根据世界高层建筑与城市人居学会官网发布的最新数据，我国300米以上的超高层建筑有464栋，占全球总数的三分之一以上。

超高层建筑的高度正在互相追赶。一位超高层行业的高级建造师告诉记者，“像武汉绿地中心，有点高。本来设计是606米高的，但是上海中心会在之后建632米。绿地排第二，不能工作，绿地把高度提高到636米。”但是武汉绿色中心的636计划没有保障。同一城市的王家墩CBD将建设一座660米高的建筑，长江对岸一座707米高的建筑也在规划中。放眼全国，各大城市隔空喊，提出了超乎想象的摩天大楼高度。青岛曾经提出要建一座777米的摩天大楼；在长沙，远大集团提出了838米天空空城市项目，将挑战世界第一高楼哈利法塔，但该项目被无限期搁置，至今仍是一个大水坑。

中天建设集团华南集团总工程师彭建良表示，对于超高层的建设，政府可能会有一定的优惠。“比如你在这里建超高层，其他地方会有优惠卖地。”《南方周末》曾经报道过，摩天大楼由于建设周期长，成本高，注定是赔本生意。作为“摩天大楼专家”，拿地的逻辑是帮助政府建造地标性建筑，以低成本获得房屋等土地。

中原地产首席分析师张大伟认为，超高层建筑旨在最大限度地利用土地资源，但它实际上带来了能源浪费和建筑使用成本的增加。非一线城市的非稀缺区域不一定要超高层。“超高层建筑在城市开发建设中有一定的优势和必要性，但其技术复杂，投资巨大，日常管理和运营成本高，也会造成一定的环境压力。”武汉市自然资源和规划局告诉记者，随着生态科技的发展，智能建筑、生态建筑和绿色建筑应该成为城市规划的重点，“高”将不再是唯一的地标。

然而，最终，这些雄心勃勃的计划很少能实现。

据上述资深建筑师介绍，目前尚未投入使用的建筑，大部分已经在结构上完成或封顶，包括沈阳宝能、天津117、成都绿地。天津117就是典型案例。2008年打桩施工至今已11年，至今未投入使用。在实践中，投资者会根据实际情况随时调整投资方向，以确保建筑能够顺利完工，而不是真正完工。但是，如果一栋楼真的停了，不仅是资源的浪费，也是沉重的债务负担。

目前国内实际交付且高度超过500米的建筑不多。去年，位于北京的中国尊初步交付，这座528米高的摩天大楼将成为中信集团的总部。这是中国第四座高度超过500米的摩天大楼，另外三座在上海、广州和深圳。

值得注意的是，去年武汉绿地中心建设高度定为475米时，国内近10座原计划修建500米以上甚至600米以下的摩天大楼也纷纷将高度降至500米以下。500米已经成为超高层建筑的新红线了吗？许立山告诉记者，2018年年中，国家开始对超高层建筑的高度有控制要求。“一开始我们并不知道我们做不到这么高，也不知道有没有明确的文件或者规定。我们是在与设计院沟通和实际施工的过程中才了解到这条500米线的。”

超高层开始降温，市场环境也随之改变。以前业主比施工方有更多的话语权，施工方经常垫资推动工程建设，现在情况开始改变。一位资深建筑师坦言，“以目前的经济环境来看，我的建筑公司基本不会接手那些会资助到主体结构顶部的超高层项目。”